Affitto in nero: conseguenze per proprietario e inquilino

In breve

Serve un contratto scritto e registrato: la forma scritta è richiesta a pena di nullità (art. 1, c. 4, L. 431/1998) e i contratti non registrati «sono nulli» (art. 1, c. 346, L. 311/2004); la registrazione va fatta entro 30 giorni (art. 17 DPR 131/1986) con imposta del 2% del canone annuo o cedolare secca.
Registrazione tardiva: sana la nullità con effetto retroattivo (Cass. SU 23601/2017); il patto occulto per un canone superiore a quello registrato resta invece nullo e non sanabile (SU 18213/2015).
Inquilino: può chiedere la restituzione del nero entro 6 mesi dalla riconsegna (art. 13, c. 2) e far accertare la locazione a condizioni di legge con canone non superiore a quello minimo concordato (c. 6); non può essere sfrattato con la procedura di convalida.
Proprietario: sanzione del 120% dell'imposta di registro evasa (min. 250 euro), 45% con ritardo entro 30 giorni (art. 69 DPR 131), accertamento dei redditi non dichiarati, e azione ordinaria per riavere l'immobile.
Il canone a tre volte la rendita catastale previsto dall'art. 3, c. 8-9, D.Lgs. 23/2011 è stato cancellato dalla Corte costituzionale (sent. 50/2014); vale solo per i canoni pagati tra il 2011 e il 16 luglio 2015 (art. 13, c. 5).

Che cosa prevede la legge

Art. 13, commi 1 e 2, L. 431/1998 — Patti contrari alla legge

«È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio […]. Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato».

«Affitto in nero» copre tre situazioni diverse. La prima è la locazione senza alcun contratto scritto: dal 1998 la forma scritta è richiesta per la validità del contratto abitativo, quindi l'accordo verbale è nullo. La seconda è il contratto scritto ma non registrato: nullo per l'art. 1, c. 346, della legge 311/2004, una nullità «fiscale» che le Sezioni Unite (sent. 23601/2017) hanno qualificato come nullità per violazione di norma imperativa, sanabile però con la registrazione tardiva, che produce effetti dalla data della stipula: il contratto torna valido, i canoni pagati restano dovuti e la durata legale decorre dall'inizio. La terza è il contratto registrato per un canone più basso di quello reale, con la differenza pagata «fuori busta»: qui il patto di maggiorazione è nullo (art. 13, c. 1), e le Sezioni Unite (sent. 18213/2015) hanno escluso che possa essere sanato registrando la controdichiarazione, perché la nullità colpisce il patto in sé, non il suo mancato adempimento fiscale. Dal 2016 la legge affida al locatore l'onere di registrare in trenta giorni e di darne comunicazione al conduttore e all'amministratore entro i sessanta successivi.

Le stesse regole valgono per i contratti «apparentemente diversi» usati per aggirare la legge: comodato fittizio, contratto transitorio senza i presupposti, canone concordato con patto aggiuntivo. Non valgono invece quando non c'è obbligo di registrazione, per esempio per le locazioni di durata complessiva non superiore a trenta giorni nell'anno (art. 13, c. 8; art. 2-bis Tariffa DPR 131/1986).

Le conseguenze per l'inquilino

Nessuno sfratto: senza contratto valido il proprietario non può usare la convalida di sfratto né per morosità né per finita locazione; deve fare una causa ordinaria per occupazione senza titolo, più lunga e costosa, in cui l'inquilino può far valere la locazione di fatto.
Riconduzione a condizioni di legge: l'inquilino può chiedere al giudice che la locazione «venga ricondotta a condizioni conformi» al contratto libero 4+4 o al canone concordato 3+2 (art. 13, c. 6), e il canone accertato dal giudice non può superare il minimo degli accordi territoriali: nei quartieri in cui il mercato è molto sopra i valori concordati, il proprietario in nero rischia di ritrovarsi con un contratto di quattro anni a canone ridotto.
Restituzione del nero: le somme pagate oltre il canone registrato si ripetono con azione entro sei mesi dalla riconsegna; per il contratto mai registrato, se la registrazione tardiva sana tutto, i canoni convenuti restano dovuti, mentre se il rapporto resta nullo il proprietario ha diritto solo a un'indennità di occupazione pari al valore locativo, non al canone pattuito.
Imposta di registro in solido: il conduttore è coobbligato per l'imposta di registro e le sanzioni (art. 57 DPR 131/1986), ma può registrare il contratto per proprio conto e rivalersi; la registrazione a cura dell'inquilino è anche il modo più semplice per «uscire dal nero» conservando la casa.
Prova: bonifici con causale, ricevute, messaggi, testimoni, la stessa denuncia all'Agenzia; il pagamento in contanti senza tracce rende difficile sia la restituzione sia la dimostrazione della locazione di fatto.

