In breve
- Maggioranza: metà degli intervenuti e metà del valore, anche in prima convocazione.
- Assemblea: l'amministratore la convoca entro trenta giorni se anche un solo condomino lo chiede.
- Silenzio o rifiuto: dopo tre mesi il disabile può installare servoscala e strutture mobili a sue spese.
- Singolo condomino: può realizzare le opere a proprie spese nei limiti dell'art. 1102.
- Unico limite: stabilità e sicurezza dell'edificio.
La delibera e le maggioranze
«Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche [...] sono approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile. Le innovazioni di cui al presente comma non sono considerate in alcun caso di carattere voluttuario ai sensi dell'articolo 1121, primo comma, del codice civile. Per la loro realizzazione resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, di cui al quarto comma dell'articolo 1120 del codice civile.»
L'art. 1120, c. 2, c.c. rinvia alla maggioranza dell'art. 1136, c. 2: la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. L'amministratore deve convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato, che deve indicare il contenuto e le modalità dell'intervento (art. 1120, c. 3). La norma copre anche i percorsi attrezzati e i dispositivi di segnalazione per i ciechi. Se l'edificio è antico e non consente di rispettare tutte le prescrizioni tecniche, la delibera resta legittima se l'intervento attenua comunque in modo sensibile il disagio di chi deve accedere alla casa (Cass. 18147/2013). Sulle innovazioni in generale si veda la pagina su innovazioni e lavori straordinari.
Se il condominio non decide
| Chi | Che cosa può fare | Fonte |
|---|---|---|
| Disabile o chi ne ha la tutela, dopo rifiuto o tre mesi di silenzio sulla richiesta scritta | Servoscala, strutture mobili e facilmente rimovibili, allargamento delle porte, a proprie spese | Art. 2 c. 2 L. 13/1989 |
| Qualunque condomino o comproprietario | Ogni opera per le barriere a proprie spese, usando la cosa comune nei limiti dell'art. 1102 | Art. 10 c. 3 D.L. 76/2020 |
| Alcuni condomini soltanto | Ascensore a loro spese; gli altri possono aderire in ogni tempo pagando la quota di costruzione e manutenzione | Cass. 3184/2023, 20902/2010 |
| Chi paga da solo | Non serve la delibera sulla ripartizione: si applica l'art. 1102 | Cass. 31462/2018 |
L'uso della cosa comune da parte del singolo non deve alterarne la destinazione né impedire agli altri di farne uguale uso: una riduzione dello spazio delle scale o dell'androne non basta a rendere illegittimo l'ascensore se non ne deriva un pregiudizio apprezzabile (Cass. 9033/2001). Chi non partecipa alla spesa iniziale conserva il diritto di usare l'impianto in seguito pagando la sua parte (si veda la pagina sulla ripartizione delle spese).
Distanze, vincoli, permessi e contributi
Le opere possono essere realizzate in deroga alle distanze dei regolamenti edilizi, anche nei cortili e nelle chiostrine, ma restano le distanze del codice civile tra costruzioni e dalle vedute (artt. 873 e 907) quando tra l'opera e un edificio di altri non c'è uno spazio comune (art. 3 L. 13/1989; si veda la pagina sulle distanze tra costruzioni). Se l'immobile è vincolato, l'autorità deve pronunciarsi entro novanta giorni, trascorsi i quali vale l'assenso, e il diniego va motivato sulle alternative proposte (art. 4). Le opere non sono soggette a concessione o autorizzazione edilizia, salvo rampe, ascensori esterni e manufatti che alterano la sagoma dell'edificio (art. 7). Per i contributi a fondo perduto della L. 13/1989 la domanda va presentata al sindaco entro il 1° marzo di ogni anno (art. 11). La delibera contraria alla legge si impugna nei termini dell'art. 1137 c.c. (si veda la pagina sull'impugnazione della delibera).
- Chiedere per iscritto all'amministratore di mettere l'opera all'ordine del giorno, con progetto e modalità.
- Allegare la documentazione sulla disabilità o sulle difficoltà di deambulazione.
- Attendere la delibera o i tre mesi dalla richiesta scritta.
- Procedere a proprie spese nei limiti di legge se l'assemblea rifiuta o tace.
- Presentare la domanda di contributo al comune entro il 1° marzo.
Domande frequenti
Con quale maggioranza si approva l'ascensore per un condomino disabile?
Se l'assemblea dice di no, il disabile può fare da solo?
Il condominio può opporsi perché l'ascensore esterno rovina la facciata?
L'ascensore nel cortile deve rispettare le distanze?
Fonti normative
- Art. 2 L. 13/1989 — Delibere e interventi per le barriere architettoniche
- Art. 3 L. 13/1989 — Deroga alle distanze
- Art. 1120 c.c. — Innovazioni
- Art. 1136 c.c. — Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni
- Art. 10 D.L. 76/2020 — Semplificazioni in materia edilizia
I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.
Da leggere insieme
- CondominioInnovazioni e lavori straordinari in condominioArtt. 1120-1122 e 1135-1136 c.c.: maggioranze per innovazioni e straordinaria, fondo speciale obbligatorio, innovazioni gravose o vietate, opere del singolo, superbonus.
- CondominioL'assemblea di condominio: convocazione, quorum, maggioranzeConvocazione e avviso, prima e seconda convocazione, tabella dei quorum e delle maggioranze, deleghe, videoconferenza, verbale, vizi e impugnazione.
- CondominioImpugnare una delibera dell'assemblea (art. 1137 c.c.)Impugnare la delibera di condominio (art. 1137 c.c.): assenti, dissenzienti e astenuti, 30 giorni perentori, annullabilità e nullità, mediazione che sospende il termine.
- CondominioLe parti comuni del condominio (art. 1117 c.c.)Suolo, muri, tetto, scale, cortili, facciate, impianti: l'elenco, il titolo contrario (SU 7449/1993), l'uso di ciascuno (1102), opere del singolo, lastrico, sottotetti.
- CondominioLa ripartizione delle spese condominialiCome si dividono le spese condominiali: millesimi (art. 1123 c.c.), scale e ascensore per altezza (1124), solai (1125), lastrici di uso esclusivo (1126).
- CondominioL'amministratore di condominio: nomina, revoca, obblighi, compensoL'amministratore di condominio (art. 1129 c.c.): obbligatorio sopra otto condomini, nomina con 500 millesimi, compenso a pena di nullità, conto corrente, rendiconto.
- CondominioLa mediazione obbligatoria nelle liti condominialiArt. 5 D.Lgs. 28/2010 e 71-quater disp. att.: quali liti, amministratore e assemblea che approva, primo incontro, costi, i 30 giorni della delibera, sanzioni.
- Casa e proprietàLe distanze tra costruzioni, dal confine e dalle veduteTre metri tra costruzioni, la prevenzione (SU 10318/2016), muri di confine e di cinta, luci e vedute, pozzi e fosse, riduzione in pristino e risarcimento.