Regolamento di condominio: contrattuale o assembleare, divieti

In breve

Obbligatorio con più di dieci condomini.
Assembleare: si approva a maggioranza e regola l'uso delle parti comuni.
Contrattuale: può limitare l'uso degli appartamenti, se i divieti sono chiari.
Animali domestici: nessun regolamento può vietarli.
Sanzioni: fino a 200 euro, 800 in caso di recidiva.

Che cosa può contenere il regolamento

Art. 1138, c. 4-5, c.c.

«Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137. Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.»

Il regolamento contiene le regole sull'uso delle cose comuni, sulla ripartizione delle spese, sul decoro dell'edificio e sull'amministrazione; è obbligatorio quando i condomini sono più di dieci, si approva con la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore e si allega al registro dei verbali (art. 1138, c. 1-3). Le tabelle millesimali sono allegate al regolamento (art. 68 disp. att.) e si approvano o modificano solo con una delibera, non per comportamenti concludenti (Cass. 5258/2023). Sulle maggioranze si veda la pagina sull'assemblea, sui criteri di riparto quella sulla ripartizione delle spese.

Regolamento assembleare e contrattuale

Aspetto	Assembleare	Contrattuale
Origine	Delibera a maggioranza	Predisposto dal costruttore e accettato negli atti, o votato all'unanimità
Limiti alle proprietà esclusive	Non ammessi	Ammessi se chiari ed espliciti (Cass. 16894/2025)
Vincolo per chi compra	Sì, se non impugnato nei trenta giorni (art. 1107 c.c.)	Se richiamato o riprodotto nell'atto di acquisto (Cass. 534/2023; 24526/2022)
Modifica	A maggioranza	All'unanimità, salvo clausole organizzative (Cass. 29838/2023)
Contestazione	Impugnazione ex art. 1107 c.c.	Azione di nullità contro tutti i condomini (Cass. 6656/2021)

Il regolamento può prevedere sanzioni per le infrazioni fino a 200 euro, e fino a 800 in caso di recidiva, deliberate caso per caso dall'assemblea con la maggioranza degli intervenuti e metà del valore (art. 70 disp. att.). Chi compra un appartamento dovrebbe sempre leggere il regolamento prima del rogito, per verificare eventuali limiti di destinazione (si veda la guida alla compravendita). Per le liti su rumori e odori valgono anche le regole sulle immissioni; per contestare le delibere si veda l'impugnazione.

Procurarsi il regolamento e le tabelle millesimali dall'amministratore.
Verificarne la natura: assembleare o contrattuale, e come è richiamato negli atti.
Leggere i divieti sull'uso delle proprietà esclusive.
Proporre modifiche in assemblea con le maggioranze richieste.
Contestare le clausole illegittime nei termini e nei modi previsti.

Domande frequenti

Il regolamento può vietarmi di aprire un B&B o uno studio nel mio appartamento?

Solo se è un regolamento di natura contrattuale e il divieto è formulato in modo chiaro ed esplicito: le limitazioni all'uso delle proprietà esclusive non si interpretano in modo estensivo (Cass. 16894/2025 e 21307/2016). Un regolamento approvato a maggioranza non può imporle, perché non può menomare i diritti risultanti dagli atti di acquisto (art. 1138 c.c.). Per vincolare chi compra, il divieto deve essere richiamato o riprodotto nell'atto di acquisto (Cass. 24526/2022 e 17886/2009).

Il regolamento può vietare cani e gatti?

No: le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici (art. 1138, ultimo comma, c.c.). Restano però applicabili le regole sull'uso delle parti comuni, sull'igiene e sulle immissioni, e il proprietario risponde dei danni causati dall'animale.

Come si approva o si modifica il regolamento?

Il regolamento assembleare si approva e si modifica con la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio (artt. 1138 e 1136, c. 2, c.c.), e ciascun condomino può proporre la formazione o la revisione. Le clausole contrattuali che limitano i diritti dei singoli richiedono invece il consenso di tutti; quelle che regolano solo l'organizzazione e l'uso dei beni comuni si possono modificare a maggioranza anche se inserite in un regolamento contrattuale (Cass. 29838/2023).

Il condominio può multare chi viola il regolamento?

Sì, se il regolamento lo prevede: per le infrazioni si può stabilire il pagamento di una somma fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro, destinata al fondo per le spese ordinarie. La sanzione deve essere deliberata dall'assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio (art. 70 disp. att. c.c.).

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

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