Le conseguenze per il proprietario

Profilo	Che cosa rischia	Norma
Imposta di registro omessa	sanzione del 120% dell'imposta dovuta (minimo 250 euro); 45% se la registrazione avviene con ritardo non superiore a 30 giorni (minimo 150 euro); riducibile con il ravvedimento operoso	art. 69 DPR 131/1986; art. 13 D.Lgs. 472/1997
Imposte sui redditi	accertamento dei canoni non dichiarati (anche presuntivo), IRPEF o cedolare, sanzioni per infedele o omessa dichiarazione, interessi; termini di decadenza allungati per l'omessa dichiarazione	artt. 1, 5 D.Lgs. 471/1997; art. 43 DPR 600/1973
Reato tributario	dichiarazione infedele solo con imposta evasa oltre 100.000 euro e redditi sottratti oltre 2 milioni o il 10% del dichiarato; omessa dichiarazione con imposta evasa oltre 50.000 euro	artt. 4 e 5 D.Lgs. 74/2000 (dal 2027 nel TU sanzioni, D.Lgs. 173/2024)
Rapporto con l'inquilino	contratto nullo o ricondotto a canone di legge; restituzione del nero; niente sfratto; indennità di occupazione al posto del canone; niente aggiornamento ISTAT né disdetta con i termini della legge	artt. 1 e 13 L. 431/1998
Cedolare secca	opzione impossibile senza registrazione; se il contratto era in cedolare, il canone in nero fa perdere il regime agevolato per le somme non dichiarate	art. 3 D.Lgs. 23/2011

Il legislatore aveva provato nel 2011 a punire il nero con una sanzione civile pesantissima: il contratto non registrato si trasformava in una locazione di quattro anni a un canone pari a tre volte la rendita catastale (art. 3, c. 8-9, D.Lgs. 23/2011). La Corte costituzionale (sent. 50/2014) ha annullato la norma per eccesso di delega, e la legge di stabilità 2016 ha chiuso la partita stabilendo che, per chi aveva pagato quel canone tra il 2011 e il 16 luglio 2015, il dovuto resta il triplo della rendita per quel periodo (art. 13, c. 5). Oggi, quindi, l'inquilino in nero non ha diritto a un canone simbolico, ma alla riconduzione alle condizioni di legge descritta sopra.

Che cosa fare

Per l'inquilino: chiedere per iscritto al proprietario la registrazione, conservare le prove dei pagamenti, e se il rapporto si guasta valutare la registrazione diretta o la denuncia, tenendo presente che la casa non si perde da un giorno all'altro (niente sfratto) ma che l'occupazione senza titolo alla fine porta al rilascio. Per il proprietario: registrare, anche tardi, con ravvedimento operoso (la sanzione del 120% scende a frazioni a seconda del ritardo), perché la registrazione tardiva restituisce un contratto valido, la possibilità dello sfratto e la cedolare secca per il futuro; e non firmare mai controdichiarazioni o ricevute «a parte», che sono la prova del patto nullo. Per entrambi, il contratto conforme (4+4, 3+2, transitorio) e i suoi vantaggi fiscali sono descritti nella guida al contratto di affitto e al canone concordato; il deposito cauzionale versato per un contratto nullo va comunque restituito.

Domande frequenti

Se registro il contratto in ritardo, l'affitto diventa valido?

Sì, con effetto retroattivo: le Sezioni Unite (sent. 23601/2017) hanno stabilito che il contratto scritto ma non registrato è nullo, ma la registrazione tardiva, anche dopo anni, sana la nullità dal giorno della stipula, con le sanzioni fiscali ridotte dal ravvedimento. Non è sanabile invece il patto con cui si è concordato un canone più alto di quello scritto nel contratto registrato: quel patto resta nullo e il nero va restituito (SU 18213/2015).

Posso sfrattare un inquilino che non ha contratto?

