L'inquilino non se ne va: che cosa può fare il proprietario

Prima domanda: a che titolo è dentro

Lo strumento dipende dalla ragione per cui l'occupante è entrato e da come è finito il rapporto. Se il contratto è scaduto e la disdetta è stata data nei tempi e per i motivi di legge, si usa la licenza o lo sfratto per finita locazione (art. 657 c.p.c.), che si può intimare anche prima della scadenza e vale pure per il comodatario di un immobile; se l'inquilino non paga, lo sfratto per morosità (art. 658), con la richiesta di ingiunzione per i canoni nello stesso atto. Se il contratto è stato risolto per un altro inadempimento, per esempio una sublocazione vietata o un uso diverso da quello pattuito, si propone la causa di risoluzione e rilascio con il rito delle locazioni (art. 447-bis c.p.c.). Prima di agire va escluso un equivoco frequente: alla morte del conduttore succedono nel contratto il coniuge, gli eredi e i parenti e affini che con lui convivevano abitualmente (art. 6 L. 392/1978), che quindi non sono occupanti abusivi ma nuovi inquilini. Per chi invece non è mai stato inquilino, come l'ospite che non se ne va o l'estraneo entrato di nascosto, gli strumenti sono diversi e sono spiegati nella pagina sulla casa occupata senza titolo.

La via giudiziale: convalida, data, esecuzione

La convalida è rapida quando l'inquilino non si difende: all'udienza il giudice convalida con ordinanza esecutiva, e per la morosità basta che il proprietario o il suo avvocato attesti che il debito persiste. Se l'inquilino si oppone con eccezioni non fondate su prova scritta, il giudice può comunque pronunciare, su istanza del proprietario, un'ordinanza di rilascio non impugnabile e immediatamente esecutiva, con riserva delle eccezioni (art. 665); il giudizio prosegue poi con il rito speciale (art. 667). Fino a quel momento la mediazione obbligatoria non si applica (art. 5 D.Lgs. 28/2010), e il contributo unificato è ridotto della metà perché si tratta di un procedimento speciale (art. 13 c. 3 DPR 115/2002). Nel provvedimento di rilascio il giudice fissa la data dell'esecuzione, tenendo conto delle condizioni dell'inquilino e del proprietario e, per la finita locazione, del tempo trascorso dalla disdetta: al massimo sei mesi, dodici nei casi eccezionali, e non oltre sessanta giorni dalla scadenza del termine di grazia concesso a chi deve sanare la morosità (art. 56 L. 392/1978). Passata quella data inutilmente, si notificano il titolo e il precetto e l'ufficiale giudiziario comunica il giorno dell'accesso; i passaggi successivi, compresi gli accessi con la forza pubblica e la sorte dei mobili, sono nella pagina sull'esecuzione dello sfratto.

Che cosa deve pagare nel frattempo

La somma pari al canone è un risarcimento minimo che la legge presume: il proprietario non deve provare di aver subito un danno fino a quella misura (Cass. 2306/2000). Nel «corrispettivo convenuto» rientra ogni obbligazione pecuniaria pattuita, quindi anche gli oneri condominiali posti a carico dell'inquilino (Cass. 17201/2002), e l'aggiornamento ISTAT previsto dal contratto, senza bisogno di richiesta, con gli interessi da ciascuna scadenza mensile (Cass. 18318/2024). L'obbligo dura fino all'effettivo rilascio, anche quando il contratto è venuto meno (Cass. 78/2025), e non cessa se, dopo la consegna delle chiavi, il proprietario non può riusare subito l'immobile per i danni da riparare (Cass. 20105/2024). Il danno maggiore, invece, va provato in concreto: non basta la perdita di una generica possibilità di rilocare a un prezzo migliore (Cass. 27287/2021), servono fatti specifici, come una proposta seria di locazione o di acquisto sfumata per il mancato rilascio (Cass. 19981/2016).

Il credito si recupera con l'ingiunzione chiesta insieme allo sfratto per morosità, con un decreto ingiuntivo o nella causa di merito, e si può soddisfare sul deposito cauzionale al momento della riconsegna, come spiegato nella pagina sul deposito cauzionale.

