Garanzie nell'affitto: fideiussione, garante, polizza, deposito

In breve

Deposito: massimo tre mensilità, con interessi legali ogni anno.
Garante: risponde in solido con l'inquilino, salvo beneficio di escussione pattuito.
Tetto: la garanzia non può superare il debito; per i debiti futuri serve un importo massimo.
Sei mesi: il proprietario deve agire contro l'inquilino entro sei mesi dalla scadenza.
A prima richiesta: non rende di per sé la garanzia autonoma.

Deposito cauzionale e garanzie di terzi

Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone ed è produttivo di interessi legali, da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno (art. 11 L. 392/1978; si veda la pagina sul deposito cauzionale). Per ottenere maggiore sicurezza i proprietari chiedono spesso una garanzia di un terzo: un familiare che firma come fideiussore, una fideiussione bancaria o una polizza fideiussoria assicurativa, frequenti nelle locazioni commerciali. La scelta dello strumento conta, perché cambiano i diritti di chi garantisce.

Il garante: che cosa rischia

Art. 1944, c. 1-2, c.c.

«Il fideiussore è obbligato in solido col debitore principale al pagamento del debito. Le parti però possono convenire che il fideiussore non sia tenuto a pagare prima dell'escussione del debitore principale.»

Regola	Contenuto	Norma
Limite	Non oltre ciò che deve l'inquilino, né a condizioni più onerose	Art. 1941
Debiti futuri	Va indicato l'importo massimo garantito	Art. 1938
Beneficio di escussione	Solo se pattuito: il garante indica i beni dell'inquilino da aggredire prima	Art. 1944
Decadenza del creditore	Deve agire contro l'inquilino entro sei mesi dalla scadenza (due se la garanzia è limitata a quella)	Art. 1957
Credito a chi è diventato insolvibile	Il fideiussore per debiti futuri è liberato; la rinuncia preventiva è nulla	Art. 1956

Il fideiussore che paga può rivalersi sull'inquilino (si veda la pagina sulla fideiussione). Per lo studente fuori sede il garante è quasi sempre un genitore: conviene che la garanzia indichi un importo massimo e la durata, e che il genitore conservi copia del contratto di locazione, del quale garantisce gli obblighi (si veda la pagina sul contratto per studenti).

Fideiussione o garanzia a prima richiesta

Il contratto autonomo di garanzia non garantisce l'obbligazione dell'inquilino ma trasferisce al garante il rischio economico dell'inadempimento, con il pagamento di una somma predeterminata (Cass. 30181/2018). Si riconosce dall'esclusione delle eccezioni del debitore: la sola clausola a prima richiesta è compatibile anche con la fideiussione, mentre la formula senza eccezioni fa pensare a una garanzia autonoma (Cass. 678/2025, 9579/2025, 31698/2024, 16213/2015). La deroga all'art. 1957 non è implicita nella clausola a prima richiesta (Cass. 16825/2016 e 31105/2024); con quella clausola, però, per evitare la decadenza basta una richiesta di pagamento stragiudiziale entro sei mesi, senza bisogno di una causa (Cass. 9680/2025 e 28083/2025). Per il recupero dei canoni si veda la pagina sui canoni non pagati.

Leggere la garanzia: importo massimo, durata, rinnovi, clausole a prima richiesta.
Verificare che il deposito non superi tre mensilità e chiedere gli interessi.
Per il garante: chiedere di essere informato dei ritardi nei pagamenti.
Per il proprietario: agire contro l'inquilino entro sei mesi dalla scadenza; con la clausola a prima richiesta basta una richiesta scritta al garante.
Conservare ricevute dei canoni e comunicazioni con inquilino e garante.

Domande frequenti

Quanto può chiedere il proprietario come deposito?

Al massimo tre mensilità del canone, e il deposito produce interessi legali che vanno pagati all'inquilino alla fine di ogni anno (art. 11 L. 392/1978). Il limite riguarda il deposito cauzionale; oltre a esso il proprietario può chiedere garanzie di terzi, come la fideiussione di un genitore o una polizza, le cui regole sono spiegate in questa pagina.

Ho firmato come garante per l'affitto di mio figlio: che cosa rischio?

Il fideiussore è obbligato in solido con l'inquilino: il proprietario può chiedere direttamente a lui i canoni non pagati, senza dover prima agire contro il figlio, salvo che sia stato pattuito il beneficio di escussione (art. 1944 c.c.). La garanzia non può superare il debito dell'inquilino né essere più onerosa (art. 1941), e se copre debiti futuri deve indicare l'importo massimo garantito (art. 1938). Conviene fissare nel contratto un tetto e la durata.

Il proprietario può chiedere i soldi al garante anni dopo?

Il fideiussore resta obbligato anche dopo la scadenza dell'obbligazione principale solo se il creditore, entro sei mesi, ha agito contro il debitore e ha proseguito con diligenza; se la garanzia è stata limitata alla stessa scadenza, il termine è di due mesi (art. 1957 c.c.). La clausola di pagamento a prima richiesta non basta a escludere questa regola, che può essere derogata solo in modo chiaro (Cass. 9579/2025 e 16825/2016).

Che differenza c'è tra fideiussione e garanzia a prima richiesta?

Nella fideiussione il garante può opporre al proprietario le eccezioni dell'inquilino, per esempio che il canone non era dovuto. Nel contratto autonomo di garanzia deve pagare subito e discutere dopo: per qualificarlo così non basta la formula a prima richiesta, serve che il garante rinunci a sollevare eccezioni, il pagamento senza eccezioni (Cass. 678/2025 e 31698/2024). Con una clausola a prima richiesta, per evitare la decadenza dell'art. 1957 basta una richiesta di pagamento stragiudiziale entro sei mesi (Cass. 9680/2025 e 28083/2025).

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

Affitti e sfrattiIl deposito cauzionale: restituzione, interessi, trattenuteMassimo tre mensilità e interessi legali ogni anno (art. 11 L. 392/1978); restituzione alla riconsegna, trattenute solo per danni provati, ingiunzione e prescrizione.
ContrattiLa fideiussione: garantire un debito altruiGaranzia personale (artt. 1936-1957 c.c.): omnibus e specifica, decadenza dei 6 mesi, clausole ABI nulle (SU 41994/2021, 24825/2026), prima richiesta, difese.
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Affitti e sfrattiContratto transitorio e contratto per studenti universitariTransitorio fino a 18 mesi con esigenza dichiarata e documentata, contratto per studenti da 6 mesi a 3 anni, canone degli accordi, conversione in 4+4, fisco.
Affitti e sfrattiCanoni non pagati: come si recuperanoArt. 664 c.p.c.: decreto per i canoni insieme allo sfratto, decreto ingiuntivo ordinario, garante e art. 1957 c.c., pignoramento, prescrizione in cinque anni.
Affitti e sfrattiLo sfratto per morosità: procedura, tempi, difeseMorosità dopo 20 giorni, intimazione e udienza, termine di grazia, decreto per i canoni, opposizione, esecuzione con l'ufficiale giudiziario, tempi e costi.
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ContrattiLe clausole vessatorie: tra imprese e con i consumatoriArtt. 1341-1342 c.c. (approvazione specifica) e artt. 33-36 Codice del consumo: squilibrio significativo, lista grigia e nera, foro del consumatore.