No, non con lo sfratto: la convalida (art. 657 ss. c.p.c.) presuppone un contratto di locazione valido. Senza contratto scritto e registrato il proprietario deve agire con la causa ordinaria per l'occupazione senza titolo, chiedendo il rilascio e l'indennità di occupazione; l'inquilino può opporre l'esistenza della locazione di fatto e chiedere che sia ricondotta alle condizioni di legge (art. 13, c. 6, L. 431/1998), con un canone che non può superare quello minimo degli accordi territoriali.

Ho pagato per anni un canone più alto di quello registrato: posso riavere la differenza?

Sì: il patto di maggiorazione è nullo e l'inquilino può chiedere la restituzione delle somme pagate in più rispetto al canone del contratto scritto e registrato, con azione da proporre entro sei mesi dalla riconsegna dell'immobile (art. 13, c. 2, L. 431/1998). Servono le prove del pagamento (bonifici, ricevute, testimoni, messaggi); il proprietario non può opporre la prescrizione quinquennale prima della riconsegna, ma dopo i sei mesi l'azione è decaduta.

L'inquilino può denunciare il proprietario? E che cosa rischia lui?

L'inquilino può registrare lui stesso il contratto (è obbligato in solido per l'imposta) o segnalare il nero all'Agenzia delle entrate e alla Guardia di finanza. Per il proprietario il rischio è la sanzione del 120% dell'imposta di registro non versata (minimo 250 euro; 45% se la registrazione avviene entro 30 giorni di ritardo), l'accertamento dei canoni non dichiarati con IRPEF, sanzioni e interessi, e, oltre le soglie di legge (imposta evasa sopra 100.000 euro per l'infedele, 50.000 per l'omessa), il reato tributario. L'inquilino risponde in solido dell'imposta di registro ma non delle imposte sui redditi del locatore, e conserva l'azione di restituzione del nero.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

