Indennità di esproprio: quanto spetta e come opporsi alla stima

In breve

Aree edificabili e costruzioni legittime: valore venale, cioè di mercato.
Terreni agricoli: non più valori tabellari, ma il valore effettivo, anche per usi intermedi.
Accettare l'offerta è irrevocabile; la cessione volontaria dà un aumento del 10% sulle aree edificabili.
Opposizione alla stima: corte d'appello, entro 30 giorni dalla notifica del decreto o della stima.
Senza opposizione l'indennità diventa definitiva.

Come si calcola l'indennità

L'indennità si determina sulle caratteristiche del bene alla data del decreto di esproprio o dell'accordo di cessione, tenendo conto dei vincoli ordinari ma non del vincolo preordinato all'esproprio né degli effetti dell'opera da realizzare; non si considerano costruzioni, piantagioni e migliorie fatte dopo l'avvio del procedimento per ottenere di più (art. 32 DPR 327/2001). I criteri cambiano secondo il tipo di bene:

Bene	Indennità	Norma
Area edificabile	Valore venale; meno 25% per interventi di riforma economico-sociale; più 10% con la cessione volontaria o se l'offerta provvisoria era troppo bassa	Art. 37
Costruzione legittima	Valore venale	Art. 38, c. 1
Costruzione abusiva	Solo l'area di sedime, o la sola parte legittima; verifica della sanabilità se è pendente una sanatoria	Art. 38, c. 2 e 2-bis
Area non edificabile	Valore agricolo effettivo, con colture e manufatti legittimi; valore venale pieno se il fondo si presta a usi intermedi	Art. 40; Corte cost. 181/2011
Coltivatore diretto, imprenditore agricolo, fittavolo, mezzadro	Indennità aggiuntiva	Artt. 37, c. 9, 40, c. 4, e 42
Esproprio parziale	Si tiene conto della perdita di valore della parte residua	Art. 33

Per le aree edificabili il valore venale è la regola da quando la Corte costituzionale, con la sentenza 348/2007, ha fatto cadere il vecchio criterio che portava l'indennità ben al di sotto del valore di mercato. Contano le possibilità legali ed effettive di edificazione al momento del decreto, e un vincolo di inedificabilità assoluta esclude quelle legali (art. 37, c. 3-4). Non vale più il tetto del valore dichiarato ai fini dell'imposta comunale sugli immobili, eliminato dalla Corte costituzionale con la sentenza 338/2011.

Per le aree non edificabili la Corte costituzionale ha dichiarato illegittimo il criterio del valore agricolo medio (sentenza 181/2011, che ha travolto i commi 2 e 3 dell'art. 40). Oggi l'indennità si determina sul valore venale pieno, e il proprietario può dimostrare che il terreno, pur non edificabile, ha un valore di mercato superiore a quello agricolo perché si presta a utilizzazioni intermedie, come parcheggi, depositi o attività sportive, se consentite dalle norme (Cass. 25154/2024).

Accettare, cedere o contestare

Dopo la dichiarazione di pubblica utilità, il promotore dell'espropriazione notifica l'offerta, e il proprietario ha trenta giorni per presentare osservazioni e documenti; poi l'autorità determina l'indennità provvisoria e la notifica (art. 20, c. 1-4). A quel punto le strade sono tre:

Accettare entro trenta giorni: la dichiarazione è irrevocabile, dà diritto a un acconto dell'80% all'immissione in possesso e agli interessi legali, e porta all'atto di cessione (art. 20, c. 5-9).
Cedere volontariamente il bene, dalla dichiarazione di pubblica utilità fino all'esecuzione del decreto: per le aree edificabili il prezzo comprende l'aumento del 10%; per le aree non edificabili la legge prevede maggiorazioni del 50%, o il triplo se il proprietario coltiva direttamente, ma calcolate su un parametro travolto dalla sentenza 181/2011, per cui il conteggio va verificato caso per caso (art. 45).
Non accettare: l'indennità provvisoria viene depositata alla Cassa depositi e prestiti, e in assenza di diritti di terzi il proprietario può ritirarla con riserva di chiedere in giudizio la differenza (art. 26, c. 5). Entro venti giorni dall'invito può chiedere la stima di una terna di tecnici, designandone uno di fiducia; il terzo è nominato dal presidente del tribunale; le spese dei tecnici sono a carico del proprietario se la stima risulta inferiore all'indennità provvisoria, divise a metà se la supera di non più di un decimo, a carico del beneficiario negli altri casi (art. 21, c. 2-6). Se il proprietario non risponde in tempo, l'indennità è determinata dalla commissione provinciale entro novanta giorni (c. 15).

