Usufrutto, uso e abitazione: diritti, spese, durata, nuda proprietà

In breve

Usufrutto: godere di un bene altrui e trarne i frutti, rispettandone la destinazione.
Durata: al massimo la vita dell'usufruttuario; trent'anni per le persone giuridiche.
Spese: ordinarie all'usufruttuario, straordinarie al nudo proprietario.
Estinzione: morte, scadenza, vent'anni di non uso, abuso grave.
Uso e abitazione: solo per i bisogni del titolare e della famiglia; non si cedono.

Che cos'è e quanto dura

L'usufrutto nasce dalla legge, da un contratto, da un testamento o per usucapione (art. 978 c.c.). L'usufruttuario gode della cosa e può trarne ogni utilità, ma deve rispettarne la destinazione economica (art. 981); al proprietario resta la nuda proprietà, che torna piena quando l'usufrutto finisce.

Art. 979 c.c.

«La durata dell'usufrutto non può eccedere la vita dell'usufruttuario. L'usufrutto costituito a favore di una persona giuridica non può durare più di trent'anni.»

Il caso più frequente è la donazione ai figli con riserva di usufrutto: il donante può riservarlo a sé e, dopo di lui, a un'altra persona o a più persone, ma non successivamente (art. 796). L'usufruttuario può cedere il diritto, salvo divieto nel titolo, notificando la cessione al proprietario (art. 980).

Chi paga che cosa

Voce	A carico di	Norma
Custodia, amministrazione, manutenzione ordinaria	Usufruttuario	Art. 1004
Riparazioni straordinarie (muri maestri, travi, tetti, solai, scale)	Proprietario; l'usufruttuario paga gli interessi	Art. 1005
Straordinarie causate da mancata manutenzione ordinaria	Usufruttuario	Art. 1004
Imposte e pesi annuali sul reddito	Usufruttuario	Art. 1008
Inventario e garanzia	Usufruttuario, salvo esoneri	Art. 1002

Conta il carattere ordinario o straordinario dell'opera, non l'urgenza del danno (Cass. 22797/2019). Se il proprietario rifiuta o ritarda senza motivo le riparazioni straordinarie, l'usufruttuario può farle eseguire e ottenere il rimborso, senza interessi, alla fine dell'usufrutto (art. 1006). In condominio usufruttuario e nudo proprietario rispondono solidalmente dei contributi (art. 67 disp. att. c.c.; si vedano la ripartizione delle spese e l'assemblea).

Come finisce

Oltre che con la morte o la scadenza, l'usufrutto si estingue per vent'anni di non uso, per la riunione con la proprietà nella stessa persona e per il perimento totale della cosa (art. 1014). Il giudice può farlo cessare per abuso, se l'usufruttuario aliena i beni, li deteriora o li lascia andare in perimento (art. 1015), ma solo nei casi più gravi (Cass. 7031/2022); può anche disporre misure più lievi, come la garanzia o l'amministrazione. Le locazioni in corso con data certa continuano per non oltre cinque anni dalla cessazione (art. 999).

Uso e abitazione

Chi ha il diritto di abitazione può abitare la casa nei limiti dei bisogni suoi e della sua famiglia (art. 1022), compresi i figli nati o adottati dopo (art. 1023). Uso e abitazione non si possono cedere né dare in locazione (art. 1024), ma il divieto è derogabile nell'atto costitutivo (Cass. 8507/2015). Il titolare che occupa tutta la casa paga le spese ordinarie e i tributi come l'usufruttuario, mentre le riparazioni straordinarie restano al nudo proprietario (art. 1025; Cass. 9920/2017). Al coniuge superstite la legge riserva il diritto di abitazione sulla casa familiare (art. 540): si veda la pagina sui diritti del coniuge superstite.

Leggere il titolo: durata, divieti di cessione, beneficiari successivi.
Redigere l'inventario dello stato del bene all'inizio.
Dividere le spese tra ordinarie e straordinarie, per iscritto.
Comunicare al proprietario le riparazioni straordinarie necessarie.
Notificare al proprietario l'eventuale cessione dell'usufrutto.

Domande frequenti

Chi paga il rifacimento del tetto: l'usufruttuario o il nudo proprietario?

Il nudo proprietario, perché il rinnovamento per intero o per una parte notevole del tetto è una riparazione straordinaria (art. 1005 c.c.); l'usufruttuario gli deve però, per la durata dell'usufrutto, gli interessi sulla somma spesa. Le spese ordinarie di custodia, amministrazione e manutenzione sono dell'usufruttuario, che paga anche le riparazioni straordinarie causate dalla sua mancata manutenzione ordinaria (art. 1004).

L'usufruttuario può affittare la casa?

Sì, perché ha il diritto di godere della cosa e di trarne i frutti, compresi i canoni. Se l'usufrutto cessa, il contratto con data certa anteriore continua per la durata stabilita ma non oltre cinque anni; se cessa per la scadenza di un termine, dura solo fino alla fine dell'anno in corso (art. 999 c.c.). Chi ha il solo diritto di abitazione, invece, non può dare la casa in locazione (art. 1024).

Ho donato la casa a mio figlio tenendomi l'usufrutto: che cosa posso fare?

Con la donazione con riserva di usufrutto (art. 796 c.c.) continuate a godere della casa, ad abitarla o ad affittarla, fino alla vostra morte; a quel punto l'usufrutto si estingue e il figlio diventa pieno proprietario. L'usufrutto può essere riservato anche a un'altra persona dopo di voi, per esempio il coniuge, ma non a più persone in successione. Siete dispensati dal prestare garanzia; se cedete l'usufrutto, la garanzia deve darla chi lo riceve (art. 1002).

In condominio chi vota e chi paga le spese, l'usufruttuario o il nudo proprietario?

L'usufruttuario vota sugli affari di ordinaria amministrazione e di semplice godimento delle parti comuni; nelle altre deliberazioni vota il proprietario, salvo alcuni casi in cui entrambi vanno convocati. Verso il condominio nudo proprietario e usufruttuario rispondono solidalmente dei contributi (art. 67 disp. att. c.c.), poi si regolano tra loro secondo gli artt. 1004 e 1005 c.c.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

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