In breve
- Recesso: 14 giorni senza motivo, fino a un anno e 14 giorni se manca il formulario.
- Acconti: vietati finché il recesso è possibile.
- Rivendita: nessun pagamento prima che la vendita avvenga davvero.
- Contratto: scritto, nella lingua del consumatore, con fideiussione dove prevista.
- Quota vecchia: si può rinunciare per liberarsi delle spese future.
Quali contratti sono protetti
Il codice del consumo regola quattro contratti conclusi tra un operatore e un consumatore (art. 69): la multiproprietà, cioè il diritto di godere di uno o più alloggi per più periodi, per una durata superiore a un anno; il prodotto per le vacanze di lungo termine, che dà diritto soprattutto a sconti o vantaggi sugli alloggi, come i club vacanze; la rivendita, con cui un operatore aiuta a vendere o comprare una multiproprietà; lo scambio, che consente di usare altri alloggi cedendo il proprio periodo. Negli inviti alle presentazioni va dichiarato lo scopo commerciale e la multiproprietà non può essere venduta come un investimento (art. 70). Prima della firma il consumatore deve ricevere gratuitamente i formulari informativi previsti dalla legge (art. 71).
«Al consumatore è concesso un periodo di quattordici giorni, naturali e consecutivi, per recedere, senza specificare il motivo, dal contratto di multiproprietà, dal contratto relativo a prodotti per le vacanze di lungo termine, dal contratto di rivendita e di scambio.»
Contratto, recesso e acconti
| Regola | Contenuto | Norma |
|---|---|---|
| Forma | Scritta a pena di nullità, in italiano e in una lingua UE scelta dal consumatore; clausole su recesso e acconti firmate a parte; formulario di recesso allegato | Art. 72 |
| Fideiussione | Obbligatoria per alcuni operatori e sempre per gli alloggi in costruzione; va menzionata nel contratto a pena di nullità | Art. 72-bis |
| Recesso | 14 giorni; un anno e 14 giorni senza formulario; tre mesi e 14 giorni senza informazioni | Art. 73 |
| Effetti del recesso | Nessuna spesa, penale o pagamento per servizi già resi | Art. 74 |
| Acconti | Vietati durante il recesso; nella rivendita, fino alla vendita effettiva | Art. 75 |
| Club vacanze | Rate annuali uguali; dal secondo pagamento uscita senza penali entro 14 giorni dalla richiesta | Art. 76 |
| Contratti collegati | Il recesso fa cadere senza costi scambio, contratti accessori e finanziamento | Art. 77 |
| Clausole e foro | Nulle le rinunce ai diritti; giudice del luogo di residenza del consumatore | Art. 78 |
Il recesso si esercita con una comunicazione scritta, su carta o altro supporto durevole che provi la spedizione entro il termine, alla persona indicata nel contratto o all'operatore (art. 74). L'operatore che viola le regole su pubblicità, informazioni, forma, fideiussione, acconti e rate è punito con una sanzione da 1.000 a 5.000 euro per ogni violazione, con sospensione dell'attività se le violazioni si ripetono (art. 81); le pratiche aggressive possono essere segnalate all'Antitrust (si veda la pagina sulle pratiche commerciali scorrette). Il meccanismo è simile al recesso negli acquisti fuori dai locali commerciali, ma con termini più lunghi quando mancano i documenti.
Come uscire da una multiproprietà già comprata
Scaduto il recesso, restano le strade ordinarie: far valere la nullità se il contratto non è scritto o non menziona la fideiussione dovuta, vendere o cedere il periodo, oppure, per chi possiede una quota di comproprietà, rinunciarvi. Il comproprietario può liberarsi dall'obbligo di contribuire alle spese rinunciando al suo diritto, ma la rinuncia non vale per le spese che ha approvato anche tacitamente (art. 1104 c.c.; si veda la pagina su comunione e divisione). Le Sezioni Unite hanno affermato che la rinuncia alla proprietà immobiliare è un atto unilaterale valido, che richiede la forma scritta e la trascrizione e non libera dai debiti già sorti (Cass. SU 23093/2025). Le agenzie che chiedono soldi in anticipo per rivendere violano il divieto di acconti (art. 75, c. 2) e, se promettono compratori inesistenti, possono commettere una truffa.
- Non firmare né pagare nulla durante la presentazione: chiedere i documenti e portarli a casa.
- Controllare la data di consegna del contratto e del formulario di recesso.
- Recedere per iscritto con raccomandata o PEC entro il termine applicabile.
- Chiedere la restituzione di acconti e la chiusura del finanziamento collegato.
- Segnalare all'Antitrust le rivendite a pagamento anticipato e denunciare i raggiri.
Domande frequenti
Ho firmato una multiproprietà durante una presentazione: posso tirarmi indietro?
Mi hanno chiesto un acconto alla firma: è regolare?
Un'agenzia mi offre di rivendere la multiproprietà ma vuole essere pagata prima: è una truffa?
Ho una quota di multiproprietà da anni e non voglio più pagare le spese: come esco?
Fonti normative
- Art. 69 cod. cons. — Definizioni
- Art. 72 cod. cons. — Requisiti del contratto
- Art. 73 cod. cons. — Diritto di recesso
- Art. 75 cod. cons. — Acconti
- Art. 1104 c.c. — Obblighi dei partecipanti
I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.
Da leggere insieme
- Banche, consumatori e assicurazioniIl diritto di recesso negli acquisti online e fuori dai locali commercialiArtt. 52-59 cod. cons.: 14 giorni (30 a domicilio), il pulsante di recesso dal 2026, rimborso in 14 giorni, spese di reso, 12 mesi se il venditore non informa.
- Banche, consumatori e assicurazioniPratiche commerciali scorrette e pubblicità ingannevole: la segnalazione all'AGCMArtt. 18-27 cod. consumo: pratiche ingannevoli e aggressive, black list, greenwashing dal 27/9/2026, segnalazione all'AGCM, sanzioni fino a 10 milioni, rimedi al giudice.
- ContrattiLe clausole vessatorie: tra imprese e con i consumatoriArtt. 1341-1342 c.c. (approvazione specifica) e artt. 33-36 Codice del consumo: squilibrio significativo, lista grigia e nera, foro del consumatore.
- Casa e proprietàComunione e divisione di un immobile in comproprietàComunione (artt. 1100-1116 c.c.): uso della cosa comune, spese per quote, maggioranze, impugnazione in 30 giorni, vendita della quota; divisione consensuale o giudiziale.
- ContrattiIl recesso dal contrattoArt. 1373 c.c.: recesso legale e convenzionale, contratti di durata, caparra penitenziale, consumatore (14 giorni), telefonia (DL 7/2007), RC auto.
- Reati contro il patrimonioLa truffa (art. 640 c.p.)Artifizi e raggiri, pena da 6 mesi a 3 anni (aggravata fino a 6), querela entro 3 mesi, truffa contrattuale e online, prescrizione.
- CondominioLa ripartizione delle spese condominialiCome si dividono le spese condominiali: millesimi (art. 1123 c.c.), scale e ascensore per altezza (1124), solai (1125), lastrici di uso esclusivo (1126).
- Casa e proprietàLa proposta d'acquisto: è già vincolante?Proposta irrevocabile (art. 1329 c.c.), accettazione, preliminare o preliminare di preliminare, deposito e caparra, provvigione dell'agenzia, come ritirarsi.