In breve
- Quattro tappe: proposta d'acquisto (vincolante quando accettata) → preliminare con caparra, meglio se trascritto → rogito dal notaio → trascrizione e voltura.
- Prima di firmare: visura ipotecaria (ipoteche, pignoramenti), catasto e planimetria conforme, titoli edilizi e stato legittimo, APE, regolamento e debiti condominiali, provenienza (donazioni, eredità), locazioni e servitù.
- Nullità: atto senza gli estremi dei titoli edilizi (art. 46 DPR 380/2001) o senza conformità catastale (art. 29, c. 1-bis, L. 52/1985); da costruire senza fideiussione (D.Lgs. 122/2005).
- Venditore: deve consegnare, trasferire la proprietà e garantire da evizione, vizi e oneri non dichiarati (artt. 1476-1489); il compratore può sospendere il prezzo se teme rivendiche (1481).
- Imposte: registro 2% prima casa o 9% sul valore catastale, IVA 4/10/22% dal costruttore; deposito del prezzo dal notaio su richiesta.
Le tappe
- Agenzia e proposta d'acquisto: la provvigione è dovuta alla conclusione dell'affare, cioè già con il preliminare, non con il rogito; la proposta irrevocabile è vincolante alla comunicazione dell'accettazione e diventa il preliminare. Le condizioni (ottenimento del mutuo, verifiche urbanistiche positive, vendita della propria casa) vanno scritte nella proposta, non promesse a voce; l'assegno di caparra resta in deposito all'agenzia fino all'accettazione.
- Preliminare (compromesso): scritto a pena di nullità (art. 1350), con prezzo, termini, caparra confirmatoria (di regola il 10 per cento), stato dell'immobile, garanzie sui titoli edilizi e sull'assenza di ipoteche, data del rogito e consegna; la trascrizione (art. 2645-bis, dal notaio) protegge per tre anni dai pignoramenti e dalle vendite successive del venditore e dà privilegio alla restituzione della caparra, e conviene sempre quando si versano acconti rilevanti o si compra sulla carta.
- Verifiche: tra proposta e rogito, con un tecnico di fiducia e il notaio (che può essere scelto dal compratore, che lo paga): visura ipotecaria ventennale, catasto e planimetria, accesso agli atti in Comune per i titoli edilizi e l'agibilità, APE, verbali assembleari e dichiarazione dell'amministratore, contratti di locazione, atto di provenienza (una donazione nella provenienza, dopo la L. 182/2025, non espone più il compratore alla restituzione per le successioni aperte dal 18 dicembre 2025, ma le banche continuano a chiedere verifiche), diritti di prelazione (coltivatore diretto, conduttore commerciale, Stato per beni vincolati).
- Mutuo: la banca fa la propria perizia e chiede la relazione notarile preliminare; l'atto di mutuo si stipula insieme al rogito, con l'ipoteca iscritta contestualmente. Se il mutuo viene negato, senza clausola condizionale la caparra è persa.
- Rogito: atto pubblico o scrittura autenticata dal notaio, con il prezzo e le modalità di pagamento dichiarate analiticamente (assegni circolari, bonifici; il contante è vietato oltre i limiti), le menzioni urbanistiche e catastali, l'APE allegato, la dichiarazione sulla mediazione e la provvigione, la consegna delle chiavi; su richiesta di una parte il notaio trattiene il prezzo in deposito fino alla trascrizione senza formalità pregiudizievoli. Il notaio trascrive nei registri immobiliari entro pochi giorni e cura la voltura catastale.
- Dopo: voltura delle utenze, comunicazione all'amministratore e al gestore dei rifiuti, dichiarazione IMU se dovuta, e i termini brevi per i vizi scoperti dopo la consegna (denuncia entro otto giorni, azione entro un anno).
