Aumento del canone d'affitto e adeguamento ISTAT: quando è dovuto

In breve

Aggiornamento ISTAT: solo se previsto dal contratto e richiesto dal locatore.
Negozi e uffici: non oltre il 75% della variazione ISTAT.
Cedolare secca: niente aggiornamenti per tutta la durata dell'opzione.
Canone oltre quello registrato: patto nullo, restituzione entro sei mesi dalla riconsegna.
Nuovo canone nel 4+4 solo alla seconda scadenza.

Quando il canone può aumentare

Art. 32, c. 1-2, L. 392/1978

«Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all'articolo 27, non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.»

Contratto	Aggiornamento	Fonte
Locazione commerciale	Se previsto e richiesto, non oltre il 75% dell'ISTAT	Art. 32 L. 392/1978
Abitativa a canone libero	Secondo il contratto, se previsto e richiesto	Contratto
Abitativa a canone concordato	Secondo gli accordi territoriali	Art. 2, c. 3, L. 431/1998
Con cedolare secca	Sospeso per la durata dell'opzione	Art. 3, c. 11, D.Lgs. 23/2011

Con la cedolare secca l'aggiornamento è sospeso per tutta la durata dell'opzione, anche se il contratto lo prevede, e il locatore deve comunicare la rinuncia all'inquilino con raccomandata; la regola non si può derogare (art. 3, c. 11, D.Lgs. 23/2011). Nel contratto 4+4 il canone resta quello pattuito anche nel rinnovo dopo i primi quattro anni: solo alla seconda scadenza ciascuna parte può proporre nuove condizioni con raccomandata almeno sei mesi prima, e senza accordo il contratto cessa (art. 2, c. 1, L. 431/1998; si veda la pagina sulla disdetta).

Aumenti non dovuti e restituzioni

Ogni patto che attribuisce al locatore un canone più alto di quello consentito è nullo: per le abitazioni è nullo qualsiasi canone superiore a quello del contratto scritto e registrato, e l'inquilino può chiedere la restituzione di quanto pagato in più entro sei mesi dalla riconsegna (art. 13 L. 431/1998; si veda la pagina sull'affitto in nero); per le locazioni commerciali vale la stessa regola con la ripetizione entro sei mesi dalla riconsegna (art. 79 L. 392/1978). Per le regole generali si vedano le pagine sul contratto di locazione abitativa e sulla locazione commerciale.

Leggere il contratto: clausola ISTAT, percentuale, modalità di richiesta.
Verificare se il locatore ha optato per la cedolare secca.
Controllare il calcolo sull'indice ISTAT dei prezzi al consumo.
Contestare per iscritto gli aumenti non dovuti.
Chiedere la restituzione entro sei mesi dalla riconsegna.

Domande frequenti

Il proprietario può aumentare l'affitto ogni anno?

Solo se il contratto prevede l'aggiornamento e il locatore lo richiede: l'adeguamento non è automatico (art. 32 L. 392/1978). Nelle locazioni commerciali l'aumento non può superare il 75 per cento della variazione ISTAT dei prezzi al consumo. Negli affitti abitativi a canone libero conta quanto previsto dal contratto, in quelli a canone concordato quanto stabilito dagli accordi territoriali.

Con la cedolare secca l'affitto può aumentare?

No, per tutta la durata dell'opzione: la scelta della cedolare secca sospende la facoltà del locatore di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se previsto dal contratto e anche per la variazione ISTAT, e l'opzione vale solo se il locatore ha comunicato la rinuncia al conduttore con raccomandata (art. 3, c. 11, D.Lgs. 23/2011).

Il proprietario mi chiede più soldi di quelli scritti nel contratto registrato: devo pagarli?

No: è nullo ogni patto che fissa un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, e l'inquilino può chiedere la restituzione di quanto pagato in più entro sei mesi dalla riconsegna dell'immobile (art. 13, c. 1-2, L. 431/1998).

Alla scadenza il proprietario può chiedermi un canone più alto?

Nel contratto 4+4 non alla prima scadenza, quando il contratto si rinnova per altri quattro anni alle stesse condizioni salvo i motivi di diniego previsti. Alla seconda scadenza ciascuna parte può proporre il rinnovo a nuove condizioni con raccomandata almeno sei mesi prima; l'altra risponde entro sessanta giorni e, senza accordo, il contratto cessa alla scadenza (art. 2, c. 1, L. 431/1998).

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

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