Il condomino che non paga: dal decreto ingiuntivo all'asta

In breve

Decreto ingiuntivo: immediatamente esecutivo, senza delibera dell'assemblea.
Obbligo: l'amministratore agisce entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio.
Servizi: dopo sei mesi di mora si possono sospendere quelli separabili.
Nessun privilegio: il condominio si tutela con l'ipoteca giudiziale.
Chi compra: risponde delle quote dell'anno in corso e del precedente.

Gli strumenti dell'amministratore

Art. 63 disp. att. c.c. (estratto)

«Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione [...]. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.»

L'amministratore che non è stato dispensato dall'assemblea deve agire entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio (art. 1129 c.c.). Deve anche comunicare i dati dei morosi ai creditori del condominio che lo chiedono, e questi non possono agire contro i condomini in regola se non dopo aver escusso i morosi (art. 63 disp. att.). Il moroso può fare opposizione al decreto entro quaranta giorni dalla notifica (art. 641 c.p.c.), ma l'opposizione non ne sospende automaticamente l'esecutività (si vedano le pagine sulla morosità condominiale e sull'opposizione al decreto ingiuntivo).

Dal decreto alla vendita all'asta

Fase	Che cosa succede	Norma
Decreto ingiuntivo esecutivo	Titolo per pignorare e per iscrivere ipoteca giudiziale	Art. 63 disp. att.; art. 655 c.p.c.
Ipoteca giudiziale	Preferenza sul prezzo secondo il grado di iscrizione	Artt. 2808 e 2818 c.c.
Pignoramento dell'appartamento	Notifica e trascrizione; istanza di vendita entro 45 giorni	Art. 497 c.p.c.
Conversione	Il debitore può salvare la casa pagando a rate	Art. 495 c.p.c.
Vendita e distribuzione	Prima i creditori ipotecari, poi i chirografari come il condominio	Artt. 2780 e 2808 c.c.

I crediti condominiali non compaiono tra i privilegi sugli immobili dell'art. 2780 c.c., quindi senza ipoteca il condominio concorre con gli altri creditori chirografari e, se l'appartamento è gravato da un mutuo, rischia di ricavare poco. Il limite della prima casa non vale per il condominio: il divieto di pignorare l'unico immobile adibito ad abitazione riguarda solo l'agente della riscossione (art. 76 DPR 602/1973). Le fasi della procedura sono descritte nelle pagine sul pignoramento della casa e sulla conversione del pignoramento.

Chi compra e chi vende

Chi subentra nei diritti di un condomino risponde in solido con lui dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente; chi vende resta obbligato in solido per i contributi maturati fino a quando all'amministratore è trasmessa copia autentica dell'atto (art. 63, cc. 4-5, disp. att. c.c.). Per le spese straordinarie deliberate prima della vendita, la Cassazione le pone a carico di chi era proprietario al momento della delibera, salvo patto diverso (Cass. 24236/2025).

Per il condominio: approvare il riparto e chiedere subito il decreto ingiuntivo.
Iscrivere ipoteca giudiziale sul decreto esecutivo per non restare chirografari.
Per il moroso: proporre un piano di rientro prima del pignoramento.
Valutare la conversione del pignoramento per salvare la casa.
Per chi compra: farsi rilasciare dall'amministratore la situazione dei debiti prima del rogito.

Domande frequenti

Dopo quanto tempo l'amministratore deve agire contro il moroso?

Salvo che l'assemblea lo abbia espressamente dispensato, l'amministratore deve agire per la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito è compreso (art. 1129 c.c.). Può ottenere, senza bisogno di autorizzazione dell'assemblea, un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo in base allo stato di ripartizione approvato (art. 63 disp. att. c.c.).

Il condominio può staccare servizi al moroso?

Sì, se la mora dura da almeno un semestre l'amministratore può sospendere il condomino dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato (art. 63, c. 3, disp. att. c.c.). La misura riguarda servizi che si possono separare dall'unità del moroso, e va usata con attenzione quando tocca bisogni essenziali.

Il credito del condominio passa prima della banca che ha il mutuo?

No. I crediti per le quote condominiali non sono tra i privilegi sugli immobili elencati dall'art. 2780 c.c., quindi sono chirografari; la banca con ipoteca iscritta viene soddisfatta prima sul prezzo della vendita (art. 2808). Il condominio può però iscrivere ipoteca giudiziale sulla casa del moroso sulla base del decreto ingiuntivo esecutivo (art. 655 c.p.c.), che vale secondo il suo grado, cioè dopo le ipoteche iscritte prima.

Compro un appartamento con quote arretrate: chi le paga?

Chi subentra è obbligato in solido con il venditore per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63, c. 4, disp. att. c.c.), e il venditore resta obbligato in solido per i contributi maturati fino a quando all'amministratore non viene trasmessa copia autentica dell'atto (c. 5). Prima del rogito conviene chiedere all'amministratore una dichiarazione sui debiti e regolare nell'atto chi li paga.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

CondominioIl condomino moroso: decreto ingiuntivo e recuperoArt. 63 disp. att. c.c.: decreto ingiuntivo esecutivo senza delibera, sospensione dei servizi dopo sei mesi, acquirente e venditore, creditori del condominio.
Debiti, crediti e pignoramentiIl pignoramento della casa: dalla notifica alla vendita all'astaIl pignoramento della casa: trascrizione, istanza di vendita in 45 giorni, perizia, aste con ribassi, decreto di trasferimento; conversione, opposizioni.
Debiti, crediti e pignoramentiLa conversione del pignoramento: salvare la casa pagando a rateLa conversione del pignoramento: sostituire i beni con il denaro depositando un sesto del debito, rate mensili fino a 48 con interessi.
Casa e proprietàL'ipoteca: come funziona e come si cancellaArtt. 2808 ss. c.c.: ipoteca volontaria, giudiziale e legale, durata di vent'anni, terzo acquirente, cancellazione automatica del mutuo, surroga.
CondominioL'amministratore di condominio: nomina, revoca, obblighi, compensoL'amministratore di condominio (art. 1129 c.c.): obbligatorio sopra otto condomini, nomina con 500 millesimi, compenso a pena di nullità, conto corrente, rendiconto.
CondominioLa ripartizione delle spese condominialiCome si dividono le spese condominiali: millesimi (art. 1123 c.c.), scale e ascensore per altezza (1124), solai (1125), lastrici di uso esclusivo (1126).
Debiti, crediti e pignoramentiL'opposizione a decreto ingiuntivoQuaranta giorni e atto di citazione, oneri della prova, sospensione e provvisoria esecuzione, eccezioni tipiche, mediazione, costi, rischi, opposizione tardiva.
Affitti e sfrattiLe spese condominiali a carico dell'inquilinoArt. 9 L. 392/1978: oneri accessori a carico del conduttore, portineria al 90%, pagamento entro due mesi, rendiconti e documenti, voto sul riscaldamento, morosità.