Che cosa non fare: farsi giustizia da sé è reato

Il proprietario che ha ragione ma se la fa da sé commette esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose (art. 392 c.p.), perseguibile a querela, e la Cassazione lo ha affermato proprio nei casi più comuni: il proprietario che, scaduto il contratto, sostituisce la serratura e mette un lucchetto invece di agire con lo sfratto (Cass. pen. 50000/2023); quello che disdice le utenze intestate a lui per accelerare il rilascio (Cass. pen. 1388/2022 e 41675/2012); quello che, davanti al mancato pagamento, porta via gli infissi (Cass. pen. 21846/2022). Se c'è violenza o minaccia alla persona il reato è quello dell'art. 393, ed entrare nella casa contro la volontà di chi la abita è violazione di domicilio (art. 614), anche quando il contratto è scaduto. Sul piano civile, l'inquilino spogliato può chiedere al giudice di essere reintegrato nel possesso (art. 1168 c.c.), e il proprietario si ritrova con una causa in più e un rilascio più lontano. Le regole e le difese sono nella pagina sull'esercizio arbitrario delle proprie ragioni.

I reati di occupazione non riguardano l'inquilino rimasto

Due norme penali vengono spesso invocate a sproposito. L'invasione di terreni o edifici (art. 633 c.p.) punisce chi si introduce arbitrariamente in un immobile altrui, e per la Cassazione non ricorre quando chi è entrato legittimamente prosegue l'occupazione contro la volontà sopraggiunta del proprietario (Cass. pen. 51754/2013): è il caso dell'inquilino. L'occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui (art. 634-bis), introdotta nel 2025, richiede violenza o minaccia e riguarda la casa in cui abita un altro, ed è a questo reato che si collega lo sgombero immediato da parte della polizia giudiziaria previsto dall'art. 321-bis c.p.p.; l'inquilino che resta senza violenza nella casa in cui vive, dopo la scadenza, è un debitore inadempiente, non l'autore di quel reato. Restano naturalmente punibili le violenze, le minacce e i danneggiamenti commessi durante il rapporto o l'esecuzione.

Tempi, costi e l'alternativa dell'accordo

Quando l'inquilino non si oppone, la convalida arriva in poche settimane dall'udienza; la data dell'esecuzione è poi fissata dal giudice entro i limiti visti sopra, e il rilascio effettivo dipende dall'organizzazione dell'ufficio dell'ufficiale giudiziario e dalla disponibilità della forza pubblica, con attese che variano molto da un tribunale all'altro. Le spese di lite liquidate nel provvedimento sono poste di regola a carico dell'inquilino, ma il loro recupero segue la sua solvibilità. Per questo, in molti casi, l'accordo conviene a entrambi: una data certa di rilascio, con una rinuncia a parte degli arretrati o delle spese, messa per iscritto in un verbale di conciliazione davanti al giudice o con la negoziazione assistita, così da avere comunque un titolo se la data non viene rispettata.

1. Verificare il presupposto: contratto e registrazione, disdetta data nei tempi e con i motivi richiesti, oppure morosità documentata.
2. Diffidare per iscritto, indicando la data di riconsegna e che le somme successive sono dovute come indennità per la ritardata restituzione.
3. Agire con l'intimazione di licenza o di sfratto e la citazione per la convalida, chiedendo l'ingiunzione per i canoni se c'è morosità.
4. Documentare il danno maggiore fin da subito, se ce n'è uno: proposte scritte di locazione o di acquisto, trattative interrotte.
5. Eseguire con precetto e ufficiale giudiziario, senza mai sostituirsi a lui, e alla riconsegna redigere un verbale con foto e lettura dei contatori.

La procedura nel dettaglio è nelle pagine sullo sfratto per finita locazione, sullo sfratto per morosità e sull'esecuzione dello sfratto; i presupposti della disdetta nella pagina su disdetta e recesso; le azioni a difesa del possesso nella pagina sulle azioni possessorie.