Nullità e annullabilità del contratto: cause, termini, effetti

In breve

Nullità (art. 1418 c.c.): norme imperative, mancanza di accordo, causa, oggetto o forma, causa illecita; nessun effetto, chiunque può agire, senza prescrizione, rilievo d'ufficio, niente convalida.
Annullabilità (artt. 1425-1446): incapacità, errore essenziale e riconoscibile, violenza, dolo; effetti fino alla sentenza, agisce solo la parte protetta entro 5 anni dalla scoperta, convalida possibile.
Nullità parziale: cade solo la clausola, salvo che fosse decisiva (art. 1419); clausole nulle sostituite dalle norme imperative.
Terzi: l'annullamento non tocca chi ha acquistato a titolo oneroso in buona fede (art. 1445); la nullità sì, salvo la trascrizione quinquennale.
Restituzioni (art. 2033, 10 anni) e risarcimento contro chi conosceva il vizio (art. 1338).

Le due invalidità a confronto

Art. 1418 c.c. — Cause di nullità del contratto

«Il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente. Producono nullità del contratto la mancanza di uno dei requisiti indicati dall'art. 1325, l'illiceità della causa, l'illiceità dei motivi nel caso indicato dall'art. 1345 e la mancanza nell'oggetto dei requisiti stabiliti dall'art. 1346. Il contratto è altresì nullo negli altri casi stabiliti dalla legge».

	Nullità	Annullabilità
Cause	Contrarietà a norme imperative; manca accordo, causa, oggetto o forma; causa o motivo comune illecito; oggetto impossibile, illecito o indeterminato; casi di legge (patto commissorio, patti successori, immobili abusivi senza menzioni, clausole vessatorie, usura)	Incapacità legale o naturale; errore essenziale e riconoscibile; violenza morale; dolo determinante
Effetti	Nessuno fin dall'origine; la sentenza è dichiarativa	Il contratto produce effetti finché non è annullato; la sentenza è costitutiva e retroattiva
Chi agisce	Chiunque vi ha interesse; il giudice la rileva d'ufficio (art. 1421; SU 26242/2014)	Solo la parte nel cui interesse è prevista (art. 1441)
Termine	Nessuno (art. 1422); ma ripetizione in 10 anni e usucapione	5 anni dalla cessazione della violenza, dalla scoperta dell'errore o del dolo, dalla fine dell'incapacità; l'eccezione non si prescrive (art. 1442)
Sanatoria	Non convalidabile (art. 1423); conversione in altro contratto (art. 1424); nullità parziale (art. 1419)	Convalida espressa o tacita per esecuzione volontaria (art. 1444); rettifica per l'errore (art. 1432)
Terzi	Travolti, salvo l'art. 2652 n. 6 dopo 5 anni dalla trascrizione dell'atto	Salvi se acquirenti a titolo oneroso in buona fede, salvo trascrizione della domanda (art. 1445); non salvi se il vizio è l'incapacità legale
Nullità di protezione	Consumatori, clienti bancari e finanziari: opera solo a vantaggio del contraente debole, rilevabile d'ufficio nel suo interesse (art. 36 cod. consumo, art. 127 TUB, art. 23 TUF)	—

La nullità «virtuale» per contrarietà a norme imperative è il caso più discusso: la violazione di una regola di comportamento (obblighi informativi, buona fede) di regola produce responsabilità e non nullità, che scatta invece quando la norma vieta il contratto o il suo contenuto (Cass. SU 26724/2007 sull'intermediazione finanziaria). La forma scritta è a pena di nullità per gli atti sugli immobili (art. 1350), per le locazioni ultranovennali, per i contratti bancari e finanziari, per il patto di non concorrenza tra imprese non previsto; la vendita di un immobile costruito abusivamente senza le menzioni urbanistiche è nulla per legge (abusi edilizi e vendita), come sono nulli gli interessi usurari e le clausole vessatorie con i consumatori, in quest'ultimo caso con la sopravvivenza del contratto.

