Demanio e beni pubblici: che cosa non si può comprare né usucapire

Demanio, patrimonio indisponibile e patrimonio disponibile

Accanto a questo demanio «necessario» c'è quello che è demaniale solo se appartiene allo Stato, o a province e comuni: strade, autostrade, ferrovie, aerodromi, acquedotti, immobili di interesse storico, archeologico e artistico, raccolte di musei, pinacoteche, archivi e biblioteche (art. 822, c. 2, e art. 824 c.c.); sono soggetti al regime del demanio anche i cimiteri e i mercati comunali. Sono soggetti allo stesso regime i diritti reali degli enti su beni altrui costituiti per l'utilità di un bene demaniale o per fini di pubblico interesse (art. 825 c.c.).

L'uso particolare di un bene demaniale da parte di un privato passa di regola per una concessione: si vedano le pagine sulle concessioni balneari e sull'occupazione di suolo pubblico.

Perché il demanio non si usucapisce

I beni demaniali «sono inalienabili e non possono formare oggetto di diritti a favore di terzi, se non nei modi e nei limiti stabiliti dalle leggi che li riguardano» (art. 823, c. 1, c.c.), e il possesso delle cose di cui non si può acquistare la proprietà «è senza effetto» (art. 1145, c. 1, c.c.): chi recinta un tratto di spiaggia o di strada pubblica non ne diventa proprietario, per quanto a lungo lo usi (si veda la pagina sull'usucapione). Nei rapporti tra privati, però, chi è spogliato di un bene demaniale può usare l'azione di spoglio, e per le facoltà che possono essere oggetto di concessione anche l'azione di manutenzione (art. 1145, c. 2-3; si veda la pagina sulle azioni possessorie). L'amministrazione tutela i propri beni sia in via amministrativa, con ordini di sgombero e di ripristino, sia con le azioni ordinarie a difesa della proprietà e del possesso (art. 823, c. 2).

La sdemanializzazione

Il passaggio di un bene dal demanio al patrimonio «dev'essere dichiarato dall'autorità amministrativa», con annuncio in Gazzetta Ufficiale per i beni dello Stato e pubblicazione nelle forme dei regolamenti per quelli di province e comuni (art. 829 c.c.). Per il demanio marittimo le zone non più utilizzabili per i pubblici usi del mare sono escluse con decreto ministeriale (art. 35 cod. nav.). La giurisprudenza ammette una sdemanializzazione tacita solo quando atti o comportamenti univoci dell'amministrazione dimostrano che la destinazione pubblica è stata abbandonata: il semplice disuso, o la tolleranza verso un'occupazione, non bastano. Se il bene passa al patrimonio disponibile, può essere venduto e segue le regole comuni.

Strade vicinali e uso pubblico

Il codice della strada definisce la strada vicinale (o poderale, o di bonifica) come «strada privata fuori dai centri abitati ad uso pubblico» (art. 3, c. 1, n. 52, D.Lgs. 285/1992). La proprietà resta privata, ma il diritto di uso pubblico, che spetta all'ente per fini di interesse generale, è soggetto al regime demaniale (art. 825 c.c.). Se il Comune ordina di rimuovere una sbarra, un cancello o una recinzione, contro l'ordinanza si può ricorrere; la questione della proprietà della strada e dell'esistenza dell'uso pubblico si può portare davanti al giudice ordinario (si veda la pagina su TAR o giudice ordinario). Per i passaggi tra privati si veda la pagina sulla servitù di passaggio.

Gli usi civici e i beni collettivi

Sono beni collettivi, tra gli altri, le terre di originaria proprietà collettiva degli abitanti di un comune o di una frazione, quelle assegnate agli abitanti con la liquidazione degli usi civici e le terre di soggetti pubblici o privati su cui i residenti esercitano usi civici non ancora liquidati (art. 3, c. 1). La Corte costituzionale (sentenza n. 119 del 2023) ha dichiarato illegittimo il c. 3 nella parte in cui non escludeva dall'inalienabilità le terre di privati gravate da usi civici non liquidati. I beni sono amministrati dagli enti esponenziali delle collettività o, in mancanza, dai comuni con amministrazione separata (art. 2, c. 4). Sulle zone gravate da usi civici c'è il vincolo paesaggistico dell'art. 142, c. 1, lett. h, D.Lgs. 42/2004, che resta anche dopo la liquidazione (art. 3, c. 6; si veda la pagina sull'autorizzazione paesaggistica). Le regioni possono autorizzare trasferimenti dei diritti e permute per terreni irreversibilmente trasformati prima della L. 431/1985, con opere autorizzate dal Comune, in conformità agli strumenti urbanistici e senza violazioni paesaggistiche (art. 3, c. 8-bis-8-quater). Le controversie sull'esistenza, la natura e l'estensione degli usi civici sono decise dal commissario regionale per la liquidazione degli usi civici.

1. Verificare la natura del bene: catasto, registri comunali, certificato di destinazione.
2. Chiedere a Comune e Regione se il terreno è gravato da usi civici.
3. Controllare se esiste un atto di sdemanializzazione pubblicato.
4. Non occupare beni pubblici senza concessione.
5. Impugnare ordini di sgombero o di ripristino nei termini.