Permuta, vendita con riserva di proprietà e patto di riscatto

In breve

Permuta: scambio di beni o diritti; si applicano le regole della vendita.
Riserva di proprietà: proprietario all'ultima rata, ma rischi dalla consegna.
Una rata saltata: se non supera un ottavo del prezzo, il contratto non si risolve.
Risoluzione: il venditore restituisce le rate, meno un equo compenso per l'uso.
Patto di riscatto: entro 2 anni per i mobili, 5 per gli immobili; nullo se nasconde un prestito con garanzia.

La permuta e la vendita con riserva di proprietà

Art. 1523 c.c.

«Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.»

La permuta è il reciproco trasferimento della proprietà di cose o di altri diritti (art. 1552 c.c.): si applicano le norme sulla vendita, in quanto compatibili, le spese si dividono a metà salvo patto diverso e chi subisce l'evizione ha diritto al valore della cosa persa, oltre ai danni (artt. 1553-1555).

Aspetto	Regola	Norma
Proprietà e rischi	Proprietà all'ultima rata; rischi dalla consegna	Art. 1523
Creditori del compratore	Riserva opponibile solo con atto scritto di data certa anteriore al pignoramento	Art. 1524, c. 1
Macchine rivendute a terzi	Riserva opponibile se trascritta nel registro della cancelleria del tribunale	Art. 1524, c. 2
Una sola rata non pagata	Fino a un ottavo del prezzo: niente risoluzione né decadenza dal termine	Art. 1525
Risoluzione per inadempimento	Restituzione delle rate, equo compenso per l'uso, danni; indennità convenuta riducibile	Art. 1526

La regola della restituzione delle rate vale anche per i contratti costruiti come locazione con trasferimento finale della proprietà (art. 1526, c. 3). Sulle difese in caso di inadempimento si veda la pagina su inadempimento e risoluzione.

La vendita con patto di riscatto

Il venditore può riservarsi il diritto di riavere il bene restituendo il prezzo e i rimborsi di legge; il patto di restituire un prezzo più alto è nullo per l'eccedenza (art. 1500 c.c.). Il termine non può superare due anni per i mobili e cinque per gli immobili, ed è perentorio (art. 1501): entro quel termine bisogna comunicare la dichiarazione di riscatto, per iscritto se si tratta di immobili, e pagare le somme dovute, altrimenti si decade (art. 1503). Il riscatto vale anche contro i successivi acquirenti se il patto è loro opponibile (art. 1504). Quando la vendita con riscatto è usata per garantire un prestito, con il creditore che diventa proprietario definitivo solo se il debito non è pagato, si ricade nel divieto del patto commissorio e il contratto è nullo (art. 2744; Cass. 4816/1998; si veda anche la pagina sui prestiti tra privati).

Leggere il contratto: prezzo, rate, riserva, penali, clausole sulle rate pagate.
Verificare la data certa della riserva di proprietà.
Assicurare il bene dalla consegna, se si compra a rate.
Calcolare i termini del riscatto e preparare le somme.
Diffidare del riscatto usato come garanzia di un prestito.

Domande frequenti

Nella vendita a rate, se il bene si rompe o viene rubato devo continuare a pagare?

Sì: il compratore diventa proprietario solo con il pagamento dell'ultima rata, ma sopporta i rischi dal momento della consegna (art. 1523 c.c.). Se il bene perisce per caso fortuito, quindi, le rate restano dovute; conviene valutare un'assicurazione e verificare le garanzie del venditore per i difetti.

Ho saltato una rata: il venditore può riprendersi il bene?

Non per una sola rata che non superi un ottavo del prezzo: in questo caso non c'è risoluzione e il compratore conserva la possibilità di pagare le rate successive alle scadenze, anche se il contratto dice il contrario (art. 1525 c.c.). Se l'inadempimento è più grave e il contratto viene risolto, il venditore riprende il bene ma deve restituire le rate incassate, trattenendo un equo compenso per l'uso oltre al risarcimento del danno (art. 1526).

Il contratto dice che le rate pagate restano al venditore: è valido?

La clausola è ammessa, ma il giudice può ridurre l'indennità secondo le circostanze (art. 1526, c. 2, c.c.). La stessa regola vale se il contratto è costruito come una locazione con acquisto della proprietà alla fine. La riserva di proprietà vale contro i creditori del compratore solo se risulta da un atto scritto con data certa anteriore al pignoramento (art. 1524).

Vendere casa con patto di riscatto per ottenere un prestito è sicuro?

È rischioso. Il patto di riscatto consente di riprendersi il bene restituendo il prezzo entro due anni per i mobili e cinque per gli immobili, termini perentori (artt. 1500-1503 c.c.). Ma se la vendita serve in realtà a garantire un prestito, con il creditore che diventa proprietario definitivo solo se il debito non è pagato, si configura un patto commissorio vietato e il contratto è nullo (art. 2744; Cass. 4816/1998). In questi casi conviene farsi assistere prima di firmare.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

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