Le trappole
«Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria».
| Trappola | Come si scopre | Che cosa fare |
|---|---|---|
| Ipoteca, pignoramento, sequestro, domanda giudiziale trascritta | Visura ipotecaria ventennale (notaio) | Cancellazione prima del rogito o con il prezzo; deposito del prezzo dal notaio; il compratore può sospendere il pagamento (art. 1481) |
| Abuso edilizio, difformità dai titoli, condono non definito | Accesso agli atti in Comune, sopralluogo del tecnico, confronto con i titoli | Sanatoria a carico del venditore prima del rogito o riduzione del prezzo; l'atto senza menzioni è nullo (art. 46), con difformità sostanziali la vendita è contestabile |
| Planimetria catastale non conforme allo stato dei luoghi | Visura e planimetria, verifica del tecnico | Aggiornamento catastale prima del rogito: senza conformità dichiarata l'atto è nullo (art. 29, c. 1-bis, L. 52/1985) |
| Debiti condominiali, lavori straordinari deliberati, liti | Dichiarazione dell'amministratore, ultimi verbali, bilancio | Trattenuta o deposito; il compratore risponde in solido per l'anno in corso e il precedente (art. 63 disp. att.) |
| Provenienza da donazione | Atto di provenienza | Per le successioni aperte dal 18 dicembre 2025 il terzo acquirente è al sicuro (nuovo art. 563 c.c., L. 182/2025); per quelle anteriori resta il rischio di restituzione entro vent'anni dalla trascrizione se i legittimari si sono opposti entro il 18 giugno 2026 |
| Coniuge in comunione dei beni, comproprietari, erede non unico | Atto di provenienza, stato civile, dichiarazione di successione | Tutti i titolari devono firmare; la vendita di cosa altrui obbliga il venditore ma non trasferisce (artt. 1478-1479) |
| Inquilino in corso, servitù non apparenti, usufrutto | Contratto registrato, visura, sopralluogo | La locazione registrata continua con il compratore; gli oneri non dichiarati danno risoluzione o riduzione del prezzo (art. 1489) |
| Immobile da costruire senza garanzie | Contratto con il costruttore | Fideiussione per gli acconti e polizza decennale postuma sono obbligatorie a pena di nullità (D.Lgs. 122/2005) |
Il venditore deve consegnare l'immobile nello stato in cui era alla vendita con accessori, pertinenze e documenti, trasferire la proprietà e garantire il compratore dall'evizione e dai vizi (art. 1476); se la cosa è gravata da oneri o diritti di terzi non apparenti e non dichiarati, il compratore ottiene la risoluzione o la riduzione del prezzo (art. 1489); se teme una rivendica può sospendere il pagamento salvo garanzia (art. 1481). Nella pratica il compratore è protetto da ciò che scrive nel preliminare: dichiarazioni del venditore su titoli edilizi, assenza di ipoteche e di liti, regolarità degli impianti, con la penale o la caparra a presidio; e dal deposito del prezzo presso il notaio, che paga il venditore solo quando la trascrizione risulta libera da formalità sopravvenute.
Imposte e prima casa
Comprando da un privato si paga l'imposta di registro del 2 per cento con i requisiti prima casa o del 9 per cento negli altri casi (minimo 1.000 euro), più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale, calcolate sul valore catastale (rendita rivalutata per 115,5 o 126) anziché sul prezzo, con il sistema del prezzo-valore, purché il prezzo sia dichiarato per intero; comprando dal costruttore entro cinque anni dalla fine dei lavori si paga l'IVA (4 per cento prima casa, 10 o 22 di lusso) sul prezzo, con registro, ipotecaria e catastale fisse di 200 euro ciascuna. Le agevolazioni prima casa richiedono la residenza nel comune entro diciotto mesi, l'assenza di altre case acquistate con l'agevolazione (o la loro vendita entro due anni) e la categoria catastale non di lusso; la rivendita entro cinque anni senza riacquisto fa decadere con sanzione. Il mutuo prima casa sconta l'imposta sostitutiva dello 0,25 per cento. La dichiarazione del prezzo reale, oltre che obbligatoria, è la difesa migliore: l'atto con prezzo simulato espone all'accertamento e alla perdita del prezzo-valore, e il preliminare va registrato entro trenta giorni con imposta fissa e lo 0,5 per cento sulla caparra, recuperabile al rogito.
