Diritto di superficie: costruire su suolo altrui, durata, PEEP

In breve

Cos'è: la proprietà di un edificio separata da quella del terreno.
Durata: perpetua o a tempo; alla scadenza l'edificio passa al proprietario del suolo.
Non uso: il diritto di costruire si prescrive in vent'anni.
Impianti: antenne e pannelli sul tetto altrui possono essere in diritto di superficie.
Case PEEP: trasformazione in piena proprietà e affrancazione dal prezzo vincolato, a pagamento.

Che cos'è e come si costituisce

Art. 952 c.c.

«Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo.»

Il diritto di superficie è un'eccezione alla regola dell'accessione, per cui ciò che si costruisce sul terreno appartiene al proprietario del terreno. Vale anche per le costruzioni sotto il suolo, come i box interrati (art. 955), ma non per le sole piantagioni (art. 956). Si costituisce per contratto scritto, da trascrivere, per testamento o per usucapione. Può riguardare anche il tetto di un edificio: il diritto di sopraelevare è trattato nella pagina su sopraelevazione e lastrico.

Durata, scadenza ed estinzione

Evento	Effetto	Norma
Scadenza del termine	La costruzione diventa del proprietario del suolo	Art. 953
Diritti reali concessi dal superficiario	Si estinguono con la scadenza	Art. 954, c. 1
Locazioni della costruzione	Durano solo fino alla fine dell'anno in corso alla scadenza	Art. 954, c. 2
Crollo o distruzione dell'edificio	Il diritto non si estingue, salvo patto contrario	Art. 954, c. 3
Diritto di costruire non esercitato	Si prescrive in vent'anni di non uso	Art. 954, c. 4

Per interrompere la prescrizione non bastano opere intermedie come pilastri o getti dei balconi: serve la costruzione nella sua struttura essenziale (Cass. 8084/2014). I vincoli urbanistici che impediscono di costruire non sospendono il termine (Cass. 2092/2018).

Antenne e impianti fotovoltaici

L'accordo con cui il proprietario di un lastrico solare consente a un altro di installare e mantenere per un certo tempo un ripetitore o un altro impianto tecnologico, con effetti reali, è un contratto costitutivo di un diritto di superficie: può essere a tempo determinato e può derogare alla regola per cui alla scadenza l'impianto diventa del proprietario; se il lastrico è condominiale, serve l'approvazione di tutti i condomini (Cass. 8434/2020; si veda la pagina sulle parti comuni).

Le case in edilizia convenzionata (PEEP)

Molti comuni hanno concesso le aree per l'edilizia economica e popolare in diritto di superficie, per una durata da 60 a 99 anni (art. 35 L. 865/1971). Il proprietario dell'alloggio può chiederne la trasformazione in piena proprietà:

Art. 31, c. 47, L. 448/1998

«Trascorsi cinque anni dalla data di prima assegnazione dell'unità abitativa, indipendentemente dalla data di stipulazione della relativa convenzione, i soggetti interessati possono presentare, di propria iniziativa, istanza di trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà.»

Per le aree su cui il consiglio comunale ha deliberato la trasformazione, il comune comunica corrispettivo e procedura entro novanta giorni; il corrispettivo è calcolato secondo il comma 48 e l'atto, pubblico o scrittura privata autenticata, va trascritto. Separata è l'affrancazione dai vincoli di prezzo massimo di vendita e di canone massimo di locazione, possibile dopo cinque anni dal primo trasferimento (comma 49-bis). Finché i vincoli restano, la parte di prezzo che supera quello vincolato non produce effetti (comma 49-quater), e la clausola con un prezzo superiore al massimo è sostituita da quello fissato dal comune (Cass. 26316/2025).

Leggere l'atto: durata, scadenza e convenzione con il comune.
Controllare in conservatoria trascrizioni e ipoteche.
Chiedere al comune se ha deliberato la trasformazione per l'area.
Presentare istanza di trasformazione o di affrancazione, con il calcolo del corrispettivo.
Stipulare e trascrivere l'atto prima di vendere a prezzo libero.

Domande frequenti

Che differenza c'è tra comprare una casa in proprietà e in diritto di superficie?

Con il diritto di superficie si è proprietari dell'edificio ma non del terreno, che resta di un altro, spesso il comune. Se il diritto è a tempo determinato, alla scadenza la costruzione passa al proprietario del suolo (art. 953 c.c.) e i diritti reali costituiti dal superficiario si estinguono (art. 954); le ipoteche sulla superficie si estinguono o, se al superficiario spetta un corrispettivo, si trasferiscono su questo (art. 2816). Prima di comprare bisogna quindi leggere nell'atto la durata residua e le eventuali convenzioni con il comune.

Ho una casa PEEP in diritto di superficie: posso diventarne pieno proprietario?

Sì, se il comune ha deliberato la trasformazione per quell'area: trascorsi cinque anni dalla prima assegnazione dell'alloggio si può presentare istanza di trasformazione in piena proprietà, e il comune deve comunicare corrispettivo e procedura entro novanta giorni; il corrispettivo si calcola secondo il comma 48 e l'atto va trascritto (art. 31, commi 47-48, L. 448/1998).

Posso vendere a prezzo libero un appartamento in edilizia convenzionata?

Solo dopo aver rimosso i vincoli di prezzo massimo previsti dalla convenzione, con l'affrancazione a pagamento consentita dopo cinque anni dal primo trasferimento (art. 31, comma 49-bis, L. 448/1998). Finché i vincoli restano, la parte di prezzo che supera quello vincolato non produce effetti (comma 49-quater), e la clausola del preliminare con un prezzo superiore al massimo è sostituita dal prezzo stabilito dal comune (Cass. 26316/2025).

Il diritto di costruire sul terreno altrui può scadere se non costruisco?

Sì: il diritto di fare la costruzione si estingue per prescrizione se non viene esercitato per vent'anni (art. 954 c.c.). Non basta aver realizzato opere intermedie, come pilastri o getti dei balconi: occorre edificare la costruzione nella sua struttura essenziale (Cass. 8084/2014), e i vincoli urbanistici non sospendono il termine (Cass. 2092/2018).

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

Casa e proprietàAccessione: chi costruisce sul terreno altruiCiò che si costruisce sul suolo è del proprietario (art. 934 c.c.): casa sul terreno del coniuge o del genitore, indennità al costruttore, rimozione, sconfinamento.
Casa e proprietàUsufrutto, uso e abitazioneArtt. 978-1026 c.c.: chi paga le spese tra usufruttuario e nudo proprietario, affitto, cessione, durata ed estinzione, donazione con riserva di usufrutto.
CondominioSopraelevazione e lastrico solareSopraelevare dall'ultimo piano (art. 1127 c.c.): limiti e indennità agli altri condomini; lastrico solare di uso esclusivo, un terzo e due terzi delle spese.
CondominioLe parti comuni del condominio (art. 1117 c.c.)Suolo, muri, tetto, scale, cortili, facciate, impianti: l'elenco, il titolo contrario (SU 7449/1993), l'uso di ciascuno (1102), opere del singolo, lastrico, sottotetti.
Casa e proprietàL'usucapione: diventare proprietari con il possessoVenti anni di possesso continuo e pacifico, l'usucapione decennale, possesso e detenzione, la prova, la mediazione obbligatoria, i casi tra coeredi e vicini.
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