In breve
- Sentenza: produce gli stessi effetti del contratto che l'altra parte non vuole firmare.
- Prezzo: va offerto, ma l'offerta è implicita se il saldo era previsto al rogito.
- Trascrizione: la domanda trascritta protegge da vendite e ipoteche successive.
- Preliminare: deve identificare il bene con confini e dati catastali.
- Imposte: la sentenza paga il registro proporzionale.
I presupposti
«Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile.»
Il rimedio è alternativo alla risoluzione del preliminare con il trattenimento o la restituzione del doppio della caparra: chi vuole comunque il bene chiede la sentenza, chi preferisce sciogliersi chiede la risoluzione e i danni. La domanda contiene implicitamente l'offerta del prezzo quando il pagamento era previsto al definitivo (Cass. 21253/2025), e il giudice di regola subordina il trasferimento al pagamento del saldo.
Che cosa deve contenere il preliminare e che cosa deve avere l'immobile
| Requisito | Regola | Fonte |
|---|---|---|
| Elementi essenziali | Il preliminare deve individuare con certezza il bene, compresi confini e dati catastali | Cass. 13470/2025 |
| Menzioni catastali e conformità | Condizione dell'azione, da verificare al momento della decisione | Cass. 24437/2025 |
| Regolarizzazione urbanistica o cancellazione di formalità | Possono essere poste come condizioni nella sentenza, senza cambiare l'imposta proporzionale | Cass. 22008/2025 |
| Imposte | Registro proporzionale sulla sentenza condizionata al prezzo | Cass. 21055/2025 e 20852/2025 |
Il giudice non può trasferire un bene che il preliminare non individua o che non potrebbe essere venduto con un atto notarile: per questo contano le menzioni catastali e le dichiarazioni urbanistiche (si veda la pagina su difformità urbanistiche e nullità della vendita).
La trascrizione: proteggersi durante la causa
La domanda di esecuzione in forma specifica si trascrive nei registri immobiliari: la sentenza che la accoglie prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il convenuto dopo la trascrizione della domanda (art. 2652, n. 2, c.c.), quindi su vendite a terzi, ipoteche e pignoramenti successivi. Se il preliminare era stato trascritto, perché fatto per atto pubblico o scrittura autenticata, la protezione risale alla sua trascrizione, ma solo se entro un anno dalla data convenuta per il definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione, si trascrive il definitivo o la domanda giudiziale (art. 2645-bis; si veda la pagina su trascrizione e doppia vendita).
- Diffidare l'altra parte a presentarsi dal notaio con data e ora.
- Verificare che il preliminare identifichi il bene e che l'immobile sia regolare.
- Proporre la domanda ex art. 2932, offrendo il prezzo se dovuto.
- Trascrivere subito la domanda nei registri immobiliari.
- Pagare il saldo alle condizioni fissate dalla sentenza e trascriverla.
Domande frequenti
Devo pagare il saldo prima di chiedere la sentenza?
Il venditore potrebbe vendere la casa a un altro durante la causa: come mi tutelo?
Il preliminare descrive la casa solo per indirizzo e metri quadri: basta?
La sentenza paga le imposte come un rogito?
Fonti normative
- Art. 2932 c.c. — Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto
- Art. 2652 c.c. — Trascrizione delle domande giudiziali
- Art. 2645-bis c.c. — Trascrizione dei contratti preliminari
I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.
Da leggere insieme
- ContrattiIl contratto preliminare (compromesso)Il preliminare di vendita: forma scritta, contenuto, caparra e acconti, registrazione (200 euro + 0,5%), trascrizione, inadempimento e sentenza ex art. 2932 c.c.
- Casa e proprietàLa trascrizione e la doppia venditaArt. 2644 c.c.: nella doppia vendita prevale chi trascrive per primo; trascrizione del preliminare (2645-bis), domande giudiziali, continuità, pignoramento, notaio.
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