Affitti e sfrattiIl contratto di affitto: 4+4, 3+2, transitorioTipologie (4+4, 3+2, transitorio, studenti), forma scritta e registrazione, rinnovo e disdetta, canone e ISTAT, deposito, spese, cedolare secca.
Affitti e sfrattiLo sfratto per morosità: procedura, tempi, difeseMorosità dopo 20 giorni, intimazione e udienza, termine di grazia, decreto per i canoni, opposizione, esecuzione con l'ufficiale giudiziario, tempi e costi.
Casa e proprietàLa casa occupata: come riaverla e l'indennità di occupazioneLe situazioni (contratto di locazione scaduto o cessato, comodato a parenti o amici senza termine, ex convivente o coniuge senza assegnazione, erede o comproprietario che occupa da solo, occupante abusivo entrato con effrazione, acquirente all'asta con l'ex proprietario in casa), le vie civili (art. 1810: restituzione a richiesta nel comodato precario; art. 1809: comodato con termine o bisogno urgente; sfratto per finita locazione ex art. 657 c.p.c.; azione di rivendica ex art. 948 con prova della proprietà; azione di restituzione contrattuale con rito semplificato; azione di reintegrazione ex art. 1168 entro un anno dallo spoglio; provvedimento d'urgenza; esecuzione per rilascio con ufficiale giudiziario e forza pubblica), la via penale (art. 633: invasione di terreni o edifici, 1-3 anni a querela, d'ufficio se in più di cinque o armati; art. 634-bis dal 2025: occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui con violenza, minaccia o raggiri, 2-7 anni, a querela, non punibile chi lascia spontaneamente; art. 321-bis c.p.p.: rilascio immediato ordinato dalla polizia giudiziaria per l'unica abitazione del denunciante, decreto del giudice), l'indennità di occupazione (Sezioni Unite 33645/2022: il danno non è in re ipsa ma si prova anche per presunzioni con il valore locativo di mercato; lucro cessante se si prova la volontà di locare; prescrizione quinquennale; interessi), utenze e spese, comproprietari e quote (indennità per l'uso esclusivo), rischio di usucapione dopo vent'anni e interruzione, che cosa non fare (serrature, utenze, sgombero privato = esercizio arbitrario o violenza privata), costi e tempi.
Affitti e sfrattiIl deposito cauzionale: restituzione, interessi, trattenuteLa norma (art. 11 L. 392/1978: il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone ed è produttivo di interessi legali da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno; applicabile alle locazioni abitative e commerciali; natura imperativa: nulle le clausole che escludono gli interessi o prevedono un deposito maggiore, Cass. costante; art. 79 L. 392/1978 e art. 13 L. 431/1998 per le nullità; le garanzie di terzi, fideiussione bancaria o assicurativa, sono alternative ammesse senza il limite; tasso legale 2026 dell'1,60%; il locatore deve pagare gli interessi annualmente o alla fine, e il conduttore può chiederli per gli ultimi 5 anni), la restituzione (obbligo alla riconsegna dell'immobile, con la verifica dello stato; il locatore che intende trattenere deve indicare i danni o i crediti e, se il conduttore non concorda, chiedere in giudizio l'attribuzione delle somme; la trattenuta unilaterale senza prova non è ammessa; termini «entro 30-60 giorni» nei contratti sono validi solo se ragionevoli; ritardo: interessi e spese), le trattenute legittime (danni oltre l'usura normale, art. 1590 c.c.: il conduttore restituisce l'immobile nello stato in cui l'ha ricevuto secondo la descrizione, salvo deterioramento da uso conforme al contratto; senza descrizione si presume buono stato di manutenzione; quindi il verbale di consegna con foto è decisivo; tinteggiatura e piccole riparazioni: secondo contratto e uso; canoni e oneri accessori non pagati, spese condominiali, utenze; indennità di occupazione dopo la scadenza, art. 1591; spese di ripristino documentate con preventivi o fatture; no per l'usura da tempo, i guasti per vetustà, le migliorie), che cosa non può fare l'inquilino (imputare la cauzione agli ultimi canoni senza accordo: il mancato pagamento è morosità con sfratto e la cauzione non compensa automaticamente; nelle locazioni commerciali è valida la clausola di rinuncia alla compensazione, Cass. 20975/2020; consegnare le chiavi senza verbale), come si recupera (richiesta scritta con la data di riconsegna e il conto degli interessi; diffida; mediazione facoltativa; ricorso al giudice di pace fino a 5.000 euro o decreto ingiuntivo se la somma è certa; onere del locatore di provare i danni; prescrizione decennale dalla fine della locazione; fallimento o liquidazione giudiziale del locatore: il credito è prededucibile se il curatore subentra, Cass. 4635/2025; vendita dell'immobile: l'acquirente subentra anche nell'obbligo di restituzione), fisco (la cauzione non è reddito e non è tassata; l'imposta di registro dello 0,50% solo se la garanzia è prestata da un terzo), consigli (verbale di consegna e riconsegna con foto datate e lettura dei contatori; bonifico con causale; conservare il contratto registrato; chiedere gli interessi ogni anno o a fine rapporto; per il locatore, quantificare subito i danni con preventivi e comunicare per iscritto).
