Canna fumaria, condizionatori e impianti sulle parti comuni

In breve

Regola: ognuno può usare le parti comuni per i propri impianti, a proprie spese.
Limiti: non alterarne la destinazione, non impedire l'uso altrui, non ledere decoro e sicurezza.
Amministratore: va avvisato prima dei lavori.
Camini: distanze dei regolamenti o, in mancanza, quelle che evitano danni.
Fumi e rumori: azione contro le immissioni intollerabili.

Che cosa si può fare sulle parti comuni

Art. 1102, c. 1, c.c.

«Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.»

Nella proprietà individuale e nelle parti comuni il condomino non può eseguire opere che danneggino le parti comuni o pregiudichino stabilità, sicurezza o decoro, e deve darne preventiva notizia all'amministratore (art. 1122 c.c.). Per antenne, parabole e impianti da fonti rinnovabili al servizio della singola unità, come i pannelli solari sul lastrico, vale l'art. 1122-bis: se servono modifiche alle parti comuni, l'interessato comunica all'amministratore contenuto e modalità dei lavori e l'assemblea può imporre modalità alternative o cautele. L'assemblea non può vietare l'installazione di antenne individuali sul tetto comune (Cass. 7825/1990). Sul decoro della facciata si veda la pagina su balconi e facciata.

Le canne fumarie nella giurisprudenza

Situazione	Esito	Decisione
Canna appoggiata o inserita nel muro perimetrale comune	Lecita se rispetta uso altrui, sicurezza e decoro	Cass. 6341/2000, 3422/1978
Sostituzione di una canna esistente	Non danneggia di per sé la facciata, ma non deve alterare il decoro	Cass. 18350/2013
Canna che riduce la visuale dalle finestre	Pregiudica l'uso degli altri condomini	Cass. 620/1977
Canna stabilmente incorporata nel lastrico solare comune	Sottrae il bene all'uso degli altri, non consentita	Cass. 4201/1987
Uso esclusivo della canna comune del riscaldamento dismesso	Appropriazione, serve il consenso scritto di tutti	Cass. 26737/2008
Conduttore di un locale commerciale	Può installare senza delibera nei limiti dell'art. 1102, salvo regolamento	Cass. 21483/2024

Il giudice valuta caso per caso, anche su domanda del proprietario dell'attico che lamenta una canna a ridosso del terrazzo (Cass. 2741/2012). Occupare stabilmente un vano tecnico comune, come l'ex locale caldaia, è un abuso (Cass. 15705/2017; si veda la pagina sulle parti comuni).

Distanze, fumi e rumori

Chi costruisce forni, camini o impianti pericolosi presso il confine deve rispettare le distanze dei regolamenti e, in mancanza, quelle necessarie a evitare danni alla solidità, salubrità e sicurezza dei fondi vicini (art. 890 c.c.); senza norme locali il giudice può riferirsi ai due metri dell'art. 889 (Cass. 5040/2022), e per tetti a diverse altezze dello stesso edificio può calcolare la distanza dal colmo più alto (Cass. 15441/2021). Fumi, odori e rumori di caldaie, cucine e condizionatori si contestano se superano la normale tollerabilità (art. 844; si vedano le pagine sul danno da immissioni e sui rumori in condominio).

Leggere il regolamento: può richiedere l'autorizzazione dell'assemblea.
Comunicare all'amministratore progetto e modalità prima dei lavori.
Verificare con un tecnico distanze, sbocco dei fumi e norme locali.
Documentare fumi, odori e rumori con misurazioni e testimoni.
Tentare la mediazione, obbligatoria nelle liti condominiali, prima della causa.

Domande frequenti

Serve il permesso dell'assemblea per appoggiare una canna fumaria al muro comune?

Di regola no. L'appoggio di una canna fumaria al muro perimetrale comune è un uso conforme alla sua destinazione, che ciascun condomino può fare a proprie spese, purché non impedisca l'uso degli altri, non pregiudichi stabilità e sicurezza e non alteri il decoro architettonico (art. 1102 c.c.; Cass. 6341/2000). Il regolamento condominiale può però richiedere un'autorizzazione, e va avvisato prima l'amministratore (art. 1122).

Il ristorante in affitto al piano terra può installare la canna fumaria?

La Cassazione ha ammesso che anche il conduttore di un locale commerciale installi una canna fumaria senza autorizzazione dell'assemblea, se rispetta i limiti dell'art. 1102 c.c., salvo che il regolamento richieda l'autorizzazione (Cass. 21483/2024). Non può invece appropriarsi della canna fumaria comune dell'impianto centralizzato dismesso, sottraendola agli altri (Cass. 26737/2008).

A che distanza dal confine si può costruire un camino?

Si applicano le distanze dei regolamenti locali e, in mancanza, quelle necessarie a preservare i fondi vicini da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza (art. 890 c.c.). Senza regolamento, il giudice può fare riferimento ai due metri previsti dall'art. 889 (Cass. 5040/2022); per i tetti a diverse altezze dello stesso edificio si può prendere come riferimento il colmo del tetto più alto (Cass. 15441/2021).

Il motore del condizionatore del vicino è sotto la mia finestra: che cosa posso fare?

Il condomino può usare la facciata comune per il proprio impianto, ma non può impedire agli altri di farne uguale uso né ledere il decoro (art. 1102 c.c.); un impianto che riduce in modo apprezzabile la visuale dalle finestre altrui è stato ritenuto illegittimo (Cass. 620/1977, per una canna fumaria). Se il problema è il rumore o l'aria calda, si agisce contro le immissioni che superano la normale tollerabilità (art. 844).

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

CondominioLe parti comuni del condominio (art. 1117 c.c.)Suolo, muri, tetto, scale, cortili, facciate, impianti: l'elenco, il titolo contrario (SU 7449/1993), l'uso di ciascuno (1102), opere del singolo, lastrico, sottotetti.
Risarcimento del dannoRumori, fumi e odori dei vicini: le immissioni (art. 844 c.c.)Art. 844 c.c.: normale tollerabilità, perizia fonometrica, inibitoria e opere, danno alla vita familiare, locale sotto casa, condominio, Comune, art. 659 c.p.
CondominioBalconi, facciata e decoro architettonicoBalconi aggettanti e incassati, frontalini, tende, verande e vetrate VEPA: proprietà, ripartizione delle spese, decoro architettonico (artt. 1117, 1122, 1125 c.c.).
CondominioI rumori in condominioNormale tollerabilità (art. 844 c.c.), regolamento condominiale, disturbo del riposo a querela (art. 659 c.p.), perizia fonometrica, mediazione e causa.
CondominioIl regolamento di condominioArt. 1138 c.c.: quando è obbligatorio, maggioranze, clausole contrattuali e limiti alle proprietà esclusive, animali domestici, sanzioni fino a 800 euro, opponibilità.
CondominioInnovazioni e lavori straordinari in condominioArtt. 1120-1122 e 1135-1136 c.c.: maggioranze per innovazioni e straordinaria, fondo speciale obbligatorio, innovazioni gravose o vietate, opere del singolo, superbonus.
Affitti e sfrattiL'affitto di negozi e uffici (locazione commerciale)L'affitto di negozi, uffici e capannoni (L. 392/1978): 6+6 anni, disdetta motivata, recesso per gravi motivi, indennità di avviamento di 18 o 21 mensilità.
CondominioImpugnare una delibera dell'assemblea (art. 1137 c.c.)Impugnare la delibera di condominio (art. 1137 c.c.): assenti, dissenzienti e astenuti, 30 giorni perentori, annullabilità e nullità, mediazione che sospende il termine.