Domande frequenti
La proposta d'acquisto firmata in agenzia mi vincola?
Sì: è una proposta irrevocabile per il termine indicato e, quando il venditore la accetta e l'accettazione vi viene comunicata, diventa un contratto preliminare vincolante, con la caparra che passa dal deposito all'agenzia al venditore. Prima di firmare vanno fatte le verifiche essenziali (visure, titoli edilizi, condominio) e inserite le condizioni (mutuo, conformità), perché dopo l'accettazione il ripensamento costa la caparra e, se il venditore lo pretende, l'esecuzione forzata del contratto.
Che cosa controlla il notaio e che cosa no?
Il notaio verifica la titolarità e la continuità delle trascrizioni, le ipoteche e i pignoramenti (visura ipotecaria), la conformità catastale, le menzioni urbanistiche dichiarate dal venditore, l'identità e la capacità delle parti, e cura la trascrizione; non verifica lo stato dei luoghi, la corrispondenza reale tra immobile e titoli edilizi (che dipende dalla dichiarazione del venditore e da un tecnico), gli impianti, i debiti condominiali, le liti in corso. Per questo servono il tecnico di fiducia e la richiesta all'amministratore.
Quanto costa comprare?
Da un privato: imposta di registro del 2% sul valore catastale con la prima casa (minimo 1.000 euro) o del 9% altrimenti, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale; dal costruttore entro cinque anni dalla fine dei lavori: IVA del 4% (prima casa), 10% o 22% sul prezzo, più 200 euro per ciascuna delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Si aggiungono il notaio (secondo il valore e la complessità), la provvigione dell'agenzia (di regola il 2-3% più IVA per ciascuna parte), le spese del mutuo e l'imposta sostitutiva dello 0,25% (prima casa) o 2%.
I debiti condominiali del venditore passano a me?
In parte: chi subentra risponde in solido con il venditore dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente (art. 63, comma 4, disp. att. c.c.), e l'amministratore può chiederli anche al compratore, che poi si rivale. Prima del rogito si chiede all'amministratore la dichiarazione sui pagamenti, sulle spese deliberate e sulle liti pendenti, e si trattiene o si fa depositare la somma corrispondente.
Fonti normative
- Art. 1476 c.c. — Obbligazioni principali del venditore
- Art. 1489 c.c. — Cosa gravata da oneri o diritti di terzi
- Art. 1481 c.c. — Pericolo di rivendica
- Art. 1350 c.c. — Atti che devono farsi per iscritto
- Art. 46 DPR 380/2001 — Nullità degli atti relativi a edifici abusivi
- Art. 29 L. 52/1985 — Conformità catastale (comma 1-bis)
- D.Lgs. 122/2005 — Tutela degli acquirenti di immobili da costruire
I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.
Da leggere insieme
- ContrattiIl contratto preliminare (compromesso)Forma e nullità (art. 1351), che cosa scrivere, caparra confirmatoria e acconti, registrazione entro 30 giorni (200 euro + 0,5%), trascrizione e privilegio, esecuzione in forma specifica (art. 2932), recesso e risoluzione, immobili da costruire (fideiussione), preliminare di preliminare, proposta d'acquisto.
- ContrattiCaparra confirmatoria e caparra penitenzialeFunzioni della caparra confirmatoria (garanzia, anticipo, liquidazione forfettaria), recesso con ritenzione o doppio, alternativa con risoluzione e risarcimento pieno (le due strade non si cumulano), inadempimento di non scarsa importanza, caparra penitenziale e diritto di recesso, acconto, clausola penale e riduzione, caparra eccessiva, imputazione al prezzo, registrazione, casi tipici (preliminare, locazione, ordini).
