Cessione e affitto d'azienda

Che cosa passa con l'azienda

L'azienda è il complesso dei beni organizzati dall'imprenditore per l'esercizio dell'impresa (art. 2555): locali (in proprietà o in locazione), attrezzature, magazzino, contratti, licenze, segni distintivi, avviamento, personale; il ramo è una parte con autonomia funzionale. La cessione va provata per iscritto e, per le imprese soggette a registrazione, stipulata per atto pubblico o scrittura privata autenticata che il notaio deposita per l'iscrizione nel registro delle imprese entro trenta giorni (art. 2556); i singoli beni seguono le proprie forme (trascrizione degli immobili, trascrizione del marchio, passaggio dei veicoli). Dall'iscrizione decorrono gli effetti verso i terzi, e da lì il divieto di concorrenza: per cinque anni l'alienante non può iniziare un'impresa idonea a sviare la clientela per oggetto, ubicazione o altre circostanze (art. 2557), con patto estensibile per ambito ma non oltre i cinque anni, e la Cassazione lo applica anche alla cessione della totalità delle quote quando l'operazione equivale al trasferimento dell'azienda. Per i debiti la regola dell'art. 2560 è severa per il compratore: risponde di quelli iscritti nei libri contabili obbligatori, anche se non conosciuti e anche se nel contratto sono esclusi (l'esclusione vale solo tra le parti), mentre il venditore non è liberato senza il consenso dei creditori; verso il fisco l'art. 14 D.Lgs. 472/1997 aggiunge la responsabilità solidale, con beneficio di escussione e nei limiti del valore dell'azienda, per imposte e sanzioni dell'anno della cessione e dei due precedenti, salvo il certificato dei carichi pendenti richiesto all'Agenzia delle Entrate, liberatorio se negativo o non rilasciato in quaranta giorni, e senza limiti se la cessione è in frode (presunta entro sei mesi da una violazione penale). Con l'azienda passano i lavoratori (art. 2112): tutti quelli addetti, senza bisogno di consenso, con anzianità, mansioni, retribuzione, TFR e contratto collettivo fino alla scadenza; cedente e cessionario sono obbligati in solido per i crediti maturati, il lavoratore può liberare il cedente solo in sede protetta, il trasferimento non giustifica licenziamenti e il dipendente le cui condizioni peggiorano sostanzialmente entro tre mesi può dimettersi per giusta causa; nelle imprese con più di quindici dipendenti l'informativa ai sindacati va data almeno venticinque giorni prima dell'atto vincolante, con eventuale esame congiunto.

Prezzo, fisco e contratto

1. Due diligence: bilanci e situazione contabile, libri obbligatori, contratti e locazione, personale, licenze, contenziosi, DURC, certificato dei carichi pendenti fiscali, visure su beni e marchi, verifica che il cedente non sia in crisi (l'azienda ceduta in odore di insolvenza espone all'azione revocatoria e all'inefficacia nella liquidazione giudiziale).
2. Prezzo: avviamento (multipli di utile o margine, o metodi patrimoniali), beni strumentali a valore contabile o di perizia, magazzino valutato a inventario alla consegna con conguaglio, crediti e debiti esclusi o inclusi con aggiustamento; il prezzo può essere in parte differito o garantito da fideiussione o deposito a copertura delle sopravvenienze passive.
3. Garanzie contrattuali: dichiarazioni del cedente su titolarità, assenza di debiti non iscritti, regolarità fiscale e contributiva, conformità dei locali e degli impianti, licenze valide, e obbligo di indennizzo con franchigia e massimale; clausola di non concorrenza specificata (zona, attività, durata entro cinque anni) e di non storno del personale.
4. Fisco: la cessione è fuori campo IVA e sconta l'imposta di registro proporzionale sul valore dei beni e dell'avviamento, con aliquote diverse per beni mobili e avviamento (3 per cento), immobili (9 o 15 per cento), crediti (0,5 per cento), applicando l'aliquota più alta se il prezzo non è ripartito e con i debiti accollati che si imputano proporzionalmente; l'Agenzia può rettificare il valore dell'avviamento. Per il cedente la plusvalenza è reddito d'impresa, tassabile anche in cinque rate se l'azienda è posseduta da almeno tre anni, o con imposta separata per l'imprenditore individuale con oltre cinque anni.
5. Closing e adempimenti: atto dal notaio, deposito nel registro delle imprese, comunicazioni ai dipendenti (CU, libro unico), voltura delle licenze e delle utenze, avviso ai fornitori e ai debitori, trascrizione dei marchi, consegna dell'inventario firmato.

L'affitto d'azienda

L'affitto d'azienda attribuisce all'affittuario il godimento e la gestione dell'intero complesso, per un canone e una durata liberamente pattuiti, con gli stessi effetti della cessione limitati al tempo del contratto: subentro nei contratti e nella locazione dei locali (con la comunicazione al locatore ex art. 36 L. 392/1978), passaggio dei dipendenti ex art. 2112 (che tornano al concedente alla scadenza), divieto di concorrenza del concedente durante l'affitto (art. 2557, ultimo comma). L'affittuario deve conservare l'efficienza dell'organizzazione e le scorte normali, senza mutare destinazione, e alla fine la differenza tra le consistenze d'inventario iniziali e finali si regola in denaro ai valori correnti (art. 2561): l'inventario iniziale firmato è l'atto più importante del contratto, insieme alle clausole su manutenzioni, investimenti, licenze, assicurazioni, canone e risoluzione. Non si applicano la durata minima, il rinnovo automatico e l'indennità di avviamento della locazione commerciale, ed è proprio per questo che i contratti di «affitto d'azienda» che nascondono la locazione di soli muri con quattro attrezzature vengono riqualificati dai giudici. L'affitto è lo strumento tipico del passaggio generazionale, della prova prima dell'acquisto (con opzione o preliminare) e della crisi d'impresa, dove l'affitto con successiva vendita nel concordato o nella liquidazione giudiziale conserva l'avviamento e i posti di lavoro sotto il controllo del tribunale.