Lavori nel proprio appartamento in condominio: che cosa serve

In breve

Nessuna autorizzazione: per i lavori in casa non serve la delibera, salvo regolamento.
Comunicazione: va data prima all'amministratore.
Strutture: muri portanti, pilastri e solai non si toccano senza progetto e titolo.
Impianti comuni: colonne e scarichi si usano senza danneggiarli.
Danni: chi fa i lavori risponde verso vicini e condominio.

La regola: libertà con limiti

Art. 1122 c.c.

«Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.»

La comunicazione all'amministratore non è una richiesta di permesso, ma consente al condominio di controllare e, se i lavori minacciano le parti comuni, di agire in giudizio anche in via d'urgenza. L'azione per ottenere il ripristino delle opere che ledono le parti comuni o il decoro è imprescrittibile (Cass. 4193/2017). Il regolamento può aggiungere regole su orari, uso dell'ascensore, deposito di materiali e pulizia delle parti comuni (si veda la pagina sul regolamento di condominio).

Che cosa è comune anche dentro casa

Elemento	Regola	Fonte
Fondazioni, muri maestri, pilastri, travi portanti, tetti e lastrici	Parti comuni: niente opere che pregiudichino stabilità e sicurezza	Artt. 1117 e 1122
Muri perimetrali, anche non portanti	Comuni: niente varchi verso proprietà di un altro condominio	Cass. 11288/2018, 32683/2024
Solaio tra due piani	Comune ai proprietari dei due piani	Art. 1125
Sottosuolo sotto l'edificio	Comune: niente scavi senza il consenso degli altri	Cass. 2786/2023
Colonne di scarico e impianti fino alla diramazione	Comuni: allaccio e uso senza danneggiarli	Artt. 1117 e 1102
Tramezzi, pavimenti, impianti interni dopo la diramazione	Proprietà esclusiva	Art. 1117

Il condomino che demolisce un muro portante risponde dei danni alle parti comuni: un tribunale lo ha condannato a rimborsare al condominio i rinforzi strutturali eseguiti, con prescrizione decorrente da quando il danno si è manifestato (Trib. Torino 2703/2023). Sulle parti comuni si veda la pagina dedicata alle parti comuni.

Pratiche edilizie, rumori e danni

Gli interventi non liberi e non soggetti ad altro titolo si fanno con la comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico (CILA, art. 6-bis DPR 380/2001); la manutenzione straordinaria che riguarda le parti strutturali o i prospetti richiede la SCIA (art. 22; si veda la pagina su SCIA, CILA ed edilizia libera). Rumori e polveri del cantiere sono tollerati negli orari consentiti dai regolamenti comunali e condominiali; oltre la normale tollerabilità si applica l'art. 844 c.c. (si veda la pagina sui rumori in condominio). Per i danni ai vicini risponde chi esegue o commissiona i lavori (art. 2043), e per quelli da impianti e tubazioni il custode (art. 2051; si vedano le pagine sulle infiltrazioni e sui danni da cose in custodia).

Far verificare da un tecnico quali muri sono portanti prima di progettare.
Presentare la pratica edilizia corretta: CILA o SCIA.
Comunicare per iscritto all'amministratore lavori, date e impresa.
Rispettare orari e regole del regolamento su ascensore e parti comuni.
Documentare lo stato dei luoghi prima e dopo, anche nelle case dei vicini.

Domande frequenti

Devo chiedere il permesso all'assemblea per ristrutturare casa?

No, ma devo avvisare prima l'amministratore, che ne riferisce all'assemblea (art. 1122 c.c.). La comunicazione non è un'autorizzazione: serve a consentire al condominio di verificare che i lavori non danneggino le parti comuni e non pregiudichino stabilità, sicurezza e decoro dell'edificio. Il regolamento condominiale può prevedere ulteriori obblighi, come orari o cauzioni.

Posso abbattere un muro dentro il mio appartamento?

Se il muro è solo divisorio, sì, con la pratica edilizia richiesta. Se è portante fa parte della struttura dell'edificio e il condomino non può eseguire opere che ne pregiudichino la stabilità o la sicurezza (art. 1122 c.c.); servono un progetto strutturale e la SCIA prevista per la manutenzione straordinaria sulle parti strutturali (art. 22 DPR 380/2001). Un tribunale ha condannato il condomino che aveva demolito un muro portante a rimborsare al condominio i rinforzi strutturali (Trib. Torino 2703/2023).

Posso spostare gli scarichi o allacciarmi alla colonna comune?

Gli impianti comuni, come le colonne di scarico, sono parti comuni fino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva (art. 1117 c.c.): ci si può allacciare usandoli senza impedire l'uso agli altri e senza danneggiarli (art. 1102). Le modifiche vanno comunicate all'amministratore e realizzate a regola d'arte, perché chi causa infiltrazioni ne risponde.

I lavori del vicino hanno danneggiato il mio appartamento: chi paga?

Risponde chi ha eseguito o commissionato i lavori secondo le regole generali della responsabilità civile (art. 2043 c.c.) e, per i danni derivanti dalle cose in custodia, come impianti o tubazioni, secondo l'art. 2051. Conviene documentare subito i danni con foto e perizia e inviare una diffida al vicino e, se note, all'impresa esecutrice.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

CondominioLe parti comuni del condominio (art. 1117 c.c.)Suolo, muri, tetto, scale, cortili, facciate, impianti: l'elenco, il titolo contrario (SU 7449/1993), l'uso di ciascuno (1102), opere del singolo, lastrico, sottotetti.
CondominioIl regolamento di condominioArt. 1138 c.c.: quando è obbligatorio, maggioranze, clausole contrattuali e limiti alle proprietà esclusive, animali domestici, sanzioni fino a 800 euro, opponibilità.
CondominioInfiltrazioni e danni da acqua in condominio: chi pagaDanni da acqua in condominio: art. 1126 c.c. per lastrici e terrazze (un terzo e due terzi), tetto e tubazioni comuni, appartamento del vicino, prova, ATP, risarcimento.
CondominioI rumori in condominioNormale tollerabilità (art. 844 c.c.), regolamento condominiale, disturbo del riposo a querela (art. 659 c.p.), perizia fonometrica, mediazione e causa.
CondominioL'amministratore di condominio: nomina, revoca, obblighi, compensoL'amministratore di condominio (art. 1129 c.c.): obbligatorio sopra otto condomini, nomina con 500 millesimi, compenso a pena di nullità, conto corrente, rendiconto.
Edilizia e urbanisticaSCIA, CILA, edilizia libera: che cosa serve per quali lavoriEdilizia libera, CILA, SCIA, SCIA alternativa e permesso di costruire: quali lavori richiedono che cosa, controlli in 30 giorni, cambio di destinazione d'uso.
Risarcimento del dannoI danni da cose in custodiaResponsabilità oggettiva del custode (Cass. SU 20943/2022): infiltrazioni, pavimenti di negozi, parti comuni, alberi; caso fortuito e colpa del danneggiato.
CondominioBalconi, facciata e decoro architettonicoBalconi aggettanti e incassati, frontalini, tende, verande e vetrate VEPA: proprietà, ripartizione delle spese, decoro architettonico (artt. 1117, 1122, 1125 c.c.).