Condizione e termine nei contratti: sospensiva, risolutiva, mutuo

In breve

Condizione: evento futuro e incerto da cui dipendono gli effetti del contratto.
Nulle: le condizioni illecite e quelle sospensive che dipendono dalla sola volontà del debitore.
Buona fede: chi impedisce l'avveramento se lo vede considerare avverato.
Retroattività: di regola gli effetti partono dalla firma.
Termine: presunto a favore del debitore; se essenziale, tre giorni per chiedere l'adempimento.

Le condizioni

Art. 1353 c.c.

«Le parti possono subordinare l'efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto.»

Tipo	Esempio	Regola
Sospensiva	La vendita è efficace se la banca concede il mutuo	Gli effetti partono solo se l'evento si verifica
Risolutiva	L'accordo si scioglie se il permesso di costruire è negato	Gli effetti cessano se l'evento si verifica
Illecita	Contraria a norme imperative, ordine pubblico o buon costume	Rende nullo il contratto (art. 1354)
Impossibile	Evento che non può verificarsi	Nulla se sospensiva, non apposta se risolutiva (art. 1354)
Meramente potestativa	«Pagherò se vorrò»	Nulla se sospensiva e dipende dal debitore o dall'alienante (art. 1355)

In pendenza della condizione chi aspetta il diritto può compiere atti conservativi, chi ne ha già uno può disporne ma gli effetti restano condizionati, e tutti devono comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell'altra parte (artt. 1356-1358). Il caso più frequente è la condizione del mutuo nel preliminare di compravendita.

La finzione di avveramento

La condizione si considera avverata quando è mancata per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario al suo avveramento (art. 1359 c.c.). La regola vale per le condizioni casuali e per quelle potestative miste, che dipendono in parte dalla volontà di un contraente e in parte dal caso o da un terzo (Cass. 28956/2024), non per quelle potestative semplici (Cass. 19519/2024 e 27124/2024). Nei preliminari con una condizione mista nell'interesse di entrambe le parti, il giudice accerta in concreto chi ha tenuto una condotta contraria alla buona fede in pendenza della condizione (Cass. 243/2025): chi non presenta la domanda di mutuo, o la presenta in modo da farsela rifiutare, rischia di vedersi trattare come se il mutuo fosse stato concesso.

Effetti dell'avveramento e termine

L'avveramento retroagisce al momento della conclusione del contratto, salvo diversa volontà delle parti o natura del rapporto; nei contratti a esecuzione continuata o periodica la condizione risolutiva non tocca le prestazioni già eseguite, e gli atti di amministrazione compiuti in pendenza restano validi (artt. 1360-1361). Il termine, invece, fissa quando la prestazione è dovuta: senza termine il creditore può esigerla subito, salvo che serva un tempo che, in mancanza di accordo, fissa il giudice (art. 1183); il termine si presume a favore del debitore (art. 1184). Se il termine è essenziale per una parte, questa deve comunicare entro tre giorni dalla scadenza se vuole comunque l'esecuzione, altrimenti il contratto si risolve di diritto (art. 1457; si veda la pagina su inadempimento e risoluzione).

Scrivere la condizione con evento, termine per l'avveramento ed effetti.
Indicare nel preliminare importo del mutuo e tempi della domanda.
Documentare ogni passo fatto per far avverare la condizione.
Comunicare per iscritto l'avveramento o il mancato avveramento.
Controllare se il termine è essenziale e reagire entro tre giorni.

Domande frequenti

Nel preliminare c'è la condizione «se ottengo il mutuo»: se la banca rifiuta, riavrò la caparra?

Se la condizione non si avvera senza colpa di nessuno, il contratto non produce effetti e ciò che è stato versato va restituito. Se però il promissario acquirente non si è attivato con buona fede e diligenza per ottenere il mutuo, la condizione può considerarsi avverata a suo danno (artt. 1358 e 1359 c.c.): la Cassazione applica questa regola alle condizioni che dipendono in parte dalla volontà di una parte e in parte da un terzo, come la banca (Cass. 28956/2024), verificando in concreto chi ha violato la buona fede (Cass. 243/2025).

Può una clausola dire «pagherò se lo vorrò»?

No: è nulla l'assunzione di un obbligo subordinata a una condizione sospensiva che dipende dalla mera volontà del debitore, o l'alienazione di un diritto che dipende dalla mera volontà di chi aliena (art. 1355 c.c.). Sono invece valide le condizioni potestative miste, che dipendono anche da fattori esterni.

Quando la condizione si avvera, gli effetti partono da oggi o dalla firma?

Di regola retroagiscono al momento della conclusione del contratto, salvo che le parti o la natura del rapporto richiedano un momento diverso; nei contratti a esecuzione continuata o periodica, l'avveramento della condizione risolutiva non tocca le prestazioni già eseguite, salvo patto contrario (art. 1360 c.c.).

Il contratto non dice entro quando devo pagare: il creditore può chiedere subito?

Sì: se il tempo della prestazione non è determinato, il creditore può esigerla immediatamente, salvo che per gli usi, la natura della prestazione o il modo e il luogo dell'esecuzione serva un termine, che in mancanza di accordo fissa il giudice (art. 1183 c.c.). Il termine fissato si presume a favore del debitore (art. 1184). Se il termine è essenziale per una parte, questa deve dire entro tre giorni se vuole comunque l'adempimento, altrimenti il contratto si risolve di diritto (art. 1457).

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

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