Vai al contenuto
avvocato.co Sei un avvocato? Iscriviti

IstitutoDiritto civile · Casa e proprietà

L'ipoteca: come funziona e come si cancella

L'ipoteca è la garanzia che segue l'immobile anche quando cambia proprietario: permette al creditore di farlo vendere all'asta e di essere pagato prima degli altri. Può nascere da un contratto, come nel mutuo per la casa, da una sentenza di condanna o direttamente dalla legge. Dura vent'anni se non viene rinnovata e, per i mutui bancari estinti, si cancella automaticamente senza spese. Questa pagina spiega i tipi di ipoteca, gli effetti per chi compra un immobile ipotecato, la cancellazione e la surroga del mutuo.

Verificato il 25 settembre 2026Lettura: 3 min

In breve

  • Tre tipi: volontaria (mutuo), giudiziale (sentenza), legale.
  • Segue il bene: il creditore può espropriarlo anche contro chi l'ha comprato.
  • Dura vent'anni, se non rinnovata.
  • Mutuo estinto: cancellazione automatica e gratuita.
  • Surroga: la nuova banca subentra nell'ipoteca senza costi per il cliente.

Che cos'è e come nasce

Art. 2808 c.c.

«L'ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione. L'ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari. L'ipoteca è legale, giudiziale o volontaria.»

TipoDa che cosa nasceNorma
VolontariaContratto o dichiarazione unilaterale per atto pubblico o scrittura privata autenticata; mai per testamentoArtt. 2821, 2835
GiudizialeSentenza di condanna al pagamento o all'adempimento, e altri provvedimenti previsti dalla leggeArt. 2818
LegaleVendita non pagata, conguagli della divisione, crediti dello Stato nel processo penaleArt. 2817

L'ipoteca va iscritta su beni specificamente indicati e per una somma determinata, ed è indivisibile: grava per intero su ogni bene e su ogni sua parte (art. 2809). Oltre agli immobili si può ipotecare l'usufrutto, la superficie, l'enfiteusi, e secondo le leggi speciali navi, aeromobili e autoveicoli (art. 2810). Il grado dipende dall'ordine delle iscrizioni, e gli interessi godono dello stesso grado del capitale solo per le due annate anteriori e quella in corso al pignoramento (art. 2855). Chi compra un immobile ipotecato può pagare i creditori, rilasciare il bene o liberarlo con la purgazione; altrimenti subisce l'espropriazione (art. 2858; si veda la pagina sul pignoramento immobiliare).

Durata, cancellazione e surroga

L'iscrizione dura vent'anni e va rinnovata prima della scadenza (art. 2847). L'ipoteca si estingue, tra l'altro, con la cancellazione, con la mancata rinnovazione, con l'estinzione del debito, con la rinuncia del creditore e con il decreto di trasferimento dopo l'asta (art. 2878); la cancellazione si esegue con il consenso del creditore in forma autentica o con una sentenza definitiva (artt. 2882 e 2884). Per i mutui l'ipoteca si estingue automaticamente quando il debito è pagato: la banca comunica l'estinzione al conservatore entro trenta giorni, senza costi per il cliente, salvo un giustificato motivo per mantenerla (art. 40-bis D.Lgs. 385/1993). Se si trasferisce il mutuo a un'altra banca con la surroga, il nuovo finanziatore subentra nell'ipoteca, l'annotamento si chiede senza formalità e il cliente non paga penali né spese (art. 120-quater D.Lgs. 385/1993; si veda la pagina sul mutuo). Per l'acquisto della casa si veda la guida alla compravendita.

  1. Fare una visura ipotecaria prima di comprare o dare garanzie.
  2. Controllare grado e importi delle iscrizioni.
  3. Al rogito, far estinguere il debito del venditore e ottenere l'impegno alla cancellazione.
  4. Dopo l'ultima rata del mutuo, verificare la cancellazione automatica.
  5. Per un'ipoteca giudiziale eccessiva, valutare con un avvocato la riduzione o la contestazione.

Domande frequenti

Ho finito di pagare il mutuo: devo andare dal notaio per cancellare l'ipoteca?
No. Per l'ipoteca che garantisce un mutuo l'estinzione è automatica alla data in cui il debito si estingue: la banca rilascia la quietanza e comunica l'estinzione al conservatore entro trenta giorni, senza alcun onere per il debitore, e il conservatore cancella d'ufficio. Fa eccezione il caso in cui la banca comunichi, per un giustificato motivo, che l'ipoteca permane (art. 40-bis D.Lgs. 385/1993).
Voglio comprare una casa con un'ipoteca: che cosa rischio?
L'ipoteca segue l'immobile: il creditore può espropriarlo anche contro chi lo ha comprato (art. 2808 c.c.). Il terzo acquirente può pagare i creditori iscritti, rilasciare il bene o liberarlo con la procedura di purgazione, altrimenti subisce l'espropriazione (art. 2858). Per questo, di solito, il debito del venditore viene estinto con il prezzo al momento del rogito e l'ipoteca si cancella.
Quanto dura un'ipoteca?
L'iscrizione conserva il suo effetto per vent'anni dalla sua data e cessa se non viene rinnovata prima della scadenza (art. 2847 c.c.). La mancata rinnovazione è una delle cause di estinzione dell'ipoteca, insieme alla cancellazione, all'estinzione del debito e alla rinuncia del creditore (art. 2878).
Un creditore può iscrivere ipoteca sulla mia casa senza il mio consenso?
Sì, con l'ipoteca giudiziale: ogni sentenza che condanna al pagamento di una somma o all'adempimento di un'obbligazione, e gli altri provvedimenti a cui la legge attribuisce questo effetto, come il decreto ingiuntivo esecutivo, permettono di iscrivere ipoteca sui beni del debitore (art. 2818 c.c.). La legge prevede anche ipoteche legali, per esempio a favore di chi ha venduto un immobile non ancora pagato (art. 2817).

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme