Rent to buy e affitto con riscatto (art. 23 D.L. 133/2014)

In breve

Si abita subito pagando un canone e si può comprare entro un termine.
Una parte dei canoni vale come acconto sul prezzo, secondo il contratto.
Trascrizione: protegge chi vuole comprare fino a dieci anni.
Morosità: il contratto si risolve dopo almeno un ventesimo dei canoni non pagati.
Se non si compra, si recupera solo la quota fissata nel contratto.

Che cos'è e come si scrive

Art. 23, c. 1, D.L. 133/2014

«I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell'articolo 2645-bis codice civile. [...]»

Il canone ha quindi due componenti: una paga il godimento, l'altra è un anticipo sul prezzo. È un contratto diverso dal leasing abitativo, in cui una banca o un intermediario finanziario acquista o fa costruire l'immobile scelto dall'utilizzatore, che ne assume tutti i rischi e alla scadenza può comprarlo (art. 1, c. 76 ss., L. 208/2015). Il contratto deve indicare quale parte dei canoni si imputa al prezzo e quale quota di questa il proprietario restituisce se l'acquisto non avviene (c. 1-bis), il termine per comprare, il prezzo e il numero di canoni non pagati che provoca la risoluzione. Per la trascrizione serve l'atto pubblico o la scrittura privata autenticata, come per il contratto preliminare, e i suoi effetti durano per tutto il contratto, fino a dieci anni (c. 3). Durante il godimento si applicano, in quanto compatibili, alcune regole dell'usufrutto su inventario, garanzie e riparazioni (c. 3).

Evento	Conseguenza	Norma
Il conduttore compra entro il termine	Dal prezzo si scala la parte dei canoni imputata	Art. 23, c. 1
Il conduttore non compra	Restituzione della quota di canoni fissata nel contratto	Art. 23, c. 1-bis
Canoni non pagati, almeno un ventesimo del totale	Risoluzione, rilascio con la convalida di sfratto, canoni trattenuti salvo patto diverso	Art. 23, c. 2 e 5
Inadempimento del proprietario	Restituzione della quota imputata al prezzo con interessi legali, o sentenza di trasferimento	Art. 23, c. 3 e 5; art. 2932 c.c.

Rischi e tutele

La trascrizione rende inopponibili a chi vuole comprare le vendite e le ipoteche successive del proprietario (si veda la pagina su trascrizione e doppia vendita); se il proprietario si rifiuta di trasferire, si può ottenere una sentenza che produce gli effetti del contratto (art. 2932 c.c., richiamato dal c. 3). Se l'immobile è un'abitazione, vale da subito il divieto per il notaio di stipulare la compravendita senza la suddivisione del finanziamento in quote o un titolo per cancellare o frazionare l'ipoteca o il pignoramento sull'immobile (art. 8 D.Lgs. 122/2005, richiamato dal c. 4). Il proprietario, dal canto suo, può ottenere il rilascio in caso di morosità con la procedura rapida dello sfratto. Prima di firmare conviene fare una visura ipotecaria (si veda la pagina sull'ipoteca) e far verificare la conformità urbanistica e catastale, come in una normale compravendita.

Verificare l'immobile: visure, ipoteche, conformità urbanistica.
Negoziare prezzo, termine, quota dei canoni imputata e quota restituibile.
Stipulare con atto pubblico o scrittura autenticata.
Trascrivere il contratto nei registri immobiliari.
Esercitare il diritto di acquisto entro il termine, con il mutuo se serve.

Domande frequenti

Se alla fine non compro, perdo tutti i canoni?

Dipende dal contratto: la legge obbliga le parti a stabilire quale quota dei canoni imputata al prezzo il concedente deve restituire se il diritto di acquisto non viene esercitato entro il termine (art. 23, c. 1-bis, D.L. 133/2014). La parte di canone che remunera il godimento, invece, resta al proprietario come un normale affitto.

Quanti canoni non pagati fanno risolvere il contratto?

Il numero lo fissano le parti, ma non può essere inferiore a un ventesimo del numero complessivo dei canoni, anche non consecutivi (art. 23, c. 2). Con la risoluzione per colpa del conduttore il proprietario riottiene l'immobile, anche con il procedimento di convalida di sfratto, e trattiene tutti i canoni come indennità, salvo che il contratto disponga diversamente (c. 5).

Come mi tutelo se il proprietario vende a un altro o ha debiti?

Con la trascrizione del contratto, che segue le regole del preliminare e produce effetti per tutta la durata del contratto e comunque fino a dieci anni (art. 23, c. 1 e 3, D.L. 133/2014; art. 2645-bis c.c.): gli acquisti e le ipoteche successivi non sono opponibili. Se il proprietario non vuole trasferire la casa, si può ottenere una sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.). Per trascrivere serve l'atto pubblico o la scrittura privata autenticata.

Se è il proprietario a non rispettare il contratto?

Se il contratto si risolve per inadempimento del concedente, questi deve restituire la parte dei canoni imputata al prezzo, maggiorata degli interessi legali (art. 23, c. 5, D.L. 133/2014), oltre al risarcimento dei danni secondo le regole generali. In alternativa, finché è possibile, il conduttore può chiedere al giudice il trasferimento dell'immobile (art. 2932 c.c.).

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

ContrattiIl contratto preliminare (compromesso)Il preliminare di vendita: forma scritta, contenuto, caparra e acconti, registrazione (200 euro + 0,5%), trascrizione, inadempimento e sentenza ex art. 2932 c.c.
Casa e proprietàLa trascrizione e la doppia venditaArt. 2644 c.c.: nella doppia vendita prevale chi trascrive per primo; trascrizione del preliminare (2645-bis), domande giudiziali, continuità, pignoramento, notaio.
Casa e proprietàComprare casa: le tappe della compravendita e le trappoleGuida alla compravendita: proposta, preliminare, rogito e verifiche (ipoteche, catasto, titoli edilizi, condominio), obblighi del venditore, nullità per abusi.
Affitti e sfrattiIl contratto di affitto: 4+4, 3+2, transitorioTipologie (4+4, 3+2, transitorio, studenti), forma scritta e registrazione, rinnovo e disdetta, canone e ISTAT, deposito, spese, cedolare secca.
Affitti e sfrattiLo sfratto per morosità: procedura, tempi, difeseMorosità dopo 20 giorni, intimazione e udienza, termine di grazia, decreto per i canoni, opposizione, esecuzione con l'ufficiale giudiziario, tempi e costi.
ContrattiInadempimento e risoluzione del contrattoInadempimento e risoluzione (artt. 1218, 1453-1461 c.c.): messa in mora, diffida di 15 giorni, clausola risolutiva, termine essenziale, eccezione, danni, caparra, prova.
ContrattiPermuta, vendita a rate con riserva di proprietà, vendita con patto di riscattoArtt. 1552, 1523-1526 e 1500-1509 c.c.: scambio di beni, proprietà all'ultima rata, rata non pagata, rate da restituire, riscatto in 2 o 5 anni, patto commissorio.
Casa e proprietàL'ipoteca: come funziona e come si cancellaArtt. 2808 ss. c.c.: ipoteca volontaria, giudiziale e legale, durata di vent'anni, terzo acquirente, cancellazione automatica del mutuo, surroga.