Comprare all'asta giudiziaria: offerta, cauzione, saldo e rischi

In breve

Dove: sul portale delle vendite pubbliche, con ordinanza e perizia.
Offerta: almeno il 75% del prezzo base, con cauzione di almeno il 10%.
Aggiudicazione: con più offerte si fa una gara sulla più alta.
Saldo: entro il termine fissato, al massimo 120 giorni; si può usare un mutuo.
Rischi: niente garanzia per vizi, occupanti, abusi, spese condominiali arretrate.

Come si partecipa

Art. 571, c. 1-2, c.p.c.

«Ognuno, tranne il debitore, è ammesso a offrire per l'acquisto dell'immobile pignorato personalmente o a mezzo di procuratore legale anche a norma dell'articolo 579, ultimo comma. L'offerente deve presentare nella cancelleria dichiarazione contenente l'indicazione del prezzo, del tempo e modo del pagamento e ogni altro elemento utile alla valutazione dell'offerta.»

Passaggio	Regola	Norma
Pubblicità	Portale delle vendite pubbliche; per gli immobili anche siti internet con la perizia, almeno 45 giorni prima	Art. 490 c.p.c.
Termine per le offerte	Tra 90 e 120 giorni dall'ordinanza di vendita	Art. 569
Offerta minima e cauzione	Prezzo base ridotto di un quarto; cauzione di almeno un decimo	Art. 571
Più offerte	Gara sull'offerta più alta	Art. 573
Saldo	Entro il termine dell'ordinanza, non oltre 120 giorni; rate fino a 12 mesi per giustificati motivi	Art. 569
Mancato saldo	Decadenza, perdita della cauzione ed eventuale differenza di prezzo	Art. 587
Decreto di trasferimento	Trasferisce il bene, cancella ipoteche e pignoramenti, ordina il rilascio	Art. 586

Le operazioni sono di regola delegate a un notaio, un avvocato o un commercialista, che deve svolgere almeno tre tentativi di vendita entro un anno (art. 591-bis), e cauzione, offerte, gara e pagamento si svolgono di norma in via telematica (art. 569). L'offerta è irrevocabile, salvo che si disponga l'incanto o che passino centoventi giorni senza che sia accolta (art. 571). Nel termine per il saldo l'aggiudicatario deve anche rendere la dichiarazione antiriciclaggio, pena la decadenza (artt. 585 e 587). Il giudice può sospendere la vendita se il prezzo è notevolmente inferiore a quello giusto (art. 586). Sulla procedura dal lato del debitore si veda la pagina sul pignoramento immobiliare.

I rischi da verificare prima di offrire

Nella vendita forzata non c'è garanzia per i vizi e non si può chiedere la rescissione per lesione (art. 2922 c.c.): la perizia va letta per intero. Il debitore e la sua famiglia restano nell'immobile fino al decreto di trasferimento, con il quale il giudice ordina la liberazione, attuata dal custode senza le formalità dello sfratto; gli immobili non abitati dal debitore o occupati senza titolo opponibile vengono liberati prima (art. 560 c.p.c.). Per gli abusi edilizi le nullità degli atti non si applicano alle vendite giudiziarie, ma se l'abuso è sanabile la domanda di sanatoria va presentata entro centoventi giorni dalla notifica del decreto (art. 46, c. 5, DPR 380/2001; si veda la pagina su sanatoria e accertamento di conformità). Chi subentra in un condominio risponde, insieme al precedente proprietario, dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.; si veda la pagina sulla ripartizione delle spese).

Leggere ordinanza e perizia sul portale delle vendite pubbliche.
Visitare l'immobile tramite il custode.
Verificare occupanti, abusi e debiti condominiali.
Ottenere il mutuo in anticipo, se serve.
Presentare l'offerta con la cauzione entro il termine.

Domande frequenti

Chi può partecipare e quanto devo offrire?

Chiunque tranne il debitore, personalmente o tramite un avvocato (art. 571 c.p.c.). L'offerta deve indicare prezzo, tempi e modi di pagamento; non è efficace se arriva dopo il termine, se è inferiore di oltre un quarto al prezzo base indicato nell'ordinanza o se manca la cauzione di almeno un decimo del prezzo offerto. Se l'offerta è pari o superiore al valore stabilito è accolta; se è più bassa, ma entro un quarto, il giudice o il delegato può accettarla se non c'è seria possibilità di ottenere di più (art. 572).

Posso comprare all'asta con un mutuo?

Sì: il prezzo può essere pagato con un finanziamento che preveda il versamento diretto delle somme alla procedura e un'ipoteca di primo grado sullo stesso immobile; il decreto di trasferimento indica il contratto e la trascrizione avviene insieme all'iscrizione dell'ipoteca (art. 585 c.p.c.). Conviene ottenere l'approvazione della banca prima di offrire, perché il saldo va versato entro il termine dell'ordinanza, al massimo centoventi giorni, e chi non paga perde la cauzione (artt. 569 e 587).

La casa è occupata dal debitore: quando la libero?

Il debitore e la sua famiglia conservano il possesso fino al decreto di trasferimento; contestualmente il giudice ordina la liberazione, che è attuata dal custode senza le formalità dello sfratto. Gli immobili non abitati dal debitore o occupati da chi non ha un titolo opponibile alla procedura vengono liberati prima, non oltre l'ordinanza di vendita (art. 560 c.p.c.). Il decreto di trasferimento contiene l'ordine di rilascio ed è titolo esecutivo (art. 586).

E se l'immobile ha abusi edilizi o difetti?

Nella vendita forzata non c'è garanzia per i vizi e non si può chiedere la rescissione per lesione (art. 2922 c.c.): per questo va letta con attenzione la perizia. Le nullità per mancanza dei titoli edilizi non si applicano alle vendite giudiziarie; se l'abuso è sanabile, l'aggiudicatario deve presentare la domanda di sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto di trasferimento (art. 46, c. 5, DPR 380/2001). Chi compra risponde anche dei contributi condominiali dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.).

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

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