Balconi, facciata e decoro: di chi sono e chi paga i lavori

In breve

Balconi aggettanti: del proprietario dell'appartamento, che ne paga la struttura.
Frontalini e decorazioni: comuni se servono all'estetica della facciata, spesa di tutti.
Balconi incassati: regime dei solai, spese tra piano di sopra e piano di sotto.
Decoro: vietate le opere che alterano l'aspetto armonico dell'edificio.
Verande: titolo edilizio; libere solo le vetrate VEPA amovibili e le tende.

Di chi sono i balconi

Elemento	Proprietà e spese	Fonte
Balcone aggettante (sporge dalla facciata)	Esclusivo del proprietario dell'appartamento	Cass. 14576/2004, 637/2000
Rivestimento del parapetto e della soletta, frontalini	Comuni, spesa di tutti, se hanno prevalente funzione estetica	Cass. 30071/2017
Elementi decorativi della balaustra	Comuni se accrescono il pregio dell'intero edificio	Cass. 176/1986
Balcone incassato o terrazza a livello che copre il piano sotto	Regime dei solai: spese tra i due piani	Art. 1125; Cass. 15913/2007
Gronde sotto i balconi che proteggono la facciata	Parti comuni	Cass. 10371/2025

I balconi aggettanti non sono necessari all'esistenza dell'edificio e ne costituiscono un prolungamento dell'appartamento, quindi la domanda di demolizione va proposta contro il proprietario (Cass. 7148/1995); la funzione estetica dei rivestimenti va accertata caso per caso dal giudice. Il regolamento di condominio può disporre diversamente (si vedano le pagine sulle parti comuni e sulla ripartizione delle spese).

Che cosa si può fare sul proprio balcone

Art. 1122 c.c.

«Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.»

Il decoro è leso non solo quando si alterano le linee architettoniche, ma quando l'opera si riflette negativamente sull'aspetto armonico dell'edificio, anche se privo di pregio artistico (Cass. 23510/2023); il giudice tiene conto delle alterazioni già presenti, ma queste da sole non bastano a escludere la lesione (Cass. 5722/2024). Sono state ritenute illegittime tettoie che danneggiavano l'estetica della facciata (Cass. 2743/2005), mentre una veranda è stata mantenuta perché non riduceva in modo apprezzabile luce e aria nel vano scale (Cass. 12491/2007). L'azione per il ripristino è imprescrittibile (Cass. 4193/2017).

Verande, vetrate e tende: il profilo edilizio

Chiudere un balcone in modo stabile crea un nuovo volume e richiede un titolo edilizio; senza, si rischiano le sanzioni per abuso (si veda la pagina su SCIA, CILA ed edilizia libera). Sono invece attività edilizia libera le vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VEPA) sui balconi aggettanti e nelle logge, purché non creino spazi stabilmente chiusi, garantiscano la microaerazione e non modifichino le linee architettoniche (art. 6, c. 1, lett. b-bis, DPR 380/2001), e le tende da sole e a pergola con telo retrattile che non creano spazi chiusi (lett. b-ter). La libertà edilizia non supera i limiti condominiali: anche queste opere devono rispettare il decoro e il regolamento.

Leggere il regolamento di condominio su facciata, tende e colori.
Informare per iscritto l'amministratore prima dei lavori sul balcone.
Verificare con un tecnico se l'opera richiede un titolo edilizio.
Distinguere nel preventivo dei lavori le parti comuni da quelle private.
Impugnare entro trenta giorni la delibera che ripartisce male le spese.

Domande frequenti

Chi paga il rifacimento dei frontalini dei balconi?

Dipende dalla loro funzione. I balconi aggettanti, che sporgono dalla facciata, sono del proprietario dell'appartamento (Cass. 14576/2004), ma i rivestimenti del parapetto e della soletta e gli elementi decorativi sono parti comuni, con spesa a carico di tutti i condomini, quando hanno una prevalente funzione estetica per la facciata (Cass. 30071/2017). La struttura del balcone e il pavimento restano a carico del proprietario.

Il balcone del piano di sopra fa da tetto al mio: chi paga?

Se si tratta di un balcone incassato o di una terrazza a livello che copre il piano sottostante, si applica il regime dei solai tra due piani (art. 1125 c.c.), con spese divise tra i due proprietari; la Cassazione esclude invece questo regime per i balconi aggettanti, che non fanno da copertura (Cass. 15913/2007). Per le infiltrazioni si veda la pagina dedicata.

Posso chiudere il balcone con una veranda?

Serve cautela sia sul piano condominiale sia su quello edilizio. Il condomino non può eseguire nella sua proprietà opere che danneggino le parti comuni o pregiudichino il decoro architettonico, e deve avvisare prima l'amministratore (art. 1122 c.c.). Una veranda che crea un volume chiuso richiede un titolo edilizio; sono invece attività libera le vetrate panoramiche amovibili e trasparenti (VEPA) sui balconi aggettanti, se non creano spazi stabilmente chiusi e non modificano le linee architettoniche (art. 6, c. 1, lett. b-bis, DPR 380/2001).

Il condominio può obbligarmi a togliere le tende da sole?

Le tende, anche a pergola, con telo retrattile sono attività edilizia libera (art. 6, c. 1, lett. b-ter, DPR 380/2001), ma devono rispettare il decoro dell'edificio e le eventuali regole del regolamento condominiale. Per la Cassazione lede il decoro qualunque opera che si rifletta negativamente sull'aspetto armonico dell'edificio, anche se questo non ha particolare pregio (Cass. 23510/2023).

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

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