- Casa e proprietàCasa comprata con difetti: umidità, crepe, impiantiLa garanzia per vizi (art. 1490: vizi che rendono la cosa inidonea all'uso o ne diminuiscono apprezzabilmente il valore; esclusione per vizi conosciuti o facilmente riconoscibili salvo dichiarazione contraria, art. 1491), i termini (art. 1495: denuncia entro 8 giorni dalla scoperta, salvo diverso termine; azione entro un anno dalla consegna; denuncia non necessaria se il venditore ha riconosciuto o occultato il vizio), la mancanza di qualità (1497), l'aliud pro alio (immobile radicalmente diverso: inabitabile, abusivo non sanabile, senza agibilità ottenibile; prescrizione decennale), i rimedi (art. 1492: riduzione del prezzo o risoluzione, scelta irrevocabile; art. 1494: risarcimento salvo prova dell'ignoranza incolpevole; nessun diritto alla riparazione secondo le Sezioni Unite), la clausola «visto e piaciuto» e i suoi limiti (mala fede, art. 1490, c. 2; vizi occulti), il dolo del venditore (annullamento, 5 anni), la responsabilità del costruttore-venditore per gravi difetti (art. 1669: 10 anni dal compimento, denuncia entro un anno dalla scoperta, azione entro un anno; anche contro l'impresa appaltatrice e verso gli aventi causa), la polizza decennale postuma (D.Lgs. 122/2005), i casi tipici (umidità di risalita e infiltrazioni, crepe e cedimenti, tetto, impianti senza dichiarazione di conformità, caldaia, amianto, difformità edilizie e catastali, agibilità mancante, difetti del condominio), la prova (perizia di parte, accertamento tecnico preventivo ex art. 696-bis c.p.c., foto, testimoni), responsabilità dell'agente immobiliare e del tecnico, negoziazione assistita e causa, prescrizione.
- Edilizia e urbanisticaSCIA, CILA, edilizia libera: che cosa serve per quali lavoriI quattro regimi del DPR 380/2001: edilizia libera (art. 6: manutenzione ordinaria, barriere architettoniche, VEPA, tende e pergole bioclimatiche, opere temporanee entro 180 giorni con comunicazione, pavimentazioni entro l'indice di permeabilità, arredo e aree ludiche, serre mobili, vasche agricole; impianti fotovoltaici secondo il D.Lgs. 190/2024), CILA (art. 6-bis: tutto ciò che non è libero, SCIA o permesso, con asseverazione del tecnico e nessun intervento strutturale; sanzione 1.000 euro, ridotta a un terzo se spontanea), SCIA (art. 22: manutenzione straordinaria su parti strutturali o prospetti, restauro strutturale, ristrutturazione leggera, varianti non essenziali; efficacia immediata, controlli entro 30 giorni ex art. 19 L. 241/1990, sanzione del triplo del valore ex art. 37), SCIA alternativa al permesso (art. 23: 30 giorni prima, ristrutturazioni pesanti e nuove costruzioni in piani attuativi dettagliati, contributo di costruzione), permesso di costruire (art. 10), cambio di destinazione d'uso (art. 23-ter: categorie funzionali, sempre consentito nella stessa categoria e tra residenziale, turistico, produttivo-direzionale e commerciale nelle zone A, B, C con SCIA), vincoli paesaggistici e beni culturali, competenze regionali, agibilità (SCA entro 15 giorni), che cosa chiedere al tecnico e al notaio.
- ContrattiLa donazione: forma, revoca, rischi per chi compraNozione e spirito di liberalità, forma (atto pubblico e testimoni, nota dei mobili, accettazione), modico valore e donazioni indirette (bonifici, intestazioni, pagamento del prezzo), capacità e donazioni tra coniugi, donazione con riserva di usufrutto, modale e remuneratoria, revocazione per ingratitudine e sopravvenienza di figli (termini), rapporti con la successione: collazione e riduzione, la riforma 2025 (artt. 561-563 e 2652: niente più restituzione dai terzi, compensazione in denaro, opposizione), regime transitorio dei sei mesi, fisco (imposta di donazione, franchigie di 1 milione per coniuge e discendenti, ipocatastali, prima casa), banche e mutui su beni donati, alternative (vendita, patto di famiglia, testamento, trust).