Contratto transitorio e per studenti: durata, requisiti, rischi

In breve

Transitorio: fino a 18 mesi, solo per un'esigenza temporanea dichiarata nel contratto e documentata.
Studenti: da 6 mesi a 3 anni per chi studia in un comune diverso da quello di residenza.
Modelli ministeriali obbligatori e, nei comuni oltre 10.000 abitanti, canone entro le fasce degli accordi.
Se mancano i requisiti, il contratto diventa un 4+4.
Fisco: agevolazioni del concordato per gli studenti; il transitorio ordinario ne resta in gran parte fuori.

Il contratto transitorio

Art. 2, c. 1 e 4, DM 16 gennaio 2017

«I contratti di locazione di natura transitoria di cui all'art. 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori per fattispecie - con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa e connesse allo studio, all'apprendistato e formazione professionale, all'aggiornamento ed alla ricerca di soluzioni occupazionali - da individuarsi nella contrattazione territoriale [...]. I contratti di cui al presente articolo devono contenere una specifica dichiarazione che individui l'esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell'Accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto.»

Il transitorio serve quando l'esigenza è davvero temporanea: il proprietario che rientrerà in città tra un anno, l'inquilino trasferito per un incarico a termine, chi frequenta un corso o cerca lavoro. L'esigenza deve rientrare tra quelle previste dall'accordo territoriale, essere indicata in modo specifico nel contratto e, oltre i trenta giorni, documentata con un allegato; già con il vecchio decreto la Cassazione esigeva un'esigenza individuata e comprovata (Cass. 4075/2014). Il contratto si redige sul modello ministeriale (Allegato B del decreto) e cessa alla scadenza senza bisogno di disdetta. Nei comuni con più di diecimila abitanti il canone deve stare nelle fasce dell'accordo territoriale, con variazioni fino al 20%; nei contratti fino a trenta giorni canone e oneri sono liberi (art. 2, c. 2).

La sanzione per chi usa il transitorio come scorciatoia è pesante: se non si rispettano le modalità di stipula, il contratto è ricondotto alla durata del 4+4 (art. 2, c. 6, DM). Il modello prevede inoltre che, se il proprietario ha riavuto la casa dichiarando di volerla destinare a un certo uso e non lo fa entro sei mesi senza giustificato motivo, l'inquilino ha diritto al ripristino del contratto come 4+4 o a un risarcimento pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone.

Il contratto per studenti universitari

Aspetto	Regola	Fonte
Dove	Comuni sede di università, corsi distaccati, istituti di istruzione superiore, e comuni limitrofi	Art. 3, c. 1, DM
Chi	Iscritti a un corso di laurea o post laurea (master, dottorato, specializzazione) in un comune diverso da quello di residenza; anche gruppi di studenti o aziende per il diritto allo studio	Art. 3, c. 1, DM
Durata	Da 6 mesi a 3 anni, rinnovo alla prima scadenza salvo disdetta dell'inquilino da uno a tre mesi prima	Art. 3, c. 1, DM
Canone	Nelle fasce degli accordi locali, con possibili aumenti o riduzioni legati alla durata	Art. 3, c. 2, DM; art. 5, c. 3, L. 431/1998
Modello	Allegato C, con recesso dell'inquilino per gravi motivi e tre mesi di preavviso, anche di uno solo dei conduttori	Art. 3, c. 4, DM

Il contratto per studenti è pensato per chi si sposta per studiare: se l'inquilino non è iscritto a un corso in un comune diverso da quello di residenza, lo schema non si può usare. Quando i coinquilini firmano un unico contratto e uno di loro recede, il rapporto prosegue con gli altri, e chi è uscito resta obbligato per i periodi precedenti.

Il fisco

Le agevolazioni dei contratti concordati, cioè la riduzione del 30% del reddito e il registro calcolato sul 70% del canone, non si applicano ai contratti transitori, con l'eccezione di quelli per studenti universitari (art. 8, c. 3, L. 431/1998). La cedolare secca al 10% nei comuni ad alta tensione abitativa spetta ai contratti stipulati secondo gli articoli 2, c. 3, e 8 della legge (art. 3, c. 2, D.Lgs. 23/2011), quindi ai contratti per studenti; per i transitori ordinari a canone concordato l'Agenzia delle entrate ha ammesso l'aliquota ridotta in un proprio chiarimento. Per i contratti firmati senza l'assistenza delle associazioni le agevolazioni richiedono l'attestazione di rispondenza, e dal 2027 le regole fiscali passano nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi: i dettagli sono nella pagina sul canone concordato.

Verificare l'accordo territoriale del comune: esigenze ammesse, fasce di canone, modalità di attestazione.
Usare il modello ministeriale giusto: Allegato B per il transitorio, Allegato C per gli studenti.
Nel transitorio, indicare l'esigenza in modo specifico e allegare la documentazione.
Registrare il contratto e scegliere il regime fiscale, chiedendo l'attestazione se non si è stati assistiti.
Alla scadenza, se l'esigenza non c'era o è venuta meno, valutare la conversione in 4+4.

Il quadro di tutti i contratti di affitto è nella pagina sul contratto di locazione abitativa; come si esce dal contratto nella pagina su disdetta e recesso; la restituzione della cauzione nella pagina sul deposito cauzionale.

Domande frequenti

Il proprietario mi propone un transitorio di un anno «perché è più comodo»: è valido?

Solo se il contratto indica un'esigenza transitoria concreta, del proprietario o dell'inquilino, tra quelle previste dall'accordo territoriale del comune, e se per i contratti oltre i trenta giorni la documenta con un allegato, usando il modello ministeriale. Senza questi requisiti il contratto è ricondotto alla durata del 4+4 (art. 2, c. 6, DM 16 gennaio 2017), e l'inquilino non può essere mandato via alla scadenza dell'anno.

Sono uno studente fuori sede: quanto dura il contratto e posso andarmene prima?

Il contratto per studenti dura da sei mesi a tre anni e si rinnova alla prima scadenza, salvo che lo studente dia disdetta almeno un mese e non oltre tre mesi prima. Il modello ministeriale consente il recesso anticipato per gravi motivi con tre mesi di preavviso, anche da parte di uno solo dei conduttori: in quel caso il contratto prosegue con gli altri, e chi recede resta obbligato per i periodi passati.

Il canone di un transitorio è libero?

Nei comuni con più di diecimila abitanti no: il canone va fissato entro i valori minimi e massimi delle fasce dell'accordo territoriale, con possibili variazioni fino al 20% per esigenze locali, e il contratto si redige sul modello ministeriale. Canone e oneri sono liberi solo nei contratti di durata non superiore a trenta giorni (art. 2, c. 2, DM 16 gennaio 2017).

Con il contratto per studenti il proprietario ha sconti fiscali?

Sì, nei comuni ad alta tensione abitativa il contratto per studenti universitari rientra nelle agevolazioni dei contratti concordati: cedolare secca al 10% o, in regime ordinario, riduzione del 30% del reddito e registro sul 70% del canone (art. 8 L. 431/1998; art. 3, c. 2, D.Lgs. 23/2011). I transitori ordinari sono invece esclusi dalla riduzione del 30% e dal registro ridotto (art. 8, c. 3). Se il contratto non è firmato con l'assistenza delle associazioni serve l'attestazione di rispondenza, come spiegato nella pagina sul canone concordato.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

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