Supercondominio e condominio minimo: regole, assemblea, spese

In breve

Supercondominio: più edifici con parti comuni; nasce da sé, senza atto.
Assemblea: di tutti i proprietari; sopra i 60 partecipanti, dei rappresentanti.
Condominio minimo: due soli proprietari, si decide all'unanimità.
Stallo: se i due non si accordano, decide il giudice.
Spese anticipate: rimborsate solo se urgenti.

Il supercondominio

Art. 1117-bis c.c.

«Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.»

Il supercondominio esiste per il solo fatto che più edifici condividono parti necessarie all'uso comune, anche quando sono affiancati in orizzontale come le villette a schiera (Cass. 28268/2024 e 18344/2015); se manca questo legame, un regime condominiale può nascere solo da un accordo. La presunzione che le parti siano comuni vale anche per quelle al servizio di edifici vicini e autonomi, pur se costruite sul terreno di uno solo (Cass. 5643/2023; si veda la pagina sulle parti comuni). Ogni proprietario può agire a tutela delle parti comuni del complesso e partecipare all'assemblea, e le maggioranze si calcolano su tutte le unità e tutti i titolari (Cass. 4340/2013).

Tema	Regola	Fonte
Chi partecipa all'assemblea	Tutti i proprietari; nulla la clausola che la riserva agli amministratori	Cass. 15476/2001
Oltre 60 partecipanti	Ogni condominio designa un rappresentante (maggioranza dell'art. 1136 c. 5) per l'ordinaria amministrazione e la nomina dell'amministratore	Art. 67 disp. att.
Rappresentante non designato	Lo nomina il giudice su ricorso di un partecipante, previa diffida	Art. 67 disp. att.
Tabelle millesimali	Maggioranza dell'art. 1136 c. 2 se ricognitive, unanimità se derogano	Cass. 2406/2024
Recupero delle quote	Decreto ingiuntivo contro i singoli, non contro gli amministratori dei palazzi	Cass. 1141/2023

Il rappresentante risponde come un mandatario, comunica all'amministratore di ciascun condominio ordine del giorno e decisioni, e ogni limite ai suoi poteri si considera non apposto (art. 67 disp. att. c.c.). Per il recupero dei contributi non pagati si veda la pagina sulla morosità condominiale.

Il condominio minimo

Anche il condominio di due soli proprietari è un condominio, e ne seguono le regole sull'organizzazione e sui diritti dei partecipanti (Cass. 2046/2006 e 5914/1993). Ciò che non funziona è il principio di maggioranza: l'assemblea delibera validamente solo se partecipano entrambi e decidono all'unanimità (Cass. 5329/2017). Se i due non sono d'accordo, se uno non si presenta o se la decisione presa non viene eseguita, ciascuno può ricorrere al giudice, che provvede in camera di consiglio e può nominare un amministratore (art. 1105 c.c., richiamato dall'art. 1139; Cass. 5288/2012 e 16075/2007). L'amministratore è obbligatorio solo quando i condomini sono più di otto (art. 1129).

Le spese si dividono in proporzione al valore delle proprietà, secondo l'art. 1123, e non in parti uguali come nella comunione (Cass. 9280/2018; si veda la pagina sulla ripartizione delle spese). Chi paga da solo lavori sulle parti comuni senza autorizzazione ha diritto al rimborso solo se la spesa era urgente (art. 1134 c.c.; Cass. 2046/2006).

Verificare quali parti sono davvero comuni a più edifici, con atti e planimetrie.
Chiedere tabelle millesimali specifiche per le parti del supercondominio.
Designare il rappresentante del proprio condominio se si supera la soglia dei sessanta.
Nel condominio di due, proporre per iscritto lavori e preventivi prima di spendere.
Ricorrere al giudice con ricorso in camera di consiglio se l'accordo è impossibile.

Domande frequenti

Che cos'è un supercondominio?

