Animali in condominio: divieti, regolamento, rumori e spazi comuni

In breve

Nessun divieto: il regolamento non può vietare di tenere animali domestici.
Parti comuni: il regolamento può fissare regole su guinzaglio, ascensore, cortili.
Rumori e odori oltre la normale tollerabilità si possono far cessare.
Danni: risponde il proprietario dell'animale.
In affitto conta anche quello che dice il contratto.

Che cosa può e non può fare il regolamento

Art. 1138, ultimo comma, c.c.

«Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.»

La regola, introdotta con la riforma del condominio, rende inefficaci i divieti di tenere animali domestici nell'appartamento contenuti nei regolamenti. Il regolamento può però continuare a disciplinare l'uso delle cose comuni e la tutela del decoro dell'edificio (art. 1138, c. 1), per esempio con regole sul guinzaglio, sulle aree del cortile, sull'uso dell'ascensore e sulla pulizia. Il divieto riguarda il regolamento condominiale: nel contratto di locazione il rapporto tra inquilino e proprietario resta regolato da quanto le parti hanno pattuito (si veda la pagina sul contratto di locazione).

Problema	Rimedio	Norma
Clausola che vieta cani e gatti	Inapplicabile	Art. 1138 c.c.
Abbaiare continuo, odori	Azione per immissioni; querela per disturbo del riposo	Art. 844 c.c.; art. 659 c.p.
Sporcizia nelle parti comuni	Richiamo dell'amministratore al regolamento	Art. 1138 c.c.
Morsi o danni	Risarcimento dal proprietario dell'animale	Art. 2052 c.c.

Rumori, igiene e danni

Il diritto di tenere un animale non autorizza a disturbare: i rumori e gli odori che superano la normale tollerabilità si possono far cessare con un'azione civile, anche per ottenere i danni (art. 844 c.c.), e chi non impedisce gli strepiti del proprio animale disturbando il riposo delle persone rischia una querela (art. 659 c.p.; si veda la pagina sui rumori in condominio). Per i morsi e i danni risponde il proprietario, anche se l'animale era sfuggito, salvo il caso fortuito (art. 2052 c.c.; si veda la pagina sui danni da animali). Prima della causa nelle liti condominiali è obbligatoria la mediazione.

Controllare il regolamento e, in affitto, il contratto.
Rispettare le regole su guinzaglio, pulizia e parti comuni.
Segnalare all'amministratore i problemi di igiene o rumore.
Documentare disturbi e danni.
Tentare la mediazione prima di agire in giudizio.

Domande frequenti

Il regolamento del mio condominio vieta i cani: devo rispettarlo?

No per quanto riguarda il divieto di tenerli: dopo la riforma del condominio del 2012 le norme del regolamento di condominio non possono vietare di possedere o detenere animali domestici (art. 1138, ultimo comma, c.c.). Il regolamento può invece disciplinare l'uso delle parti comuni, per esempio imponendo il guinzaglio nel cortile o regole sull'uso dell'ascensore.

Il proprietario di casa può vietarmi di tenere un gatto in affitto?

La regola dell'art. 1138 c.c. riguarda il regolamento di condominio, non il contratto di locazione: se nel contratto è prevista una clausola sugli animali, il rapporto tra inquilino e proprietario è regolato da quell'accordo. Conviene leggere il contratto prima di firmarlo e, se serve, negoziare la clausola.

Il cane del vicino abbaia sempre e le scale sono sporche: che cosa posso fare?

Per i rumori e gli odori che superano la normale tollerabilità si può agire in via civile per farli cessare e ottenere i danni (art. 844 c.c.), e per il disturbo del riposo delle persone si può presentare querela (art. 659 c.p.). Per l'igiene delle parti comuni si può chiedere all'amministratore di far rispettare il regolamento.

Chi paga se l'animale del vicino rovina le parti comuni o morde qualcuno?

Il proprietario dell'animale, o chi se ne serve in quel momento, risponde dei danni anche se l'animale era sfuggito, salvo che provi il caso fortuito (art. 2052 c.c.). Il condominio può chiedergli il risarcimento dei danni alle parti comuni.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

CondominioIl regolamento di condominioArt. 1138 c.c.: quando è obbligatorio, maggioranze, clausole contrattuali e limiti alle proprietà esclusive, animali domestici, sanzioni fino a 800 euro, opponibilità.
CondominioI rumori in condominioNormale tollerabilità (art. 844 c.c.), regolamento condominiale, disturbo del riposo a querela (art. 659 c.p.), perizia fonometrica, mediazione e causa.
Risarcimento del dannoI danni causati da animaliArt. 2052 c.c.: il cane che morde, il caso fortuito, l'incidente con un cinghiale e la Regione, i cani randagi e la colpa dell'ente, l'assicurazione, la querela.
Risarcimento del dannoRumori, fumi e odori dei vicini: le immissioni (art. 844 c.c.)Art. 844 c.c.: normale tollerabilità, perizia fonometrica, inibitoria e opere, danno alla vita familiare, locale sotto casa, condominio, Comune, art. 659 c.p.
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