I vizi del consenso e la procedura

Errore (artt. 1428-1433): annulla se è essenziale (natura o oggetto del contratto, identità o qualità determinante della cosa, identità o qualità determinante della persona, errore di diritto quando è la ragione unica del contratto) e riconoscibile dall'altra parte con normale diligenza; l'errore di calcolo si rettifica; l'altra parte evita l'annullamento offrendo di eseguire il contratto come l'errante lo intendeva (art. 1432). L'errore sul valore o sui motivi non basta.
Violenza (artt. 1434-1438): minaccia di un male ingiusto e notevole capace di impressionare una persona sensata, valutata con l'età, il sesso e la condizione; anche se proviene da un terzo o riguarda coniuge, discendenti e ascendenti; il timore riverenziale non conta; la minaccia di far valere un diritto (una denuncia, una causa) annulla solo se serve a ottenere vantaggi ingiusti.
Dolo (artt. 1439-1440): raggiri senza i quali la parte non avrebbe contrattato; se del terzo, solo se noti al contraente avvantaggiato; il dolo incidente lascia valido il contratto e obbliga al risarcimento; la reticenza è dolo quando c'era un obbligo di informare e il silenzio è stato preordinato.
Incapacità (art. 1425 e 428): legale (minori, interdetti, inabilitati e beneficiari di amministrazione di sostegno per gli atti riservati) e naturale, che per i contratti richiede il grave pregiudizio e la mala fede dell'altra parte; l'incapace restituisce solo ciò che è stato rivolto a suo vantaggio (art. 1443).
La causa: la domanda di nullità è di accertamento, quella di annullamento è costitutiva; per gli immobili si trascrive (art. 2652) per renderla opponibile ai terzi; la mediazione è obbligatoria in molte materie (locazione, diritti reali, contratti bancari e assicurativi, successioni); si allega la prova del vizio (documenti, perizie mediche, testimoni, corrispondenza) e si chiedono le restituzioni e il risarcimento del danno precontrattuale contro chi conosceva o doveva conoscere la causa di invalidità (art. 1338).

Nullità e annullabilità non vanno confuse con la risoluzione, che colpisce un contratto valido per un fatto successivo (inadempimento, impossibilità, eccessiva onerosità), con la rescissione per lesione o stato di pericolo (artt. 1447-1448, un anno), con la simulazione, in cui il contratto apparente non è voluto, e con l'inefficacia, che riguarda un contratto valido ma non ancora o non più operante (condizione, mancata autorizzazione). Nei preliminari immobiliari il tema ricorre per la forma, per le menzioni urbanistiche e per il consenso carpito sul prezzo; nei contratti standard la penale eccessiva e le clausole vessatorie sono l'esempio di nullità parziale che lascia in vita il resto.

Domande frequenti

Ho firmato un contratto perché mi hanno ingannato: è nullo o annullabile?

Annullabile per dolo (art. 1439 c.c.), se i raggiri sono stati tali che senza di essi non avrebbe contrattato: menzogne, documenti falsi, artifici, e secondo la giurisprudenza anche il silenzio su circostanze decisive quando c'era l'obbligo di informare. Se invece l'inganno ha solo influito sulle condizioni (avrebbe firmato comunque, ma a un prezzo diverso) il contratto resta valido e spetta il risarcimento (dolo incidente, art. 1440). L'azione va proposta entro cinque anni dalla scoperta dell'inganno (art. 1442) e solo da lei, non dall'altra parte né da terzi; se l'altra parte le chiede l'esecuzione, l'annullabilità si può opporre come eccezione anche dopo i cinque anni. Se il fatto integra una truffa, la denuncia penale è indipendente e il giudice penale può disporre le restituzioni.

Il contratto è nullo: devo comunque fare causa? Entro quando?

Il contratto nullo non produce effetti fin dall'inizio e chiunque vi abbia interesse può farlo valere in qualsiasi momento, perché l'azione non si prescrive (artt. 1421-1422); il giudice deve rilevare la nullità d'ufficio in qualunque causa sul contratto, anche se le parti hanno chiesto la risoluzione o l'annullamento (Cass. SU 26242 e 26243/2014). La causa serve però per ottenere una sentenza opponibile e le restituzioni: la ripetizione di quanto pagato in esecuzione del contratto nullo si prescrive in dieci anni (art. 2033 c.c.), e chi ha posseduto il bene per vent'anni può averlo usucapito. Il contratto nullo non si convalida (art. 1423); può al più convertirsi in un contratto diverso di cui abbia i requisiti, se le parti lo avrebbero voluto (art. 1424), e se è nulla una sola clausola il resto sopravvive salvo che la clausola fosse decisiva (art. 1419).

Ho comprato una casa da chi l'aveva acquistata con un contratto poi annullato: la perdo?

Di regola no. L'annullamento che non dipende da incapacità legale non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi di buona fede (art. 1445), salvo che la domanda di annullamento sia stata trascritta prima del suo acquisto (art. 2652 n. 6 c.c.); se ha comprato senza sapere del vizio e la domanda non era trascritta, il suo acquisto resta fermo e chi ha ottenuto l'annullamento si rivale sul suo dante causa. La nullità, invece, travolge anche gli acquisti dei terzi, perché nessuno può trasferire un diritto che non ha, con il temperamento della trascrizione: trascorsi cinque anni dalla trascrizione dell'atto nullo, la sentenza di nullità non pregiudica i terzi in buona fede che hanno acquistato a qualunque titolo e trascritto prima della domanda (art. 2652 n. 6).

