Affitto d'azienda o locazione commerciale? Differenze e tutele

In breve

Affitto d'azienda: si dà in godimento un complesso organizzato per un'attività.
Locazione: si dà in godimento l'immobile, con beni solo accessori.
Tutele della locazione: sei anni minimi e indennità di avviamento.
Nell'affitto d'azienda: queste tutele non valgono.
Il nome non basta: il giudice guarda a che cosa è stato davvero concesso.

Il criterio di distinzione

Art. 2555 c.c.

«L'azienda è il complesso dei beni organizzati dall'imprenditore per l'esercizio dell'impresa.»

Nella locazione di immobile con pertinenze l'immobile è l'oggetto principale del contratto, con funzione prevalente e assorbente, e gli altri beni sono accessori; nell'affitto d'azienda l'oggetto è un complesso organico capace di vita economica propria, di cui l'immobile è una componente in rapporto di complementarità con gli altri beni (Cass. 23851/2019, 15210/2005, 5986/1998). Conta la comune intenzione delle parti e la consistenza reale dei beni: l'azienda non deve essere già funzionante (Cass. 14647/2002, 8076/2007), ma se il proprietario concede solo i locali senza i beni strumentali si ha locazione (Cass. 13689/2001).

Tema	Locazione commerciale	Affitto d'azienda
Durata minima	Sei anni, nove per alberghi (art. 27 L. 392/1978)	Libera
Indennità di avviamento	18 o 21 mensilità (art. 34)	Non spetta
Gestione	Libera nei limiti dell'uso pattuito	Stessa ditta e destinazione, conservando efficienza e scorte (artt. 2561-2562 c.c.)
Fine del rapporto	Riconsegna dell'immobile	Differenza di inventario regolata in denaro; niente ius tollendi (Cass. 13363/2023)
Dipendenti e contratti	Non passano	Passano all'affittuario (artt. 2112 e 2558)
Concorrenza del proprietario	Nessun divieto legale	Divieto per la durata dell'affitto (art. 2557)

Forma, obblighi e controversie

Per le imprese soggette a registrazione il contratto va provato per iscritto e, se stipulato per atto pubblico o scrittura autenticata, depositato al registro delle imprese entro trenta giorni dal notaio (art. 2556 c.c.). All'affitto d'azienda si applicano, se compatibili, le norme generali sulla locazione di cose (Cass. 2306/2000), mentre la manutenzione necessaria a conservare l'azienda grava sull'affittuario (Cass. 19632/2020). Chi ha firmato un «affitto d'azienda» che in realtà riguardava solo un locale può chiedere al giudice di riqualificarlo come locazione, con le tutele della locazione commerciale. Sulla vendita dell'azienda si veda la pagina su cessione e affitto d'azienda; sui dipendenti quella sul trasferimento d'azienda.

Elencare nel contratto i beni aziendali, con inventario iniziale firmato.
Verificare licenze, autorizzazioni e dipendenti compresi nell'azienda.
Controllare se, al di là del nome, è stato concesso solo l'immobile.
Regolare manutenzioni, migliorie e scorte al termine del rapporto.
Tentare la mediazione obbligatoria prima di una causa sul contratto.

Domande frequenti

Come si capisce se è affitto d'azienda o locazione?

Guardando a che cosa le parti hanno davvero voluto dare in godimento. È locazione se l'oggetto principale è l'immobile e gli altri beni sono accessori; è affitto d'azienda se l'oggetto è un complesso organizzato di beni capace di esercitare un'attività, di cui l'immobile è solo una componente (Cass. 23851/2019, 15210/2005 e 5986/1998). Il nome dato al contratto non basta.

Perché al proprietario conviene chiamarlo affitto d'azienda?

Perché la locazione commerciale ha tutele inderogabili per il conduttore: durata minima di sei anni, nove per gli alberghi (art. 27 L. 392/1978), e indennità per la perdita dell'avviamento di 18 mensilità, 21 per gli alberghi, quando il rapporto cessa per causa non imputabile al conduttore (art. 34). Nell'affitto d'azienda queste regole non si applicano, quindi il giudice può riqualificare il contratto se in realtà è stato dato in godimento solo un locale.

Serve che l'azienda sia già funzionante?

No. L'affitto d'azienda c'è anche se i beni sono solo potenzialmente idonei all'attività o richiedono un'organizzazione diversa (Cass. 14647/2002 e 8076/2007). Se invece il proprietario dà soltanto i locali e non i beni strumentali, si tratta di locazione (Cass. 13689/2001).

Che obblighi ha chi prende in affitto un'azienda?

Deve gestirla sotto la stessa ditta, senza modificarne la destinazione e conservando l'efficienza dell'organizzazione, degli impianti e delle scorte; alla fine la differenza tra l'inventario iniziale e quello finale si regola in denaro (artt. 2561 e 2562 c.c.). Subentra nei contratti aziendali non personali (art. 2558) e i dipendenti passano a lui con i loro diritti (art. 2112). Il proprietario non può fargli concorrenza per la durata dell'affitto (art. 2557).

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

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Affitti e sfrattiSublocazione e cessione del contratto di affittoSubaffittare una stanza o tutta la casa, cedere il contratto, Airbnb da inquilino: art. 1594 c.c. e art. 2 L. 392/1978, consenso, raccomandata, risoluzione.
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