Prelazione agraria: vendere e comprare terreni agricoli

In breve

Affittuario coltivatore da almeno due anni: prelazione sulla vendita del fondo.
Confinante coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale: prelazione se il fondo non è affittato.
Notifica con raccomandata del preliminare; 30 giorni per esercitarla.
Senza notifica: riscatto entro un anno dalla trascrizione della vendita.
Esclusioni: permute, vendite forzate, terreni edificabili per il piano regolatore.

Chi ha la prelazione

Art. 8, c. 1, L. 590/1965 (estratto)

«In caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno quattro anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici [...] ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.»

I quattro anni di coltivazione sono stati ridotti a due, e la prelazione è stata estesa al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti e all'imprenditore agricolo professionale confinante, purché sul fondo in vendita non siano insediati affittuari, mezzadri, coloni o altri coltivatori (art. 7 L. 817/1971); a certe condizioni spetta anche alle cooperative agricole (art. 7-ter D.L. 91/2014). Se il fondo è coltivato da più affittuari, la prelazione va esercitata congiuntamente, e chi non comunica agli altri la sua intenzione entro quindici giorni si considera rinunciatario (art. 8).

Passaggio	Regola
Notifica del proprietario	Raccomandata con il preliminare: acquirente, prezzo, condizioni, clausola di prelazione
Esercizio della prelazione	Entro 30 giorni dalla notifica
Pagamento del prezzo	Entro sei mesi dal trentesimo giorno, salvo patto diverso; sospeso fino a un anno con domanda di mutuo agevolato
Notifica mancata o prezzo gonfiato	Riscatto entro un anno dalla trascrizione, anche contro i successivi acquirenti

Esclusioni e consigli

La prelazione non spetta in caso di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità, né quando il piano regolatore, anche solo adottato, destina i terreni a uso edilizio, industriale o turistico (art. 8, c. 2). Chi compra un terreno agricolo dovrebbe quindi verificare chi lo coltiva e chi sono i confinanti, e pretendere dal venditore la prova delle notifiche: il riscatto può arrivare fino a un anno dopo la trascrizione e colpisce anche i successivi acquirenti (si veda la pagina su trascrizione e doppia vendita). Per le regole generali della vendita si veda la guida alla compravendita, per il preliminare la pagina sul contratto preliminare.

Verificare se il fondo è affittato e chi sono i confinanti coltivatori.
Controllare il piano regolatore: i terreni edificabili sono esclusi.
Notificare il preliminare con raccomandata a tutti gli aventi diritto.
Attendere i trenta giorni prima del rogito con il terzo.
Conservare le prove delle notifiche e delle rinunce.

Domande frequenti

Vendo un terreno agricolo: devo avvisare il vicino?

Sì, se il vicino è un coltivatore diretto, o un imprenditore agricolo professionale, proprietario di terreni confinanti e sul tuo fondo non ci sono affittuari, mezzadri, coloni o altri coltivatori insediati (art. 7 L. 817/1971). Se il terreno è affittato a un coltivatore che lo lavora da almeno due anni, la prelazione spetta a lui (art. 8 L. 590/1965).

Come si fa la notifica e quanto tempo ha chi ha la prelazione?

Il proprietario deve inviare una raccomandata con il preliminare di vendita, che indichi il nome dell'acquirente, il prezzo, le altre condizioni e la clausola per l'eventuale prelazione. Chi ne ha diritto deve esercitarla entro trenta giorni e, salvo patto diverso, pagare il prezzo entro sei mesi dal trentesimo giorno dalla notifica (art. 8 L. 590/1965).

Ho comprato un terreno ma il confinante non era stato avvisato: che cosa rischio?

Il riscatto: se il venditore non ha fatto la notifica, o ha indicato un prezzo superiore a quello poi pagato, chi aveva la prelazione può riscattare il fondo dall'acquirente e da chi lo ha acquistato dopo di lui, entro un anno dalla trascrizione della compravendita, pagando il prezzo del contratto (art. 8 L. 590/1965).

Quando non c'è prelazione?

Nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento ed espropriazione per pubblica utilità, e quando i piani regolatori, anche non ancora approvati, destinano i terreni a utilizzazione edilizia, industriale o turistica (art. 8, c. 2, L. 590/1965). Serve inoltre che il coltivatore abbia i requisiti di legge sulla durata della coltivazione, sulle vendite del biennio precedente e sulla capacità lavorativa della famiglia.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

Casa e proprietàComprare casa: le tappe della compravendita e le trappoleGuida alla compravendita: proposta, preliminare, rogito e verifiche (ipoteche, catasto, titoli edilizi, condominio), obblighi del venditore, nullità per abusi.
ContrattiIl contratto preliminare (compromesso)Il preliminare di vendita: forma scritta, contenuto, caparra e acconti, registrazione (200 euro + 0,5%), trascrizione, inadempimento e sentenza ex art. 2932 c.c.
Casa e proprietàLa trascrizione e la doppia venditaArt. 2644 c.c.: nella doppia vendita prevale chi trascrive per primo; trascrizione del preliminare (2645-bis), domande giudiziali, continuità, pignoramento, notaio.
Casa e proprietàLe liti sui confini tra fondi viciniArtt. 950-951 c.c.: confine incerto, ogni mezzo di prova, mappe catastali come ultima risorsa, termini a spese comuni, recinzione spostata, usucapione della striscia.
Casa e proprietàL'usucapione: diventare proprietari con il possessoVenti anni di possesso continuo e pacifico, l'usucapione decennale, possesso e detenzione, la prova, la mediazione obbligatoria, i casi tra coeredi e vicini.
Casa e proprietàLa servitù di passaggio: volontaria, coattiva, per usucapioneLa servitù di passaggio: contratto trascritto, sentenza per il fondo intercluso con indennità (art. 1051 c.c.), usucapione solo se apparente, esercizio, cancello.
ContrattiPermuta, vendita a rate con riserva di proprietà, vendita con patto di riscattoArtt. 1552, 1523-1526 e 1500-1509 c.c.: scambio di beni, proprietà all'ultima rata, rata non pagata, rate da restituire, riscatto in 2 o 5 anni, patto commissorio.
Debiti, crediti e pignoramentiComprare casa all'asta giudiziariaArtt. 569-591-bis c.p.c.: portale vendite pubbliche, offerta minima al 75%, cauzione del 10%, gara, saldo in 120 giorni, mutuo, decreto, occupanti, abusi.