È l'insieme di più edifici, o di più condominii, che hanno in comune alcune parti, come viali, cancelli, giardini, impianti o portineria. Le norme sul condominio si applicano, in quanto compatibili, a tutti i casi in cui più unità immobiliari, più edifici o più condominii hanno parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c. (art. 1117-bis). Non serve un atto di costituzione: vale anche per edifici affiancati orizzontalmente, purché abbiano in comune parti necessarie all'uso collettivo (Cass. 28268/2024).

All'assemblea del supercondominio partecipano gli amministratori dei palazzi?

No, di regola partecipano tutti i proprietari, e la clausola di regolamento che la riserva agli amministratori o a delegati dei singoli condomini è stata dichiarata nulla (Cass. 15476/2001). Quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, però, ogni condominio deve designare un proprio rappresentante per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell'amministratore; se non lo fa, lo nomina il giudice su ricorso anche di un solo partecipante (art. 67 disp. att. c.c.). All'amministratore non possono essere conferite deleghe.

In una casa con due soli proprietari come si decide?

Si applicano le norme del condominio (Cass. 2046/2006), ma, poiché non può formarsi una maggioranza, l'assemblea delibera validamente solo con la partecipazione e il voto concorde di entrambi (Cass. 5329/2017). Se non c'è accordo o uno dei due non si presenta, ciascuno può rivolgersi al giudice, che provvede in camera di consiglio e può nominare un amministratore (artt. 1105 e 1139 c.c.; Cass. 5288/2012).

Ho pagato da solo il rifacimento del tetto comune con il vicino: posso chiedergli la metà?

Solo se la spesa era urgente. Nel condominio, anche minimo, il condomino che gestisce le parti comuni senza autorizzazione non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (art. 1134 c.c.; Cass. 2046/2006). La quota del vicino si calcola secondo il valore delle proprietà, non automaticamente a metà (Cass. 9280/2018).

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

CondominioLe parti comuni del condominio (art. 1117 c.c.)Suolo, muri, tetto, scale, cortili, facciate, impianti: l'elenco, il titolo contrario (SU 7449/1993), l'uso di ciascuno (1102), opere del singolo, lastrico, sottotetti.
CondominioL'assemblea di condominio: convocazione, quorum, maggioranzeConvocazione e avviso, prima e seconda convocazione, tabella dei quorum e delle maggioranze, deleghe, videoconferenza, verbale, vizi e impugnazione.
CondominioL'amministratore di condominio: nomina, revoca, obblighi, compensoL'amministratore di condominio (art. 1129 c.c.): obbligatorio sopra otto condomini, nomina con 500 millesimi, compenso a pena di nullità, conto corrente, rendiconto.
CondominioLa ripartizione delle spese condominialiCome si dividono le spese condominiali: millesimi (art. 1123 c.c.), scale e ascensore per altezza (1124), solai (1125), lastrici di uso esclusivo (1126).
CondominioIl condomino moroso: decreto ingiuntivo e recuperoArt. 63 disp. att. c.c.: decreto ingiuntivo esecutivo senza delibera, sospensione dei servizi dopo sei mesi, acquirente e venditore, creditori del condominio.
CondominioIl regolamento di condominioArt. 1138 c.c.: quando è obbligatorio, maggioranze, clausole contrattuali e limiti alle proprietà esclusive, animali domestici, sanzioni fino a 800 euro, opponibilità.
Casa e proprietàComunione e divisione di un immobile in comproprietàComunione (artt. 1100-1116 c.c.): uso della cosa comune, spese per quote, maggioranze, impugnazione in 30 giorni, vendita della quota; divisione consensuale o giudiziale.
CondominioImpugnare una delibera dell'assemblea (art. 1137 c.c.)Impugnare la delibera di condominio (art. 1137 c.c.): assenti, dissenzienti e astenuti, 30 giorni perentori, annullabilità e nullità, mediazione che sospende il termine.