Donazione: forma, revoca, rischi per chi compra (riforma 2025)

In breve

Forma: atto pubblico notarile con due testimoni, a pena di nullità; per i mobili, elenco con i valori; accettazione nello stesso atto o con atto posteriore notificato (art. 782 c.c.). Eccezione: donazione di modico valore di beni mobili con consegna (art. 783).
Donazioni indirette (bonifici, pagamento del prezzo, intestazione a un figlio): valide senza forma, ma soggette a revoca, collazione e riduzione (art. 809).
Revoca: per ingratitudine (entro 1 anno dal fatto) o per sopravvenienza di figli (entro 5 anni).
Successione: la donazione si collaziona tra figli e coniuge e si riduce se lede la legittima; dal 18 dicembre 2025 i terzi che hanno comprato dal donatario non subiscono la riduzione: il donatario compensa in denaro.
Fisco: 4%, 6% o 8% oltre le franchigie (1 milione per coniuge e figli).

Che cos'è e come si fa

Art. 782, primo e secondo comma, c.c. — Forma della donazione

«La donazione deve essere fatta per atto pubblico, sotto pena di nullità. Se ha per oggetto cose mobili, essa non è valida che per quelle specificate con indicazione del loro valore nell'atto medesimo della donazione, ovvero in una nota a parte sottoscritta dal donante, dal donatario e dal notaio. L'accettazione può essere fatta nell'atto stesso o con atto pubblico posteriore. In questo caso la donazione non è perfetta se non dal momento in cui l'atto di accettazione è notificato al donante».

La donazione è il contratto con cui una parte, «per spirito di liberalità», arricchisce l'altra disponendo di un diritto o assumendo un'obbligazione (art. 769): è un contratto, quindi richiede l'accettazione del donatario, e la forma solenne dell'atto pubblico con l'assistenza di due testimoni serve a proteggere il donante da decisioni impulsive. La donazione senza atto pubblico è nulla, salvo che abbia per oggetto beni mobili di modico valore, valutato in rapporto alle condizioni del donante, e vi sia stata la consegna (art. 783). Le donazioni indirette (art. 809) sono liberalità realizzate con altri atti: il genitore che paga il prezzo della casa intestata al figlio, il bonifico per l'acquisto, la rinuncia a un credito, il contratto a favore di terzo; non richiedono l'atto pubblico ma restano soggette a revocazione, collazione e riduzione, e la Cassazione a Sezioni Unite (sentenza 18725/2017) ha precisato che il trasferimento diretto di somme rilevanti da un conto all'altro per spirito di liberalità è una donazione diretta, nulla senza atto pubblico. Il donante deve avere piena capacità (art. 774); sono ammesse le donazioni tra coniugi, quelle con riserva di usufrutto (il genitore dona la nuda proprietà e continua ad abitare la casa), quelle modali (con un onere a carico del donatario, per esempio assistere il donante) e quelle remuneratorie; sono nulle le donazioni di beni futuri (art. 771) e i patti che vincolano le successioni future.

La revoca

La donazione è di regola irrevocabile, ma il codice ammette due cause (art. 800). L'ingratitudine (art. 801): il donatario ha commesso contro il donante o i suoi stretti familiari uno dei fatti gravi dell'art. 463, nn. 1-3 (omicidio, tentato omicidio, calunnia per reati gravi, o fatti puniti con le norme sull'omicidio), oppure si è reso colpevole di ingiuria grave verso il donante (un'offesa tale da manifestare un durevole sentimento di avversione, secondo la giurisprudenza), ha dolosamente arrecato grave pregiudizio al suo patrimonio, gli ha rifiutato indebitamente gli alimenti dovuti; la domanda va proposta entro un anno dal giorno in cui il donante ha avuto notizia del fatto (art. 802). La sopravvenienza di figli (art. 803): chi ha donato senza avere o senza sapere di avere figli o discendenti può revocare se sopravviene un figlio (anche già concepito) o se lo riconosce, entro cinque anni dalla nascita o dal riconoscimento (art. 804). La revoca non si applica alle donazioni remuneratorie e a quelle per nozze (art. 805) e non pregiudica i terzi che hanno acquistato diritti prima della domanda trascritta (art. 808). Il donatario che ha ricevuto con l'onere di assistenza e non lo adempie subisce invece la risoluzione per inadempimento dell'onere, se prevista nell'atto (art. 793).

Donazione e successione: collazione e riduzione

Art. 563, primo comma, c.c. — Effetti della riduzione della donazione (testo in vigore dal 18 dicembre 2025)

«La riduzione della donazione, salvo il disposto del numero 1) del primo comma dell'articolo 2652, non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo l'obbligo del donatario medesimo di compensare in denaro i legittimari nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata. Se il donatario è in tutto o in parte insolvente, l'avente causa a titolo gratuito è tenuto a compensare in denaro i legittimari nei limiti del vantaggio da lui conseguito».

