Affitti brevi e locazioni turistiche: regole 2026, CIN, cedolare

In breve

Locazione breve: fino a trenta giorni, da privati, anche tramite portali.
Tasse: cedolare al 21% su un immobile, 26% sugli altri.
Oltre due appartamenti: dal 2026 si presume attività d'impresa.
CIN: da esporre fuori dallo stabile e negli annunci, pena sanzioni fino a 8.000 euro.
Sicurezza e questura: rilevatori, estintori, comunicazione degli ospiti.

Che cosa sono e come si tassano

Art. 4, c. 1, DL 50/2017

«Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici [...]»

Aspetto	Regola	Fonte
Cedolare secca	26%, ridotta al 21% per un'unità scelta in dichiarazione	Art. 4, c. 2, DL 50/2017
Portali e intermediari che incassano	Ritenuta del 21% a titolo di acconto; responsabili dell'imposta di soggiorno	Art. 4, c. 5 e 5-ter
Numero di appartamenti	Dal 2026 al massimo due; oltre, attività d'impresa presunta	Art. 1, c. 595, L. 178/2020
Dal 2027	La disciplina fiscale passa nel nuovo testo unico	D.Lgs. 117/2026

Lo stesso regime vale per le sublocazioni e per chi, avendo l'immobile in comodato, lo concede a terzi a pagamento (art. 4, c. 3). Chi supera la soglia degli appartamenti o opera comunque in forma d'impresa deve presentare la SCIA al SUAP del comune (art. 13-ter, c. 8, DL 145/2023; si veda la pagina su licenze e SCIA). Per gli affitti più lunghi si vedano le pagine sul contratto di locazione abitativa e sul contratto transitorio.

CIN, sicurezza, ospiti e condominio

Ogni immobile destinato a locazione breve o turistica deve avere il codice identificativo nazionale, assegnato dal Ministero del turismo su istanza telematica, da esporre all'esterno dello stabile e indicare in ogni annuncio; le sanzioni vanno da 800 a 8.000 euro per l'immobile senza CIN e da 500 a 5.000 euro per la mancata esposizione, con la rimozione dell'annuncio (art. 13-ter, c. 1, 6 e 9, DL 145/2023). Tutte le unità devono avere rilevatori di gas e di monossido di carbonio ed estintori, pena sanzioni da 600 a 6.000 euro (c. 7 e 9). Le generalità degli ospiti vanno comunicate alla questura entro ventiquattro ore dall'arrivo (art. 109 TULPS, applicabile anche alle locazioni brevi per l'art. 19-bis DL 113/2018). In condominio l'uso turistico può essere vietato solo da un regolamento contrattuale con una clausola chiara ed espressa; comuni e regioni possono dettare regole ulteriori.

Chiedere il CIN e verificare le regole regionali e comunali.
Installare rilevatori di gas e monossido ed estintori.
Esporre il CIN e indicarlo in ogni annuncio.
Comunicare gli ospiti alla questura entro ventiquattro ore.
Scegliere il regime fiscale e contare gli appartamenti destinati.

Domande frequenti

Quante tasse si pagano sugli affitti brevi?

Con la cedolare secca l'aliquota è del 26%, ridotta al 21% per i redditi di un solo immobile scelto dal proprietario in dichiarazione (art. 4, c. 2, DL 50/2017, nel testo in vigore fino al 2026). Se l'affitto passa da un portale o da un intermediario che incassa il pagamento, questo trattiene una ritenuta del 21% a titolo di acconto. Dal 2027 la disciplina fiscale confluisce nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026).

Quanti appartamenti posso affittare senza diventare un'impresa?

Dal periodo d'imposta 2026 il regime delle locazioni brevi si applica solo se si destinano a questa attività non più di due appartamenti; con tre o più l'attività si presume svolta in forma d'impresa, con tutte le conseguenze fiscali (art. 1, c. 595, L. 178/2020, testo in vigore). Chi opera in forma imprenditoriale deve anche presentare la SCIA al SUAP del comune (art. 13-ter, c. 8, DL 145/2023).

Che cos'è il CIN e che cosa rischio se non lo espongo?

È il codice identificativo nazionale che il Ministero del turismo assegna, su richiesta telematica, a ogni immobile destinato a locazione breve o turistica. Va esposto all'esterno dello stabile e indicato in ogni annuncio. Chi affitta senza CIN rischia da 800 a 8.000 euro, chi non lo espone o non lo indica da 500 a 5.000 euro con la rimozione dell'annuncio (art. 13-ter, c. 6 e 9, DL 145/2023).

Quali altri obblighi ci sono?

Ogni appartamento deve avere rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori a norma, uno ogni 200 metri quadrati con almeno uno per piano, pena sanzioni da 600 a 6.000 euro (art. 13-ter, c. 7 e 9). Le generalità degli ospiti vanno comunicate alla questura entro ventiquattro ore dall'arrivo, anche per le locazioni sotto i trenta giorni (art. 109 TULPS; art. 19-bis DL 113/2018). Il regolamento condominiale contrattuale può vietare l'uso turistico solo con una clausola chiara ed espressa.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

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