Nella determinazione urgente, usata quando i lavori non possono attendere o gli espropriati sono più di cinquanta, il decreto indica un'indennità provvisoria e il proprietario ha trenta giorni dall'immissione in possesso per dire se la condivide o per chiedere la terna di tecnici (art. 22). Sulle regole generali della procedura si veda la pagina sull'espropriazione per pubblica utilità.

L'opposizione alla stima

Art. 29, c. 2-3, D.Lgs. 150/2011

«È competente la corte di appello nel cui distretto si trova il bene espropriato. L'opposizione va proposta, a pena di inammissibilità, entro il termine di trenta giorni dalla notifica del decreto di esproprio o dalla notifica della stima peritale, se quest'ultima sia successiva al decreto di esproprio. Il termine è di sessanta giorni se il ricorrente risiede all'estero.»

Con l'opposizione il proprietario, il promotore o un terzo interessato possono contestare la nomina dei periti, la stima e la liquidazione delle spese, e comunque chiedere al giudice di determinare l'indennità (art. 54, c. 1, DPR 327/2001). Il giudizio segue il rito semplificato di cognizione, di regola con una consulenza tecnica sul valore, e il ricorso va notificato all'autorità espropriante, al promotore, al beneficiario e, se incaricato del pagamento, al concessionario dell'opera. Contro la decisione della corte d'appello si può proporre ricorso per cassazione. Se il termine scade, l'indennità resta quella della perizia (art. 54, c. 5). Diversa è la contestazione della legittimità dell'esproprio in sé, cioè della pubblica utilità o del decreto, che spetta al TAR in sessanta giorni.

Sul piano fiscale, per le aree nelle zone omogenee A, B, C e D chi non esercita un'impresa subisce una ritenuta del 20% a titolo d'imposta, con la possibilità di optare in dichiarazione per la tassazione ordinaria; gli interessi per il ritardo e l'indennità di occupazione sono redditi imponibili (art. 35).

Far stimare il bene da un proprio tecnico prima di rispondere all'offerta.
Presentare osservazioni e documenti nei trenta giorni, compreso lo stato legittimo dei fabbricati.
Decidere se accettare, sapendo che l'accettazione è irrevocabile.
Chiedere la terna di tecnici e partecipare alle operazioni di stima.
Segnare le notifiche del decreto e della stima: da lì trenta giorni per l'opposizione.

Domande frequenti

Se accetto l'indennità provvisoria, posso poi contestarla?

No: la dichiarazione con cui il proprietario condivide l'indennità provvisoria è irrevocabile (art. 20, c. 5, DPR 327/2001). In cambio ottiene un acconto dell'80% al momento dell'immissione in possesso, gli interessi legali e, per le aree edificabili, l'aumento del 10% legato alla cessione (artt. 37, c. 2, e 45). Se si ritiene la cifra troppo bassa, conviene non accettare: l'indennità viene depositata alla Cassa depositi e prestiti e, in assenza di diritti di terzi, il proprietario può ritirarla con riserva di chiedere in giudizio l'importo effettivamente spettante (art. 26, c. 5).

Entro quanto devo fare opposizione alla stima?

Entro trenta giorni dalla notifica del decreto di esproprio, oppure dalla notifica della stima peritale se è successiva al decreto; il termine è di sessanta giorni per chi risiede all'estero, e va rispettato a pena di inammissibilità (art. 29 D.Lgs. 150/2011). L'opposizione si propone alla corte d'appello del distretto in cui si trova il bene. Scaduto il termine, l'indennità resta fissata definitivamente nella somma risultante dalla perizia (art. 54, c. 5, DPR 327/2001).

Il mio terreno è agricolo: mi spetta solo il valore agricolo medio?

No. La Corte costituzionale ha dichiarato illegittimo il criterio del valore agricolo medio (sentenza 181/2011), e per i terreni non edificabili l'indennità va determinata sul valore venale pieno: il proprietario può dimostrare che il fondo, pur non edificabile, si presta a utilizzazioni intermedie tra quella agricola e quella edificatoria, come parcheggi, depositi o impianti sportivi, se consentite dalle norme (Cass. 25154/2024). Al proprietario coltivatore diretto o imprenditore agricolo a titolo principale spetta anche un'indennità aggiuntiva, e un'indennità spetta pure al fittavolo o al mezzadro costretto ad abbandonare il fondo (artt. 40 e 42).

Sul terreno c'è un fabbricato abusivo: viene indennizzato?

No, se è interamente abusivo: per le costruzioni realizzate senza titolo o in difformità l'indennità tiene conto solo dell'area di sedime, o della sola parte costruita legittimamente (art. 38, c. 2, DPR 327/2001). Se però è pendente una domanda di sanatoria, l'autorità espropriante, sentito il Comune, verifica se la costruzione è sanabile ai fini dell'indennità (c. 2-bis). Per questo conviene ricostruire con precisione lo stato legittimo dell'immobile prima della stima.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

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