Mia madre anziana ha venduto la casa a un prezzo irrisorio: si può fare qualcosa?

Sì, su più fronti. Se al momento dell'atto era incapace di intendere o di volere, anche transitoriamente, il contratto è annullabile ex art. 428 c.c. quando ne è derivato un grave pregiudizio e l'acquirente era in mala fede (per i contratti a titolo oneroso), entro cinque anni; se è sotto amministrazione di sostegno, interdizione o inabilitazione, l'atto compiuto senza le autorizzazioni è annullabile per incapacità legale. Se l'acquirente ha approfittato della sua debolezza, c'è la circonvenzione di incapace (art. 643 c.p.), reato che rende il contratto nullo per contrarietà a norma imperativa secondo la giurisprudenza prevalente. Se il prezzo è sotto la metà del valore e c'è stato stato di bisogno approfittato, l'azione di rescissione per lesione (art. 1448) entro un anno. Servono la perizia medica, i documenti bancari e i testimoni; la domanda va trascritta.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

ContrattiInadempimento e risoluzione del contrattoResponsabilità del debitore, costituzione in mora, adempimento o risoluzione, gravità dell'inadempimento, diffida ad adempiere, clausola risolutiva espressa, termine essenziale, eccezione di inadempimento, effetti retroattivi, danni e penale, caparra, chi prova che cosa, prescrizione, mediazione.
ContrattiIl contratto preliminare (compromesso)Forma e nullità (art. 1351), che cosa scrivere, caparra confirmatoria e acconti, registrazione entro 30 giorni (200 euro + 0,5%), trascrizione e privilegio, esecuzione in forma specifica (art. 2932), recesso e risoluzione, immobili da costruire (fideiussione), preliminare di preliminare, proposta d'acquisto.
ContrattiLa clausola penale e la sua riduzioneLa clausola penale (art. 1382 c.c.: patto con cui, per l'inadempimento o il ritardo, un contraente si obbliga a una determinata prestazione, di regola una somma; effetto di liquidazione preventiva e forfettaria del danno; dovuta senza prova del danno; limita il risarcimento alla penale salvo che sia stata convenuta la risarcibilità del danno ulteriore; forma libera ma di solito scritta; non rientra tra le clausole vessatorie dell'art. 1341 c. 2 c.c. e non richiede la doppia firma tra imprese, secondo la giurisprudenza), il divieto di cumulo (art. 1383: il creditore non può chiedere insieme la prestazione principale e la penale, salvo la penale per il solo ritardo, che si cumula con l'adempimento tardivo; scelta tra adempimento e penale per l'inadempimento; penale e risoluzione del contratto; penale e caparra confirmatoria diverse, la caparra si trattiene o si restituisce doppia col recesso, art. 1385), la riduzione (art. 1384: il giudice può diminuire equamente la penale se l'obbligazione principale è stata eseguita in parte o se l'ammontare è manifestamente eccessivo, con riguardo all'interesse del creditore all'adempimento; Cass. SU 18128/2005: riduzione anche d'ufficio, senza domanda della parte, perché la norma tutela un interesse generale; parametri: danno effettivo, valore della prestazione, durata del ritardo, condotta delle parti; non si può eliminare del tutto; applicabile anche alle penali per ritardo negli appalti e nei preliminari), i consumatori (art. 33 c. 2 lett. f cod. consumo: si presume vessatoria la clausola che impone al consumatore, per inadempimento o ritardo, una somma a titolo di risarcimento, clausola penale o equivalente di importo manifestamente eccessivo; nullità di protezione rilevabile d'ufficio, art. 36; penali per recesso anticipato in telefonia, palestre, corsi; interessi moratori sproporzionati), i casi tipici (locazione: penale per ritardo nella riconsegna e per morosità; appalto: penale per ogni giorno di ritardo, di solito con un tetto, e negli appalti pubblici tra lo 0,5 e l'1,5 per mille al giorno fino al 10% ex art. 126 D.Lgs. 36/2023; preliminare di vendita: penale o caparra; contratti di fornitura e distribuzione; patto di non concorrenza con penale; clausole di recesso anticipato), come si chiede e si contesta (domanda di pagamento della penale senza prova del danno, prova dell'inadempimento; difese: adempimento parziale, eccessività, nullità per consumatori, impossibilità non imputabile, inadempimento del creditore, prescrizione decennale; il giudice riduce con motivazione), come si scrive (evento, importo o criterio, ritardo giornaliero con tetto, salvezza del danno ulteriore, cumulabilità, interessi).
Reati contro il patrimonioLa truffa (art. 640 c.p.)Artifizi e raggiri, pena da 6 mesi a 3 anni (aggravata fino a 6), querela entro 3 mesi, truffa contrattuale e online, prescrizione.