Morte dell'inquilino o del proprietario: che fine fa l'affitto

In breve

Muore l'inquilino: subentrano coniuge, parenti e conviventi che abitavano con lui.
Convivente: può succedere nel contratto, anche senza matrimonio.
Eredi non conviventi: non subentrano nell'affitto di un'abitazione.
Muore o vende il proprietario: il contratto continua con eredi o acquirente.
Prelazione: per negozi e uffici, e per le case solo in un caso preciso.

Se muore l'inquilino

Art. 6, c. 1, L. 392/1978

«In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi.»

La Corte costituzionale ha aggiunto il convivente more uxorio (Corte cost. 404/1988), e oggi il convivente di fatto può succedere nel contratto della casa di comune residenza sia in caso di morte sia in caso di recesso del conduttore (art. 1 c. 44 L. 76/2016); la parte di un'unione civile è equiparata al coniuge (c. 20). Decisiva è l'abituale convivenza alla data della morte (Cass. 891/2000), che non si prova solo con il certificato anagrafico (Cass. 8652/1996). La regola vale anche se il defunto era a sua volta subentrato a un altro conduttore (Cass. 3548/2013). Per il convivente si veda anche la pagina sul convivente e l'eredità.

Chi resta	Che cosa succede	Fonte
Coniuge o unito civilmente, parenti e affini conviventi	Subentrano nel contratto alle stesse condizioni	Art. 6 L. 392/1978
Convivente di fatto	Subentra	Corte cost. 404/1988; art. 1 c. 44 L. 76/2016
Eredi che non abitavano con il defunto	Non subentrano; restituiscono la casa e, se accettano l'eredità, pagano i debiti del defunto	Cass. 3074/1995
Negozio, studio, laboratorio	Subentra chi ha diritto a continuare l'attività	Art. 37 L. 392/1978

Se muore o vende il proprietario

La morte del locatore non scioglie il contratto: gli eredi subentrano nella sua posizione e incassano i canoni, e all'inquilino conviene chiedere per iscritto a chi pagare. Se l'immobile viene venduto, il contratto con data certa anteriore alla vendita è opponibile all'acquirente, e le locazioni oltre i nove anni lo sono per il periodo eccedente solo se trascritte (art. 1599 c.c.); l'acquirente subentra dal giorno dell'acquisto nei diritti e negli obblighi del locatore (art. 1602; si veda la pagina sulla locazione e immobile venduto o pignorato).

Per negozi e uffici il locatore che vuole vendere deve offrire l'immobile al conduttore con atto notificato, e questi ha sessanta giorni per esercitare la prelazione (art. 38 L. 392/1978; si veda la pagina sulla locazione commerciale). Per le abitazioni la prelazione spetta solo quando il locatore nega il rinnovo alla prima scadenza perché intende vendere (art. 3, c. 1, lett. g, L. 431/1998).

Comunicare al proprietario la morte e il subentro, con i documenti sulla convivenza.
Continuare a pagare il canone, intestando i pagamenti al nuovo conduttore.
Chiedere agli eredi del proprietario o all'acquirente a chi pagare, per iscritto.
Verificare la data certa e la registrazione del contratto in caso di vendita.
Per gli eredi non conviventi: concordare la riconsegna e la restituzione del deposito.

Domande frequenti

È morto mio marito, intestatario dell'affitto: devo lasciare la casa?

No. In caso di morte del conduttore gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi e i parenti e affini che convivevano abitualmente con lui (art. 6 L. 392/1978): il contratto prosegue alle stesse condizioni. La convivenza si valuta alla data della morte (Cass. 891/2000). La stessa regola vale per la parte di un'unione civile (art. 1 c. 20 L. 76/2016).

Convivevo con l'inquilino senza essere sposati: posso restare?

Sì. La Corte costituzionale ha esteso la successione nel contratto al convivente more uxorio (Corte cost. 404/1988), e la legge sulle convivenze riconosce al convivente di fatto la facoltà di succedere nel contratto della casa di comune residenza in caso di morte o di recesso del conduttore (art. 1 c. 44 L. 76/2016). Conviene comunicarlo al proprietario per iscritto.

I figli dell'inquilino che non vivevano con lui ereditano il contratto?

Per le abitazioni no: la successione è prevista solo per chi conviveva abitualmente con il conduttore, e la Cassazione esclude che gli eredi non conviventi possano subentrare o recedere in base all'art. 1614 c.c. (Cass. 3074/1995). Gli eredi che accettano l'eredità rispondono però dei debiti del defunto, come i canoni arretrati, e devono restituire l'immobile.

Il proprietario è morto o ha venduto la casa: il contratto vale ancora?

Sì. Gli eredi del locatore subentrano nel contratto. In caso di vendita, la locazione con data certa anteriore è opponibile all'acquirente, che subentra nei diritti e negli obblighi del locatore dal giorno dell'acquisto; se la locazione dura più di nove anni, oltre il novennio è opponibile solo se trascritta (artt. 1599 e 1602 c.c.).

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

Affitti e sfrattiIl contratto di affitto: 4+4, 3+2, transitorioTipologie (4+4, 3+2, transitorio, studenti), forma scritta e registrazione, rinnovo e disdetta, canone e ISTAT, deposito, spese, cedolare secca.
Successioni ed ereditàIl convivente di fatto e l'ereditàIl convivente non eredita senza testamento: casa comune da 2 a 5 anni, subentro nell'affitto, testamento nei limiti della legittima, polizza vita, imposta all'8%.
Affitti e sfrattiCasa in affitto venduta o pignorata: che cosa succede all'inquilinoIl contratto con data certa anteriore vale contro il compratore e l'aggiudicatario; limiti del novennio e del canone vile, custode giudiziario, liberazione.
Affitti e sfrattiL'affitto di negozi e uffici (locazione commerciale)L'affitto di negozi, uffici e capannoni (L. 392/1978): 6+6 anni, disdetta motivata, recesso per gravi motivi, indennità di avviamento di 18 o 21 mensilità.
Successioni ed ereditàLa successione senza testamento: chi eredita e in che quoteOrdine dei successibili, quote di coniuge, figli, genitori e fratelli in tabella, rappresentazione, coniuge separato, convivente, unione civile.
Affitti e sfrattiDisdetta e recesso dal contratto di affittoChiudere un affitto: disdetta del locatore alla prima scadenza solo per i motivi dell'art. 3 L. 431/1998, seconda scadenza libera, recesso del conduttore con 6 mesi.
Affitti e sfrattiIl deposito cauzionale: restituzione, interessi, trattenuteMassimo tre mensilità e interessi legali ogni anno (art. 11 L. 392/1978); restituzione alla riconsegna, trattenute solo per danni provati, ingiunzione e prescrizione.
Affitti e sfrattiLo sfratto per finita locazioneLo sfratto per finita locazione: disdetta valida, licenza o sfratto con citazione, convalida, ordinanza con riserva, opposizione, esecuzione con l'ufficiale giudiziario.