Affitti e sfrattiDisdetta e recesso dal contratto di affittoDurata e rinnovi del 4+4 e del 3+2, disdetta del locatore alla prima scadenza (motivi tassativi, 6 mesi, sanzione di 36 mensilità), seconda scadenza e rinnovo tacito, recesso del conduttore (clausola o gravi motivi, 6 mesi), transitori, locazioni commerciali (12/18 mesi, motivi dell'art. 29), forma delle comunicazioni, che cosa succede dopo.
AccertamentoIl ravvedimento operoso: sanzioni ridotte per chi si correggeLa norma (art. 13 D.Lgs. 472/1997: la sanzione è ridotta se la violazione non è stata constatata e non sono iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività di accertamento di cui l'autore abbia avuto formale conoscenza; per i tributi dell'Agenzia delle entrate la preclusione non opera, salva la notifica di atti di liquidazione e accertamento e delle comunicazioni ex artt. 36-bis, 36-ter e 54-bis, c. 1-ter; il ravvedimento non impedisce controlli successivi, c. 1-quater; pagamento contestuale di tributo, interessi legali giorno per giorno e sanzione ridotta, c. 2), le riduzioni (lett. a: 1/10 del minimo per il mancato pagamento del tributo o dell'acconto entro 30 giorni; lett. a-bis: 1/9 entro 90 giorni dall'omissione o dal termine della dichiarazione; lett. b: 1/8 entro il termine della dichiarazione dell'anno della violazione, o entro un anno; lett. b-bis: 1/7 oltre tale termine, senza limite fino all'accertamento; lett. b-ter: 1/6 dopo lo schema di atto del contraddittorio non preceduto da PVC, senza istanza di adesione; lett. b-quater: 1/5 dopo la constatazione con PVC, senza adesione al verbale e prima dello schema di atto, escluse le violazioni su scontrini e memorizzazione; lett. b-quinquies: 1/4 dopo lo schema di atto che segue un PVC, senza istanza di adesione; lett. c: 1/10 della sanzione per omessa dichiarazione se presentata entro 90 giorni, cioè 25 euro; c. 2-ter: niente riduzione per la dichiarazione presentata oltre 90 giorni; c. 2-bis: cumulo giuridico ex art. 12 con percentuale della prima violazione, calcolabile con le procedure dell'Agenzia; violazioni dal 1° settembre 2024 per le nuove misure), le sanzioni base (art. 13 D.Lgs. 471/1997: omesso o tardivo versamento 25%, ridotta alla metà entro 90 giorni, e nei primi 15 giorni 1/15 per ogni giorno di ritardo, cosiddetto ravvedimento sprint; art. 1: omessa dichiarazione 120% con minimo 250 euro, infedele 70% con minimo 150; c. 2-bis: dichiarazione integrativa entro i termini di accertamento e prima dei controlli, sanzione del 25% raddoppiata cioè 50%; c. 1-bis: dichiarazione omessa presentata oltre 90 giorni ma entro i termini e prima dei controlli, 25% triplicata cioè 75%; IVA art. 5 e 6 con misure analoghe; tributi locali IMU e TARI con regole proprie ma stesso art. 13), il calcolo (esempio: IVA di 10.000 euro pagata con 60 giorni di ritardo: sanzione base 25% ridotta alla metà = 12,5%, ridotta a 1/9 = 1,39%, cioè 139 euro, più interessi all'1,60% annuo per 60 giorni, circa 26 euro; pagata con 10 giorni di ritardo: 12,5% × 10/15 = 8,33%, ridotto a 1/10 = 0,83%, cioè 83 euro; F24 con codici tributo distinti per imposta, sanzione e interessi, anno di riferimento, ravvedimento parziale ammesso; dichiarazione integrativa da presentare oltre ai versamenti; software dell'Agenzia e ravvedimento con cumulo giuridico), le esclusioni (dopo la notifica dell'avviso bonario o dell'avviso di accertamento, della cartella; violazioni formali secondo le regole proprie; dichiarazione oltre 90 giorni; ravvedimento con compensazione ammesso salvo divieti; tributi doganali con regole diverse), gli effetti penali (art. 13 D.Lgs. 74/2000: il ravvedimento con pagamento integrale prima dell'apertura del dibattimento estingue omesso versamento IVA e ritenute e indebita compensazione; per dichiarazione infedele, omessa e fraudolenta solo se prima della formale conoscenza di controlli; attenuante ex art. 13-bis), esempi frequenti (acconto dimenticato, IVA trimestrale, IMU del 16 giugno, ritenute, cedolare secca, dichiarazione dei redditi non presentata scoperta a settembre, reddito estero non dichiarato con quadro RW e sanzioni sul monitoraggio).
