Vendita di cosa altrui ed evizione: i diritti del compratore

In breve

Cosa altrui: la vendita è valida, ma il venditore deve procurare la proprietà.
Buona fede: chi non sapeva può chiedere risoluzione, prezzo, spese e danni.
Evizione: se un terzo porta via il bene, il venditore risarcisce.
Pesi nascosti: servitù, vincoli e abusi non dichiarati danno diritto a risoluzione o sconto.
Causa del terzo: chiamare subito in causa il venditore, o si rischia la garanzia.

La vendita di cosa altrui

Art. 1478 c.c.

«Se al momento del contratto la cosa venduta non era di proprietà del venditore, questi è obbligato a procurarne l'acquisto al compratore. Il compratore diventa proprietario nel momento in cui il venditore acquista la proprietà dal titolare di essa.»

Conta l'effettiva appartenenza del bene a un altro, non ciò che il venditore credeva (Cass. 7515/2007). Il compratore che ignorava l'altruità può chiedere la risoluzione del contratto se nel frattempo il venditore non gli ha fatto acquistare la proprietà: il venditore deve restituire il prezzo anche se il bene ha perso valore, rimborsare le spese del contratto e quelle necessarie e utili fatte per il bene, e risarcire il danno (art. 1479 c.c.). Anche il compratore che conosceva l'altruità può ottenere la risoluzione per inadempimento se il venditore non procura l'acquisto (Cass. 12410/2001), ma non può chiederla subito (Cass. 9112/1987). Se il bene era altrui solo in parte, si ottiene la risoluzione quando senza quella parte non si sarebbe comprato, altrimenti una riduzione del prezzo e il risarcimento (art. 1480).

Nel contratto preliminare il promittente venditore può adempiere procurando l'acquisto direttamente dal vero proprietario, quindi il promissario acquirente non può chiedere la risoluzione prima della scadenza del termine fissato per il definitivo (Cass. 11624/2006); la sentenza che trasferisce il bene ai sensi dell'art. 2932 c.c. è possibile se il promittente diventa proprietario, anche nel corso della causa (Cass. 26833/2023).

L'evizione e le altre garanzie

Situazione	Che cosa può fare il compratore	Norma
Timore fondato che un terzo rivendichi il bene	Sospendere il pagamento del prezzo, salvo idonea garanzia del venditore; non se il pericolo era noto	Art. 1481
Ipoteca, pignoramento o sequestro non dichiarati e ignorati	Sospendere il prezzo e chiedere al giudice un termine, scaduto il quale il contratto è risolto con i danni	Art. 1482
Evizione totale	Prezzo, spese, danni, valore dei frutti restituiti al terzo e spese di lite	Art. 1483
Evizione parziale	Risoluzione o riduzione del prezzo, oltre ai danni e alle spese di lite	Art. 1484
Oneri o diritti di terzi non apparenti e non dichiarati	Risoluzione o riduzione del prezzo	Art. 1489
Garanzia esclusa per contratto	Restituzione del prezzo e delle spese, salvo vendita a rischio e pericolo; sempre tutelato per il fatto proprio del venditore	Artt. 1487-1488

L'evizione si verifica quando il diritto del terzo impedisce o rende inefficace l'acquisto, anche se il compratore non ha perso il possesso (Cass. 2330/2025); il caso tipico è la rivendica del vero proprietario (si veda la pagina su rivendicazione e negatoria), ma vale anche per il riscatto agrario esercitato vittoriosamente dal confinante o dall'affittuario (Cass. 9604/2023; si veda la pagina sulla prelazione agraria). Se il compratore evita l'evizione pagando una somma al terzo, il venditore si libera rimborsando quella somma, gli interessi e le spese (art. 1486). Quando il bene è stato venduto due volte, conta invece chi ha trascritto per primo (si veda la pagina sulla doppia vendita).

Servitù, vincoli e abusi non dichiarati

Se il bene non viene tolto al compratore ma è gravato da oneri o servitù non apparenti che ne limitano il godimento, non c'è evizione e si applica l'art. 1489 c.c.; una servitù è apparente, e quindi esclude la garanzia se conosciuta, quando ci sono opere visibili destinate al suo esercizio (Cass. 18498/2025). I vincoli paesistici, fissati da atti amministrativi, sono oneri non apparenti che il venditore deve dichiarare (Cass. 10914/2025). Per le parti di un immobile costruite senza titolo edilizio e non dichiarate, la Cassazione ha riconosciuto la riduzione del prezzo ma non la risoluzione per consegna di cosa diversa né per vizi (Cass. 24008/2025), mentre in altri casi ha confermato la risoluzione per abusi non dichiarati e non conosciuti (Cass. 31292/2024); la tutela è esclusa se le difformità erano note o conoscibili con l'ordinaria diligenza (Cass. 19020/2024). Sulla validità dell'atto e sulla sanatoria si vedano le pagine sugli abusi edilizi e la nullità della vendita e sul salva-casa; per i difetti materiali quella sulla casa comprata con difetti.

Raccogliere atto di acquisto, visure ipotecarie e catastali, titoli di provenienza.
Sospendere il pagamento del saldo se c'è un pericolo concreto di rivendica o un vincolo non dichiarato.
Chiamare in causa il venditore appena un terzo avvia una causa sul bene.
Diffidare il venditore per iscritto indicando il diritto del terzo o l'onere scoperto.
Agire per risoluzione o riduzione del prezzo e per i danni, valutando anche la responsabilità del notaio.

Domande frequenti

Ho comprato un bene che non era del venditore: sono diventato proprietario?

Non subito. La vendita di cosa altrui è valida ma obbliga il venditore a procurare al compratore l'acquisto della proprietà, e il compratore diventa proprietario nel momento in cui il venditore acquista il bene dal vero titolare (art. 1478 c.c.). Se il compratore ignorava che il bene fosse di altri e il venditore non gliene fa acquistare la proprietà, può chiedere la risoluzione, la restituzione del prezzo, il rimborso delle spese e il risarcimento del danno (art. 1479).

Che cos'è l'evizione?

È la perdita del bene comprato, in tutto o in parte, perché un terzo fa valere un diritto prevalente su di esso, per esempio la proprietà o un diritto di riscatto. Il venditore deve risarcire il compratore, restituendo il prezzo e rimborsando spese, frutti restituiti e spese di lite (artt. 1479 e 1483 c.c.). Secondo la Cassazione l'evizione c'è quando il diritto del terzo impedisce l'acquisto, anche se il compratore non ha ancora perso il possesso (Cass. 2330/2025).

Un terzo mi ha fatto causa per riavere il bene: che cosa devo fare?

Chiamare in causa il venditore. Chi non lo fa e perde la causa con sentenza definitiva perde la garanzia se il venditore prova che c'erano ragioni sufficienti per respingere la domanda del terzo; chi riconosce spontaneamente il diritto del terzo la perde se non prova che non c'erano ragioni per evitarla (art. 1485 c.c.; Cass. 4739/2024).

Nel contratto c'era scritto che il venditore non dava garanzie: posso ancora fare qualcosa?

Sì, in parte. Il venditore risponde sempre dell'evizione derivante da un fatto suo proprio, e il patto contrario è nullo (art. 1487 c.c.). Se la garanzia è esclusa e l'evizione si verifica, il compratore può comunque pretendere la restituzione del prezzo e il rimborso delle spese, salvo che la vendita sia stata fatta espressamente a suo rischio e pericolo (art. 1488).

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

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