La simulazione del contratto

Che cos'è la simulazione

La simulazione nasce da un accordo tra le parti per creare un'apparenza diversa dalla realtà. È assoluta quando le parti non vogliono alcun contratto: la vendita fittizia della casa a un amico per sottrarla ai creditori. È relativa quando vogliono un contratto diverso da quello che appare: una vendita che nasconde una donazione, un prezzo dichiarato più basso di quello pagato, un acquirente che fa da prestanome per un altro. In quest'ultimo caso, l'interposizione fittizia di persona, all'accordo deve partecipare anche l'altro contraente, che sa di contrattare in realtà con l'interponente (Cass. 4738/2015); se il prestanome acquista davvero e si obbliga solo a ritrasferire il bene, come nell'intestazione fiduciaria, l'interposizione è reale e il contratto non è simulato (Cass. 5507/2016).

Il contratto nascosto produce effetti solo se ha i requisiti di sostanza e di forma che la legge richiede per esso. Una donazione camuffata da vendita, per esempio, vale come donazione solo se l'atto ha la forma della donazione: atto pubblico, a pena di nullità (art. 782 c.c.), con la presenza di due testimoni (art. 48 della legge notarile).

I terzi e i creditori

La finzione non può essere usata contro chi ci ha fatto affidamento. Le parti, i loro aventi causa e i creditori del simulato alienante non possono opporre la simulazione ai terzi che in buona fede hanno acquistato diritti dal titolare apparente, salvi gli effetti della trascrizione della domanda (art. 1415); per gli immobili la domanda di simulazione si trascrive, e la sentenza non pregiudica i terzi di buona fede che hanno trascritto il loro acquisto prima della domanda (art. 2652, n. 4). Allo stesso modo, la simulazione non può essere opposta ai creditori del titolare apparente che in buona fede hanno già pignorato il bene (art. 1416).

Come si prova

Tra le parti la prova regina è la controdichiarazione, lo scritto che rivela l'accordo reale: vale anche se è firmata solo dalla parte contro cui viene prodotta e anche se è successiva all'accordo (Cass. 18049/2022). Per i contratti che richiedono la forma scritta, la confessione non può sostituirla (Cass. 10933/2022). La prova per testimoni di patti contrari al contenuto di un documento è esclusa (art. 2722 c.c.), salvo i casi dell'art. 2724: un principio di prova per iscritto, che deve provenire dalla controparte (Cass. 3602/2024), l'impossibilità morale o materiale di procurarsi uno scritto, la perdita incolpevole del documento. I limiti cadono se la parte fa valere l'illiceità del contratto nascosto.

Creditori e terzi, invece, possono provare la simulazione con ogni mezzo, anche con presunzioni gravi, precise e concordanti, perché dell'accordo segreto non hanno alcuno scritto. È terzo anche il curatore della liquidazione giudiziale che agisce per ricostituire il patrimonio del debitore (Cass. 26528/2025). L'erede che subentra nella posizione del defunto soggiace invece agli stessi limiti del defunto; se agisce come legittimario, per tutelare la propria quota di riserva, è terzo e può usare testimoni e presunzioni, anche senza proporre insieme l'azione di riduzione (Cass. 23598/2024 e 28015/2024).

La vendita finta ai figli e la prescrizione

Il caso più frequente nelle famiglie è la vendita a un figlio a un prezzo mai pagato. Se la simulazione viene accertata, emerge una donazione: il figlio che l'ha ricevuta deve conferirla nella collazione quando divide l'eredità con i fratelli, e se la donazione lede la legittima degli altri è esposta all'azione di riduzione. Se l'atto non aveva la forma della donazione, la donazione nascosta è nulla e il bene torna nel patrimonio del genitore. La donazione indiretta, per esempio il pagamento del prezzo da parte del genitore di un acquisto intestato al figlio, è una cosa diversa: il contratto è reale e voluto, e non si applicano i limiti di prova dell'art. 1417 (Cass. 19230/2024).

L'azione per accertare una simulazione assoluta non si prescrive, perché è diretta solo a dichiarare che il contratto non ha prodotto effetti. Per la simulazione relativa conta lo scopo: si prescrive in dieci anni l'azione diretta a far valere gli effetti del contratto nascosto, mentre resta imprescrittibile quella che ne fa valere la nullità (Cass. ord. 125/2019).

Simulazione o revocatoria

Le due azioni si possono proporre insieme, la revocatoria in via subordinata: se il giudice ritiene che il trasferimento sia reale, il creditore ottiene comunque che l'atto sia inefficace nei suoi confronti. Nel dubbio conviene non aspettare: i cinque anni della revocatoria decorrono dall'atto o, se l'atto è soggetto a pubblicità come una vendita immobiliare, dalla trascrizione (Cass. 16842/2025), non da quando il creditore lo scopre.

1. Raccogliere gli indizi: prezzo non pagato o non tracciato, parentela tra le parti, prezzo vile, venditore rimasto nel possesso del bene.
2. Cercare uno scritto: controdichiarazioni, lettere, messaggi della controparte.
3. Chiarire la propria posizione: parte, erede, legittimario o creditore, perché cambia la prova ammessa.
4. Trascrivere subito la domanda se riguarda un immobile, per bloccare gli acquisti successivi.
5. Valutare la revocatoria in via subordinata ed entro cinque anni dall'atto o dalla trascrizione.

Le regole sulla forma e sulla revoca delle donazioni sono nella pagina sulla donazione; le quote riservate ai familiari in quella sulla legittima; la revocatoria nella crisi d'impresa in quella sulla revocatoria nella liquidazione giudiziale.