Affitti e sfrattiL'affitto di negozi e uffici (locazione commerciale)Ambito (immobili urbani per attività industriali, commerciali, artigianali, turistiche, di lavoro autonomo: art. 27; alberghi e teatri; esclusi i contratti transitori per natura e le locazioni stagionali con obbligo di rinnovo), durata (6 anni, 9 per alberghi e teatri; durate inferiori nulle e sostituite; rinnovo tacito di 6 in 6 anni salvo disdetta con 12 mesi di preavviso, 18 per alberghi: art. 28), diniego di rinnovo alla prima scadenza (art. 29: uso abitativo proprio o di parenti, esercizio in proprio di attività, demolizione o ristrutturazione integrale con titolo edilizio, adeguamento delle superfici di vendita; comunicazione con i motivi e sanzioni se non attuati entro 6 mesi: ripristino o risarcimento fino a 48 mensilità), recesso del conduttore (art. 27: se pattuito con 6 mesi di preavviso; sempre per gravi motivi con 6 mesi; la crisi economica come grave motivo secondo la Cassazione), canone (libero; aggiornamento ISTAT annuale non oltre il 75% per i contratti di durata legale, art. 32; canoni a scaletta; deposito cauzionale massimo 3 mensilità con interessi, art. 11), indennità di avviamento (art. 34: 18 mensilità, 21 per alberghi, dell'ultimo canone; doppia se entro un anno l'immobile ospita la stessa attività o affine; condizione dell'esecuzione del rilascio; esclusa per recesso, disdetta o inadempimento del conduttore e per le attività senza contatto con il pubblico, professionisti, transitori, immobili in stazioni e aeroporti: art. 35), prelazione e riscatto (art. 38: notifica a mezzo ufficiale giudiziario, 60 giorni per esercitarla, pagamento entro 30 giorni; art. 39: riscatto entro 6 mesi dalla trascrizione; art. 40: prelazione in caso di nuova locazione), sublocazione e cessione con l'azienda (art. 36), patti nulli e ripetizione entro 6 mesi dalla riconsegna (art. 79), grandi locazioni sopra 250.000 euro annui in deroga, morosità e sfratto (gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c., senza la soglia dell'abitativo), riparazioni e migliorie, registrazione e cedolare secca (solo negozi C/1 nel 2019), COVID e rinegoziazione, esecuzione del rilascio.
ContrattiNullità e annullabilità del contrattoLa nullità (art. 1418 c.c.: contrarietà a norme imperative salvo che la legge disponga diversamente, nullità virtuale; mancanza di accordo, causa, oggetto o forma richiesta a pena di nullità ex art. 1325, per esempio la vendita immobiliare non scritta; causa illecita, motivo illecito comune ex art. 1345, oggetto impossibile, illecito, indeterminato ex art. 1346; altri casi di legge: patto commissorio, patti successori, vendita di immobili abusivi senza menzioni urbanistiche, clausole vessatorie, interessi usurari; art. 1419: nullità parziale che travolge il contratto solo se le parti non lo avrebbero concluso senza la parte nulla, e sostituzione automatica delle clausole nulle con le norme imperative; art. 1420: contratti plurilaterali; art. 1421: azione di chiunque vi ha interesse e rilievo d'ufficio, Cass. SU 26242 e 26243/2014 anche quando è chiesta la risoluzione o l'annullamento; art. 1422: imprescrittibile, salvi usucapione e prescrizione decennale della ripetizione dell'indebito ex art. 2033; art. 1423: nessuna convalida; art. 1424: conversione in un contratto diverso di cui abbia i requisiti; nullità di protezione ex art. 36 cod. consumo, art. 127 TUB, art. 23 TUF, a vantaggio del solo contraente debole e rilevabile d'ufficio nel suo interesse), l'annullabilità (art. 1425: incapacità legale, minore, interdetto, inabilitato per gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, e incapacità naturale con pregiudizio e mala fede ex art. 428; art. 1427-1433: errore essenziale, sulla natura o oggetto del contratto, sull'identità o qualità determinante della cosa, sull'identità o qualità della persona, di diritto se ragione unica del contratto, ed errore riconoscibile con normale diligenza; errore di calcolo che si rettifica; mantenimento del contratto rettificato; art. 1434-1438: violenza morale anche del terzo, di natura da impressionare una persona sensata con un male ingiusto e notevole, anche verso coniuge, discendenti, ascendenti; timore riverenziale irrilevante; minaccia di far valere un diritto solo per vantaggi ingiusti; art. 1439-1440: dolo determinante con raggiri senza i quali non si sarebbe contrattato, anche del terzo se noto; dolo incidente = contratto valido e risarcimento; dolo omissivo e reticenza secondo la giurisprudenza; art. 1441: azione solo della parte protetta; art. 1442: cinque anni dalla cessazione della violenza, dalla scoperta dell'errore o del dolo, dalla cessazione dell'incapacità, altrimenti dalla conclusione, ed eccezione di annullabilità sempre opponibile a chi chiede l'esecuzione; art. 1444: convalida espressa o tacita con esecuzione volontaria; art. 1445: salvi i terzi acquirenti a titolo oneroso e in buona fede, salvo la trascrizione della domanda e salva l'incapacità legale), gli effetti (retroattività, restituzioni ex art. 2033 e seguenti, limite del vantaggio per l'incapace ex art. 1443, risarcimento del danno da responsabilità precontrattuale ex art. 1338 contro chi conosceva la causa di invalidità e contro l'autore del dolo o della violenza), le differenze con risoluzione, rescissione, simulazione e inefficacia, come si agisce (domanda di accertamento, mediazione obbligatoria per alcune materie, trascrizione della domanda per gli immobili, prova del vizio, termini).