Rovina di edificio (art. 2053 c.c.): crolli, cornicioni, intonaci

In breve

Chi risponde: il proprietario dell'edificio o della costruzione.
Rovina: anche il distacco limitato di cornicioni, intonaci o balconi.
Prova liberatoria: né difetto di manutenzione né vizio di costruzione.
Inquilino: per le strutture risponde comunque il proprietario.
Costruttore: regresso entro dieci anni dal compimento dell'opera.

La regola

Art. 2053 c.c.

«Il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione.»

La norma è una forma speciale di responsabilità per le cose in custodia e, quando si applica, esclude l'art. 2051 (Cass. 19975/2005). Per rovina si intende ogni disgregazione, anche limitata, degli elementi strutturali o degli elementi accessori stabilmente incorporati (Cass. 1666/2005): vi rientra quindi anche il distacco di un cornicione, di tegole o di intonaci; anche il crollo del tetto di un immobile fatiscente è rovina (Cass. 36718/2021).

Chi risponde

Situazione	Responsabile	Decisioni
Edificio di un solo proprietario	Il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento	Cass. 34401/2023
Immobile in affitto	Il proprietario, anche per il comportamento dell'inquilino	Cass. 4737/2001, 23682/2008
Parti comuni in condominio	Il condominio, per le parti comuni	Art. 2053 c.c.
Crollo da scavi del vicino	Il proprietario che fa scavare, da solo o con l'appaltatore secondo le sue direttive	Cass. 3092/2024
Concorso di altre cause	Si valutano anche le condotte concorrenti di altri	Cass. 21573/2025

La responsabilità è oggettiva: il proprietario non si libera dimostrando di non essere in colpa, ma solo provando che la rovina dipende da un fatto con efficacia causale autonoma (Cass. 34401/2023). Il danneggiato può chiedere il risarcimento in forma specifica o per equivalente, in via subordinata, ma non entrambi (Cass. 5368/2023). Per le parti comuni si veda la pagina sulle parti comuni.

Il regresso contro il costruttore

Art. 1669 c.c.

«Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.»

Il proprietario che ha risarcito il danneggiato può quindi agire contro l'impresa entro questi termini; per i difetti che non arrivano alla rovina si veda la pagina su vizi e difformità dell'appalto.

Fotografare subito il punto del distacco e i danni.
Individuare il proprietario o l'amministratore di condominio.
Chiedere per iscritto il risarcimento, con preventivi e fatture.
Segnalare il pericolo al comune o ai vigili del fuoco se persiste.
Denunciare all'impresa i gravi difetti entro un anno dalla scoperta.

Domande frequenti

Un pezzo di intonaco ha colpito la mia auto: chi paga?

Il proprietario dell'edificio, o il condominio se l'intonaco appartiene alle parti comuni: per rovina si intende ogni disgregazione, anche limitata, degli elementi strutturali o degli elementi accessori stabilmente incorporati (Cass. 19975/2005). Il proprietario si libera solo provando che il distacco non è dovuto a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione (art. 2053 c.c.).

L'appartamento è in affitto: risponde l'inquilino o il proprietario?

Il proprietario, perché la responsabilità dell'art. 2053 grava sul titolare del diritto sull'edificio e non su chi ne ha solo l'uso (Cass. 34401/2023); il proprietario conserva la custodia delle strutture murarie e degli impianti incorporati (Cass. 4737/2001) e risponde anche per i danni causati dal comportamento degli inquilini (Cass. 23682/2008).

Come si libera il proprietario dalla responsabilità?

Deve provare che la rovina non dipende né dalla manutenzione né da un vizio di costruzione, ma da un fatto con efficacia causale autonoma, come un evento naturale eccezionale o il fatto di un terzo (Cass. 34401/2023 e 5127/2004). Non basta dimostrare di non essere in colpa: la responsabilità è oggettiva.

Il crollo dipende da un difetto di costruzione: il proprietario può rivalersi sul costruttore?

Sì, se il crollo avviene entro dieci anni dal compimento dell'opera: l'appaltatore risponde verso il committente e i suoi aventi causa per rovina, pericolo di rovina o gravi difetti, purché il difetto sia denunciato entro un anno dalla scoperta; l'azione si prescrive in un anno dalla denuncia (art. 1669 c.c.).

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

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CondominioInfiltrazioni e danni da acqua in condominio: chi pagaDanni da acqua in condominio: art. 1126 c.c. per lastrici e terrazze (un terzo e due terzi), tetto e tubazioni comuni, appartamento del vicino, prova, ATP, risarcimento.
CondominioLe parti comuni del condominio (art. 1117 c.c.)Suolo, muri, tetto, scale, cortili, facciate, impianti: l'elenco, il titolo contrario (SU 7449/1993), l'uso di ciascuno (1102), opere del singolo, lastrico, sottotetti.
Risarcimento del dannoLa responsabilità extracontrattualeFatto, colpa, danno ingiusto, nesso causale «più probabile che non», danni patrimoniali e non patrimoniali (SU 26972/2008), prova, prescrizione, inadempimento.
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