Rendiconto condominiale e documenti: che cosa può vedere il condomino

In breve

Rendiconto annuale, con assemblea entro 180 giorni.
Registri: anagrafe, verbali, nomina e revoca, contabilità.
Giustificativi di spesa visibili in ogni tempo.
Revisore della contabilità nominabile dall'assemblea.
Cambio di amministratore: obbligo di consegnare tutti i documenti.

Il rendiconto

Art. 1130-bis, c. 1, c.c.

«Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.»

L'amministratore redige il rendiconto e convoca l'assemblea per approvarlo entro centottanta giorni (art. 1130, n. 10). Le somme ricevute e pagate devono passare per un conto corrente intestato al condominio, di cui ogni condomino può vedere la rendicontazione periodica (art. 1129). Scritture e giustificativi si conservano per dieci anni (art. 1130-bis). La delibera che approva un rendiconto irregolare si può impugnare (si veda la pagina sull'assemblea).

Documento	Che cosa contiene	Norma
Registro di anagrafe condominiale	Proprietari e titolari di diritti, dati catastali, sicurezza delle parti comuni	Art. 1130, n. 6
Registro dei verbali	Delibere, dichiarazioni dei condomini, regolamento allegato	Art. 1130, n. 7
Registro di nomina e revoca	Date delle nomine e revoche degli amministratori	Art. 1130, n. 7
Registro di contabilità	Movimenti annotati entro 30 giorni	Art. 1130, n. 7
Attestazione dei pagamenti	Stato dei pagamenti e liti in corso, a richiesta	Art. 1130, n. 9

Accesso ai documenti e consegne

I condomini e chi ha diritti reali o di godimento sulle unità possono vedere i documenti giustificativi in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese; l'assemblea può nominare un revisore della contabilità e, negli edifici di almeno dodici unità, un consiglio di condominio con funzioni di controllo (art. 1130-bis). Alla fine dell'incarico l'amministratore consegna tutta la documentazione e compie le attività urgenti senza ulteriori compensi (art. 1129). Salvo dispensa dell'assemblea, deve anche agire contro i morosi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio (si veda la pagina sulla morosità condominiale). Sui compiti e sulla revoca dell'amministratore si veda la pagina sull'amministratore di condominio.

Chiedere per iscritto di vedere registri e giustificativi.
Esaminare il rendiconto prima dell'assemblea.
Proporre la nomina di un revisore se ci sono dubbi.
Impugnare la delibera che approva un rendiconto irregolare nei termini.
Diffidare l'amministratore uscente che non consegna i documenti.

Domande frequenti

Posso vedere le fatture delle spese condominiali?

Sì: i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese (art. 1130-bis c.c.). L'amministratore deve indicare il locale in cui si trovano i registri e i giorni e le ore in cui si possono consultare gratuitamente (art. 1129).

Entro quando l'amministratore deve presentare il rendiconto?

Deve redigere il rendiconto annuale della gestione e convocare l'assemblea per approvarlo entro centottanta giorni (art. 1130, n. 10, c.c.). Il rendiconto comprende il registro di contabilità, un riepilogo finanziario e una nota esplicativa con i rapporti in corso e le questioni pendenti (art. 1130-bis).

Il vecchio amministratore non consegna i documenti: che cosa si fa?

Alla cessazione dell'incarico l'amministratore deve consegnare tutta la documentazione del condominio e dei singoli condomini e svolgere le attività urgenti, senza ulteriori compensi (art. 1129 c.c.). Se non lo fa, il nuovo amministratore lo diffida e, se serve, agisce in giudizio anche in via d'urgenza per ottenere la consegna.

Si può far controllare la contabilità da un esperto?

Sì: l'assemblea può nominare in qualsiasi momento un revisore che verifichi la contabilità, anche per più annualità, con la maggioranza richiesta per la nomina dell'amministratore; la spesa si divide per millesimi di proprietà (art. 1130-bis c.c.). Negli edifici di almeno dodici unità si può nominare anche un consiglio di condominio con funzioni consultive e di controllo.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

CondominioL'amministratore di condominio: nomina, revoca, obblighi, compensoL'amministratore di condominio (art. 1129 c.c.): obbligatorio sopra otto condomini, nomina con 500 millesimi, compenso a pena di nullità, conto corrente, rendiconto.
CondominioL'assemblea di condominio: convocazione, quorum, maggioranzeConvocazione e avviso, prima e seconda convocazione, tabella dei quorum e delle maggioranze, deleghe, videoconferenza, verbale, vizi e impugnazione.
CondominioLa ripartizione delle spese condominialiCome si dividono le spese condominiali: millesimi (art. 1123 c.c.), scale e ascensore per altezza (1124), solai (1125), lastrici di uso esclusivo (1126).
CondominioIl condomino moroso: decreto ingiuntivo e recuperoArt. 63 disp. att. c.c.: decreto ingiuntivo esecutivo senza delibera, sospensione dei servizi dopo sei mesi, acquirente e venditore, creditori del condominio.
CondominioIl regolamento di condominioArt. 1138 c.c.: quando è obbligatorio, maggioranze, clausole contrattuali e limiti alle proprietà esclusive, animali domestici, sanzioni fino a 800 euro, opponibilità.
CondominioLa mediazione obbligatoria nelle liti condominialiArt. 5 D.Lgs. 28/2010 e 71-quater disp. att.: quali liti, amministratore e assemblea che approva, primo incontro, costi, i 30 giorni della delibera, sanzioni.
Affitti e sfrattiLe spese condominiali a carico dell'inquilinoArt. 9 L. 392/1978: oneri accessori a carico del conduttore, portineria al 90%, pagamento entro due mesi, rendiconti e documenti, voto sul riscaldamento, morosità.
CondominioIl distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzatoArt. 1118 c.c.: ci si stacca senza autorizzazione se non si creano squilibri o aggravi, ma si pagano manutenzione straordinaria e messa a norma; contabilizzatori.