Sublocazione e cessione del contratto di affitto: quando si può

In breve

Una stanza: si può sublocare, salvo divieto, con raccomandata al proprietario.
Tutta la casa: serve il consenso del proprietario, anche per gli affitti brevi.
Cessione del contratto: per le case solo con consenso.
Negozi e uffici: cessione libera insieme all'azienda, con opposizione per gravi motivi.
Violazione: risoluzione solo se l'inadempimento è grave.

Le regole per le case

Art. 2 L. 392/1978

«Il conduttore non può sublocare totalmente l'immobile, né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore. Salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.»

La regola generale del codice consente la sublocazione salvo patto contrario ma richiede sempre il consenso per la cessione (art. 1594 c.c.); per le abitazioni la legge speciale è più restrittiva. Nella sublocazione nasce un secondo contratto che dipende dal primo; nella cessione il nuovo inquilino prende il posto del vecchio, con il consenso di tutti e tre (Cass. 861/1989). Ospitare persone, anche a lungo, non è di per sé sublocazione, se non si dimostra che agli ospiti sono stati concessi diritti di godimento (Trib. Milano 3283/2015). Per gli affitti a turisti si veda la pagina sugli affitti brevi.

Locali commerciali

Caso	Regola	Fonte
Sublocazione o cessione insieme all'azienda	Ammessa senza consenso, con raccomandata al locatore	Art. 36 L. 392/1978
Opposizione del locatore	Solo per gravi motivi, entro trenta giorni dalla comunicazione	Art. 36
Cessione non comunicata	Inopponibile al locatore, che può opporsi indicando i gravi motivi	Cass. 14454/2006
Cessionario inadempiente	Il locatore può agire contro il cedente non liberato	Art. 36; Cass. 24792/2008
Sublocazione senza cessione dell'azienda	Si applicano l'art. 1594 c.c. e i patti del contratto	Art. 1594

Il regime dei locali commerciali è spiegato nella pagina sulla locazione commerciale.

Conseguenze e rapporti con il subinquilino

Sublocare o cedere senza il consenso richiesto è un inadempimento, che giustifica la risoluzione del contratto solo se non è di scarsa importanza rispetto all'interesse del locatore (Cass. 17348/2011 e 16111/2010). Il locatore ha un'azione diretta contro il subconduttore per il canone della sublocazione ancora dovuto e per gli altri obblighi del subcontratto, e la nullità o la risoluzione della locazione principale ha effetto anche contro di lui (art. 1595 c.c.): chi subaffitta da un inquilino rischia quindi di dover lasciare la casa insieme a lui (si veda la pagina sullo sfratto per finita locazione).

Leggere il contratto: molti vietano espressamente la sublocazione.
Chiedere il consenso scritto del proprietario per sublocazioni totali e cessioni.
Inviare la raccomandata per la sublocazione parziale con nome, durata e vani.
Stipulare un subcontratto scritto che non superi la durata del contratto principale.
Per il subinquilino: verificare contratto principale e pagamenti del sublocatore.

Domande frequenti

Posso affittare una stanza della casa in cui vivo in affitto?

Sì, salvo che il contratto lo vieti: per gli immobili abitativi il conduttore può sublocare parzialmente, ma deve comunicarlo al locatore con lettera raccomandata indicando il subconduttore, la durata e i vani sublocati (art. 2 L. 392/1978). La Cassazione ha escluso che la sola mancata comunicazione sia causa automatica di risoluzione (Cass. 5923/1993).

Posso subaffittare tutta la casa o cedere il contratto a un altro?

Non senza il consenso del proprietario. Per le case sono vietate la sublocazione totale e la cessione del contratto senza consenso (art. 2 L. 392/1978; art. 1594 c.c.). Il consenso può essere anche tacito, per esempio se il locatore, saputo della cessione, accetta i canoni dal nuovo inquilino (Cass. 6055/1991).

Da inquilino posso mettere la casa su una piattaforma di affitti brevi?

Affittare l'intero appartamento a turisti equivale a sublocarlo totalmente, e per le case serve il consenso del proprietario (art. 2 L. 392/1978); molti contratti lo vietano espressamente. Affittare una stanza rientra nella sublocazione parziale, con le regole sulla comunicazione. Restano gli adempimenti amministrativi e fiscali degli affitti brevi, spiegati nella pagina dedicata.

Che cosa rischia chi sublocca senza permesso?

La violazione del divieto è un inadempimento, ma porta alla risoluzione del contratto solo se è di non scarsa importanza, secondo l'interesse del locatore e le circostanze (Cass. 16111/2010 e 17348/2011). Se la locazione principale viene risolta, la risoluzione ha effetto anche contro il subinquilino, e il locatore può chiedere direttamente a quest'ultimo il canone che deve ancora al sublocatore (art. 1595 c.c.).

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

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