Alla morte del donante la donazione torna in gioco due volte. Con la collazione (art. 737): i figli, i loro discendenti e il coniuge che concorrono alla successione devono conferire ai coeredi quanto ricevuto in donazione, direttamente o indirettamente, salvo dispensa (efficace solo nei limiti della disponibile): la donazione è considerata un anticipo sull'eredità e si computa nella divisione. Con la riduzione (art. 555): se le donazioni superano la quota disponibile e ledono la legittima di coniuge, figli o ascendenti, i legittimari possono chiederne la riduzione, dopo aver esaurito le disposizioni testamentarie e partendo dalla donazione più recente (art. 559), entro dieci anni. Fino al 2025 la riduzione colpiva anche i terzi acquirenti: chi aveva comprato dal donatario poteva essere costretto a restituire l'immobile se non erano passati vent'anni dalla trascrizione della donazione, e per questo le banche rifiutavano mutui e i compratori chiedevano fideiussioni o l'atto di rinuncia degli altri legittimari. La legge 182/2025 (art. 44) ha riscritto gli artt. 561-563 e 2652: per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025 la riduzione «non pregiudica i terzi», i pesi e le ipoteche costituiti dal donatario restano efficaci e il donatario deve compensare in denaro i legittimari; se è insolvente, rispondono nei limiti del vantaggio solo gli aventi causa a titolo gratuito. Per le successioni aperte prima continua ad applicarsi il vecchio testo, ma l'azione di restituzione contro i terzi è ammessa solo se la domanda di riduzione era già notificata e trascritta, o lo è stata entro sei mesi dall'entrata in vigore (18 giugno 2026), oppure se i legittimari hanno notificato e trascritto entro lo stesso termine un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Per il donatario che vende resta l'obbligo verso i fratelli; per chi compra il rischio si sposta sul prezzo pagato e sulla solvibilità del venditore.

Fisco e alternative

Imposta di donazione (D.Lgs. 346/1990, dal 2027 nel testo unico delle imposte indirette, D.Lgs. 123/2025): 4% per coniuge e parenti in linea retta con franchigia di 1.000.000 di euro per beneficiario; 6% per fratelli e sorelle con franchigia di 100.000; 6% senza franchigia per gli altri parenti fino al quarto grado e affini; 8% per tutti gli altri, compreso il convivente; per i beneficiari con handicap grave franchigia di 1.500.000. Sugli immobili si aggiungono le imposte ipotecaria e catastale del 2% e dell'1% (200 euro ciascuna con i requisiti prima casa). Le donazioni indirette collegate a un acquisto immobiliare registrato non sono tassate se enunciate nell'atto.
Alternative secondo l'obiettivo: la successione testamentaria mantiene la disponibilità del bene finché si vive; la vendita con prezzo dilazionato o la rendita vitalizia risolvono l'assistenza; il patto di famiglia (artt. 768-bis ss.) trasferisce l'azienda o le quote a un figlio con la liquidazione degli altri legittimari, senza collazione né riduzione; il trust e il vincolo di destinazione per esigenze specifiche.
Prima di donare un immobile ai figli: valutare le implicazioni sulla legittima degli altri, sulle agevolazioni prima casa, sull'ISEE del donatario, sui rapporti con i creditori (la donazione è revocabile dai creditori del donante con l'azione revocatoria entro cinque anni, art. 2901 c.c.) e sulla futura rivendita, oggi meno problematica.

Domande frequenti

Un bonifico a mio figlio per comprare casa è una donazione?

È una donazione indiretta (la liberalità realizzata con un atto diverso dal contratto di donazione): non richiede l'atto pubblico, ma è soggetta alle regole su revocazione, collazione e riduzione (art. 809 c.c.) e va indicata come tale nell'atto di acquisto per beneficiare dell'esenzione dall'imposta di donazione. I bonifici di importo rilevante senza causale o atto rischiano invece la nullità come donazione diretta senza forma, secondo la Cassazione a Sezioni Unite.

Posso revocare la donazione se mio figlio mi tratta male?

Solo per ingratitudine nei casi tassativi dell'art. 801: fatti gravi contro il donante (i reati dell'art. 463, nn. 1-3), ingiuria grave, grave pregiudizio doloso al suo patrimonio, rifiuto indebito degli alimenti. La domanda va proposta entro un anno da quando il donante ha avuto notizia del fatto (art. 802). L'altra causa è la sopravvenienza di figli, entro cinque anni dalla nascita o dal riconoscimento (art. 804). Il semplice deterioramento dei rapporti non basta.

Comprare una casa che il venditore ha ricevuto in donazione è ancora rischioso?

Per le successioni che si aprono dal 18 dicembre 2025 no: la riduzione della donazione chiesta dai legittimari non pregiudica più i terzi acquirenti, che tengono l'immobile, mentre il donatario deve compensarli in denaro (nuovo art. 563). Per le successioni aperte prima resta la vecchia regola (restituzione possibile entro vent'anni dalla trascrizione della donazione), ma solo se i legittimari hanno notificato e trascritto la domanda di riduzione o un atto di opposizione entro il 18 giugno 2026. Le banche restano prudenti sui mutui.

Quanto costa donare?

L'imposta di donazione è del 4% per coniuge e discendenti oltre la franchigia di 1 milione di euro per beneficiario, 6% per fratelli (franchigia 100.000) e altri parenti fino al quarto grado, 8% per gli altri; per gli immobili si aggiungono le imposte ipotecaria e catastale (2% e 1%, o 200 euro ciascuna con la prima casa), più l'onorario notarile. La donazione di denaro con atto pubblico sconta l'imposta secondo le stesse regole.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

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