In breve
- Cortile: parte comune, ognuno lo usa senza escludere gli altri.
- Assemblea: può destinarlo a parcheggio, assegnare posti e fare turni a maggioranza.
- Uso esclusivo: non esiste come diritto reale su una parte comune.
- Box pertinenziali: legge Tognoli, vincolo all'appartamento.
- Colonnine: delibera a maggioranza o, dopo tre mesi di silenzio, a proprie spese.
L'uso del cortile e le delibere
«Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.»
| Situazione | Regola | Decisione |
|---|---|---|
| Destinare il cortile a parcheggio dei condomini | Rientra nei poteri dell'assemblea | Cass. 12255/2023 |
| Assegnare posti o limitare l'uso in modo paritario | Maggioranza semplice, non altera la destinazione | Cass. 7385/2023 |
| Posti insufficienti | Posti supplementari a turni annuali con sorteggio e corrispettivo | Cass. 14019/2023 |
| Uso esclusivo di fatto di un condomino | Dopo la richiesta degli altri: uso turnario o pagamento dei frutti | Cass. 10264/2023 |
| Occupazione anche breve che impedisce l'uso altrui | Può essere abuso | Cass. 7618/2019 |
| Uso del cortile a servizio di un altro immobile | Vietato senza il consenso di tutti | Cass. 5132/2019 |
Il cortile comune a edifici diversi, senza un accordo che lo regoli, segue le norme sulla comunione e in particolare l'art. 1102 (Cass. 1158/2024). Le delibere che escludono un condomino dal parcheggio o assegnano spazi in modo non paritario si impugnano nei termini dell'art. 1137 c.c. (si veda la pagina sull'impugnazione della delibera).
Posti auto in uso esclusivo e box
Molti atti del costruttore attribuiscono a un acquirente l'uso esclusivo di una porzione di cortile. Per la Cassazione non si può costituire un diritto reale di uso esclusivo su una parte comune, perché priverebbe di contenuto il diritto di uso paritario degli altri: il giudice deve interpretare l'atto per capire se si voleva trasferire la proprietà della porzione o costituire un altro diritto ammesso (Cass. 28972/2020 e 17991/2024). I parcheggi pertinenziali della legge Tognoli si possono realizzare nel sottosuolo o al piano terreno anche in deroga agli strumenti urbanistici, con SCIA e, in condominio, con delibera a maggioranza dell'art. 1136, c. 2; si possono trasferire solo destinandoli a pertinenza di un'altra unità nello stesso comune (art. 9 L. 122/1989). Gli spazi a parcheggio obbligatori nelle nuove costruzioni, invece, non sono gravati da vincoli pertinenziali e si trasferiscono autonomamente (art. 41-sexies L. 1150/1942).
Colonnine di ricarica
Il condomino può installare un punto di ricarica usando le parti comuni nei limiti dell'art. 1102; per le opere che richiedono una decisione comune l'assemblea delibera con le maggioranze ordinarie dell'art. 1136, commi 1-3, e, se rifiuta o non decide entro tre mesi dalla richiesta scritta, l'interessato può procedere a proprie spese, nel rispetto dei limiti sulle innovazioni (art. 17-quinquies D.L. 83/2012). Lo stesso schema vale per le opere contro le barriere architettoniche.
- Controllare atto di acquisto e regolamento per posti auto e cortile.
- Chiedere all'amministratore di mettere all'ordine del giorno turni o assegnazioni.
- Documentare con foto le occupazioni che impediscono l'uso agli altri.
- Chiedere per iscritto la delibera per la colonnina e attendere tre mesi.
- Impugnare entro trenta giorni le delibere discriminatorie, avviando la mediazione obbligatoria.
Domande frequenti
L'assemblea può stabilire i turni per parcheggiare nel cortile?
Il vicino parcheggia sempre nello stesso punto: può farlo?
Nell'atto di acquisto c'è un posto auto in uso esclusivo: vale?
Posso installare la colonnina di ricarica nel box o nel cortile?
Fonti normative
- Art. 1102 c.c. — Uso della cosa comune
- Art. 1117 c.c. — Parti comuni dell'edificio
- Art. 9 L. 122/1989 — Parcheggi pertinenziali
- Art. 41-sexies L. 1150/1942 — Spazi per parcheggi
- Art. 17-quinquies D.L. 83/2012 — Diritto ai punti di ricarica
I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.
Da leggere insieme
- CondominioLe parti comuni del condominio (art. 1117 c.c.)Suolo, muri, tetto, scale, cortili, facciate, impianti: l'elenco, il titolo contrario (SU 7449/1993), l'uso di ciascuno (1102), opere del singolo, lastrico, sottotetti.
- CondominioL'assemblea di condominio: convocazione, quorum, maggioranzeConvocazione e avviso, prima e seconda convocazione, tabella dei quorum e delle maggioranze, deleghe, videoconferenza, verbale, vizi e impugnazione.
- CondominioImpugnare una delibera dell'assemblea (art. 1137 c.c.)Impugnare la delibera di condominio (art. 1137 c.c.): assenti, dissenzienti e astenuti, 30 giorni perentori, annullabilità e nullità, mediazione che sospende il termine.
- CondominioIl regolamento di condominioArt. 1138 c.c.: quando è obbligatorio, maggioranze, clausole contrattuali e limiti alle proprietà esclusive, animali domestici, sanzioni fino a 800 euro, opponibilità.
- CondominioInnovazioni e lavori straordinari in condominioArtt. 1120-1122 e 1135-1136 c.c.: maggioranze per innovazioni e straordinaria, fondo speciale obbligatorio, innovazioni gravose o vietate, opere del singolo, superbonus.
- CondominioAscensore e barriere architettoniche in condominioAscensore, servoscala, rampe (L. 13/1989 e art. 1120 c.c.): maggioranza agevolata, lavori a proprie spese del disabile o del singolo condomino, limiti, distanze.
- Casa e proprietàLe azioni possessorie: reintegrazione e manutenzioneSpoglio violento o clandestino: reintegrazione entro un anno anche per il conduttore; molestie: manutenzione con possesso ultrannuale; ricorso cautelare (703 c.p.c.).
- CondominioLa mediazione obbligatoria nelle liti condominialiArt. 5 D.Lgs. 28/2010 e 71-quater disp. att.: quali liti, amministratore e assemblea che approva, primo incontro, costi, i 30 giorni della delibera, sanzioni.